國(guó)務(wù)院參事任玉嶺有關(guān)經(jīng)適房的演講引發(fā)了業(yè)內(nèi)一場(chǎng)論戰(zhàn)，對(duì)其觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商反對(duì)，購(gòu)房者支持，學(xué)者也各執(zhí)一詞——
任玉嶺參事大概沒(méi)有想到，4月份他在清華大學(xué)做的一次演講，會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)產(chǎn)生如此大的爭(zhēng)議。
在這一主要觀點(diǎn)被媒體概括為“為八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房”的演講中，任玉嶺強(qiáng)調(diào)：通過(guò)土地的供應(yīng)量對(duì)三類住房進(jìn)行控制，30%劃給商品房，70%劃給經(jīng)濟(jì)適用房，其中，后者中的30%建80平方米以下小戶型，用做廉租房；對(duì)于商品房的管理則可以完全放開(kāi)。
此論一出，馬上有反對(duì)者稱其“不切實(shí)際，也根本不可能”，甚至有專家認(rèn)為，此舉是對(duì)1998年以來(lái)房改的否定；更有支持者稱其“實(shí)際上是在要開(kāi)發(fā)商集團(tuán)的命”、“是真正實(shí)事求是，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的”。
對(duì)這一讓很多人“嚇一跳”的觀點(diǎn)的爭(zhēng)論，其深度和廣度仍在不斷的擴(kuò)展，而爭(zhēng)論雙方的陣營(yíng)，也在曠日持久的對(duì)峙中愈發(fā)清晰。
反對(duì)者：任玉嶺不懂房地產(chǎn)市場(chǎng)
在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)任玉嶺的觀點(diǎn)很不認(rèn)同，認(rèn)為他作為“圈外專家”，說(shuō)的是“外行話”，在實(shí)際操作中根本行不通。
“任玉嶺和我很熟，他不懂房地產(chǎn)，其觀點(diǎn)危害很大，不符合房改精神和經(jīng)濟(jì)規(guī)律�！币晃粯I(yè)內(nèi)知名專家私下里對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全則對(duì)記者表示，任玉嶺的觀點(diǎn)“不太切實(shí)際，也根本不可能”。
“怎么可以把經(jīng)濟(jì)適用房的比例提高那么大，我覺(jué)得不現(xiàn)實(shí)�！痹趶垖毴磥�(lái)，土地開(kāi)發(fā)成本很高，為八成居民提供經(jīng)適房建議，很難實(shí)施，等于是回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代了。“經(jīng)濟(jì)適用房能占到30%就已經(jīng)很不得了了�！睆垖毴f(shuō)。
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者：如果70%—80%的土地供應(yīng)都用來(lái)建經(jīng)濟(jì)適用房，那政府的財(cái)政收益將銳減，正常的市場(chǎng)機(jī)制將無(wú)法運(yùn)行，而且建那么高比例的經(jīng)濟(jì)適用房，將只有20%左右的土地來(lái)開(kāi)發(fā)商品房，絕大部分房企也會(huì)因此而倒閉。
而在一些學(xué)者眼中，任玉嶺的這一觀點(diǎn)更是違背了房地產(chǎn)市場(chǎng)化的方向。
“給八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房這種解決辦法不對(duì)，這樣做就又回到了政府包辦住房的老路子，容易既無(wú)效率又讓政府權(quán)力集中�！敝袊�(guó)社科院金融所易憲容博士對(duì)記者說(shuō)。
在易憲容看來(lái)，政府為給八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房是不可能的：一是財(cái)政上沒(méi)有那么大的能力，二是效率會(huì)很低，三是讓民眾選擇住房的余地會(huì)很有限，如果房子建得不好，很有可能在短時(shí)間變成建筑垃圾。
“自建房、單位建房等形式的經(jīng)濟(jì)適用房占到整個(gè)住宅供給量的70%—80%， 實(shí)際上意味著中國(guó)1999年到2001年的公房改革失敗。如果這樣一種狀況能夠成立，也就意味著中國(guó)住宅商品化的進(jìn)程將會(huì)停止。”在近日舉辦的“2007年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇”上，社科院金融所的副所長(zhǎng)、金融學(xué)家王國(guó)剛對(duì)記者說(shuō)。
任玉嶺：居民住房已過(guò)分市場(chǎng)化
“為老百姓謀福利的舉措一定會(huì)觸及房地產(chǎn)既得利益集團(tuán)的‘市場(chǎng)勢(shì)力’甚至‘話語(yǔ)權(quán)’。因此任玉嶺的觀點(diǎn)被反對(duì)是必然的。”中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海研究員對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
記者了解到，從1998年國(guó)家實(shí)行房改、停止福利分房后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)方式來(lái)分別對(duì)應(yīng)高、中、低收入的人群。但近年來(lái)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的一系列問(wèn)題，輿論出現(xiàn)了激烈的爭(zhēng)論，大多數(shù)人主張對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房“進(jìn)行某種程度的限制”，甚至有人提出“取消經(jīng)濟(jì)適用房”。
