“北京樓市成交量下降是因為供應(yīng)量也在減少。”這是目前業(yè)界比較流行的一種說法。但5月8日，北京市建委公布的數(shù)據(jù)說明，今年五一期間，北京樓市成交量暴跌是建立在供應(yīng)量增長的基礎(chǔ)上的：
今年4月份北京市商品房預(yù)售登記套數(shù)為12894套，比3月份上升18.2%；登記面積為172萬平方米，比3月份上升20.7%。其中商品住宅預(yù)售套數(shù)為10346套，登記面積為132萬平方米，也比3月份大幅上升。在個盤預(yù)售許可的數(shù)量上，4月份達47個項目，也比3月份增加27個，上升74.1%。
而北京價位偏高的現(xiàn)房成交量卻跌至低谷，約100套左右，是2001年以來五一期間最低的。建立在供應(yīng)量增長基礎(chǔ)上的如此低量成交不禁使人們產(chǎn)生了對高燒不退的北京房價下降的期待——北京房價是否將出現(xiàn)拐點？近日，中國經(jīng)濟時報記者為此采訪了北京合作建房的倡導(dǎo)者于凌罡。
2008年末北京房價現(xiàn)拐點？
中國經(jīng)濟時報：我們想知道，作為一個合作建房的著名倡導(dǎo)者，你對北京房價的預(yù)測分析是怎樣的？你認為北京房價何時出現(xiàn)拐點？
于凌罡：北京的房價漲瘋了。2007年一季度，朝陽區(qū)期房均價每平米14564元。而北京住房的空置成災(zāi)，僅朝陽區(qū)就空置88.2萬平米，這還是公開的數(shù)字。北京樓市的泡沫要破了！連五一前夕發(fā)表的中國社科院《2007年房地產(chǎn)藍皮書》都承認房價房租比超過270。2007年北京商品房銷售將呈現(xiàn)“明顯虛漲”，即價格快漲，成交銳減！
大家都知道，2008年末，北京必將經(jīng)歷房價拐點，只是信不信而已。北京房價回落，必然在2010年前后的兩年內(nèi)開始并完成。
北京房價預(yù)計應(yīng)為(已考慮通貨膨脹因素)：
2007年：均價10000上下浮動 3%，但有價無市，市場出現(xiàn)僵持局面。
2008年：均價9300上下浮動3%，開始明顯回落，出現(xiàn)二手房增量。
2009年：均價8300上下浮動3%，郊居化比例增加，拉低平均價格。
2010年：均價7500上下浮動3%，郊居化達到拐點，超過50%，房價明顯回落。
2011年：均價6800，上下浮動3%，郊居化和新城效應(yīng)體現(xiàn)，房價回歸理性。
北京實際樓面成本每平米不到5390元
中國經(jīng)濟時報：你做出上述預(yù)測依據(jù)的是什么？
于凌罡：其中重要的一條是，房地產(chǎn)行業(yè)的成本，還完全有下降的空間和可能。住房雖是特殊商品，卻離不開商品的一般規(guī)律：成本、供需、革新。決定房子價值的，絕對不永遠僅僅是地段。
先談?wù)勎覍Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)成本的分析：
一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，其成本基本歸為以下五大類：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、稅費成本。
在分析這些成本之前，要說一下什么叫“樓面成本”。樓面，是指新開發(fā)項目地面以上準建面積的單位成本。無論項目蓋幾層，都不能再降低或增加這個成本。
土地成本由兩部分組成：
⒈土地出讓金：2006年北京平均樓面出讓成本僅903.8元。
⒉拆遷成本：2006年北京平均樓面拆遷成本僅1970元。