“提議為八成居民提供經(jīng)濟(jì)適用房，就意味著公房改革失�。窟@不見(jiàn)得。”5月13日，記者撥通了全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院參事任玉嶺的電話，他在電話中對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
“我提出上述觀點(diǎn)的初衷，就是覺(jué)得應(yīng)該換一個(gè)思路，對(duì)整個(gè)城鎮(zhèn)居民住房建設(shè)體系進(jìn)行重新思考。房改是有很大成績(jī)的，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)越來(lái)越高，這與住房過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化，忽視社會(huì)保障功能有關(guān)系。目前我正在銀川等幾個(gè)城市做有關(guān)的調(diào)研。”任玉嶺告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》。
在曹建�？磥�(lái)，如果這樣的觀點(diǎn)被中央采納，就意味著長(zhǎng)期以來(lái)“土地市場(chǎng)化”和“住宅商品化”的改革方向必須作出一定調(diào)整：地方官員將不能賣地，也就不能借此創(chuàng)造“政績(jī)”升官發(fā)財(cái)；以開(kāi)發(fā)商為首的利益集團(tuán)最害怕經(jīng)濟(jì)適用房的競(jìng)爭(zhēng)，任玉嶺的主張實(shí)際上是在要開(kāi)發(fā)商集團(tuán)的命——他們當(dāng)然會(huì)全力抵制、反對(duì)了。
“尤其是一些打著市場(chǎng)主義改革旗號(hào)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和其他領(lǐng)域的人，不能容忍對(duì)住房市場(chǎng)化改革取向的任何懷疑，他們不一定是既得利益集團(tuán)的代言人，但由于教條地照搬西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些原理，成了不折不扣的‘市場(chǎng)主義’者，他們是反對(duì)任玉嶺聲音最響的人。”曹建海說(shuō)。
支持者：經(jīng)適房應(yīng)拒絕開(kāi)發(fā)商
“為八成居民提供經(jīng)適房，會(huì)動(dòng)多少人的奶酪？如果那樣的話，開(kāi)發(fā)商難道喝西北風(fēng)去？！”“為八成居民提供經(jīng)適房最好不是水中花，鏡中月!”在網(wǎng)上，可以看到許多這樣充滿疑問(wèn)的網(wǎng)友留言。
“我們肯定擁護(hù)任玉嶺的主張，多數(shù)人也期盼著能住上便宜的經(jīng)濟(jì)適用房，但我擔(dān)心的是，他的主張最后會(huì)不會(huì)在龐大的利益集團(tuán)的勢(shì)力下夭折。”正在打算購(gòu)房的北京市民張先生對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
張先生一直想把握一個(gè)好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，買到理想的房子，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)多有關(guān)注，在他眼里，這幾年來(lái)聽(tīng)多了專家的建議和爭(zhēng)論，但很多建議是曇花一現(xiàn)，很多爭(zhēng)論是亂吵一片，因此，“為八成居民提供經(jīng)適房”的提議恐怕也難逃不了了之的“命運(yùn)”。
但中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海卻充滿信心。他的設(shè)想是，在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中取消開(kāi)發(fā)商。“這樣的房屋就是在北京、上海、廣州等一線城市，每平方米的售價(jià)也決不會(huì)超過(guò) 2000 元�！彼麛嘌�。
“從這個(gè)意義上說(shuō)，用‘非市場(chǎng)化’的手段糾正 1998 年以來(lái)特別是 2003 年以來(lái)我國(guó)住房改革政策中的錯(cuò)誤，通過(guò)給80%的城市居民提供經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃的推進(jìn)，就能徹底解決我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的矛盾，真正做到‘居者有其屋’�！辈芙ê�(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
相對(duì)于曹建海的“樂(lè)觀”，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林依然出語(yǔ)謹(jǐn)慎：“為八成居民提供經(jīng)適房是否可行”這個(gè)問(wèn)題“不好說(shuō)”、“不便于直接回答”。
“因?yàn)槊總�(gè)城市的住房、經(jīng)濟(jì)情況不同，經(jīng)濟(jì)適用房在一個(gè)城市所占的幅度，不可能制定統(tǒng)一的比例�！蓖醌k林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
在王玨林看來(lái)，現(xiàn)在國(guó)家非常重視改善和解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，已經(jīng)建立以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房為主，住房補(bǔ)貼、公積金住房政策性貸款為輔的保障體系。各個(gè)城市應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家要求的住房保障政策加以落實(shí)，逐步解決相應(yīng)的問(wèn)題。這樣的思路才比較切合實(shí)際。
而在今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全這樣的企業(yè)老總看來(lái)，大力推出雙限房(指限價(jià)格、限面積的普通商品房)和經(jīng)濟(jì)適用房，才是政府平抑房?jī)r(jià)、保證多數(shù)人住房的“法寶”。“尤其是雙限房的比例要大于經(jīng)濟(jì)適用房，我認(rèn)為這個(gè)比例不能超過(guò)三七開(kāi)，即雙限房占到七，經(jīng)濟(jì)適用房占到三�！睆垖毴珜�(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。
學(xué)者論
“為八成居民提供經(jīng)適房”
中國(guó)社科院金融所研究員 易憲容：
“哪個(gè)大國(guó)的居民住房問(wèn)題是由政府解決？”
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為住房保障體系問(wèn)題，這是在轉(zhuǎn)移視線，把矛盾都指向政府。看看世界各國(guó)，有哪一個(gè)大的國(guó)家會(huì)把居民的住房都由政府的住房保障體系來(lái)解決的？在美國(guó)廉租屋比重只有3%—4%，加拿大也不會(huì)超過(guò)5%。絕大多數(shù)居民的住房基本上是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決。
中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任 曹建海：
“不一定非得通過(guò)開(kāi)發(fā)商的掠奪才能稱得上市場(chǎng)化”
我認(rèn)為任玉嶺先生的建議是真正實(shí)事求是、尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。他是一個(gè)為絕大多數(shù)老百姓著想的知識(shí)分子和國(guó)務(wù)院智囊，我對(duì)他表示崇高的敬意。
我認(rèn)為新加坡的 80% 組屋(相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房)政策是住房政策成功的典范，而香港的高房?jī)r(jià)、高公屋率，是住房政策失敗的范例。新加坡的政策非常值得我們的城市政府進(jìn)行借鑒甚至仿效�？梢宰屨M織建房，然后賣給城市居民；或者由單位、公眾自發(fā)組織的住宅合作社作為房屋建設(shè)的組織者，由這個(gè)機(jī)構(gòu)代表集資建房者與建筑施工企業(yè)簽訂建設(shè)合同，這屬于用市場(chǎng)化手段解決住房的基本手段，不一定非得通過(guò)開(kāi)發(fā)商的掠奪才能稱得上市場(chǎng)化。
知名房地產(chǎn)投資專家 賈臥龍：
“經(jīng)濟(jì)適用房在市場(chǎng)中的比例不宜過(guò)大”
經(jīng)濟(jì)適用房作為一種微利的商品房是應(yīng)該大力發(fā)展的。但是大量占有國(guó)家土地將會(huì)造成當(dāng)?shù)卣呢?cái)政銳減，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)可求時(shí)也會(huì)相繼退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不利。所以，經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)控制在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，既不影響商品房的發(fā)展，又能解決部分中等收入家庭的住房問(wèn)題�？傊�(jīng)濟(jì)適用房在住房市場(chǎng)中的比例不宜過(guò)大。
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困難重重 經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)該如何制定？
按照現(xiàn)行的政策，在北京，目前只有同時(shí)具備三個(gè)條件才能購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房：一是具有北京市城鎮(zhèn)戶口；二是沒(méi)有住房或住房沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)；三是家庭年收入在6萬(wàn)元以下。在確定自己滿足這些條件之后，就可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房了。但一些業(yè)內(nèi)人士坦言，這項(xiàng)制度實(shí)施以來(lái)效果并不理想。不可回避的現(xiàn)實(shí)是，幾乎所有的購(gòu)房者都可以開(kāi)到“家庭年收入6萬(wàn)元以下”的證明，但其中不乏高收入者。這也成為了經(jīng)濟(jì)適用房遭受各界詬病的一個(gè)主要原因。
北京購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)將變 怎么分才公平？
市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人昨天向記者證實(shí)，今年內(nèi)將肯定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，但具體調(diào)整時(shí)間和調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)目前還未公布。市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年北京市將出臺(tái)《北京市住房保障管理辦法》，其中就包括了對(duì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整以及申請(qǐng)、審核的辦法和措施。該負(fù)責(zé)人表示，規(guī)范和調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)政策，是本市住房保障工作中很重要的一項(xiàng)任務(wù)。(牛建宏)
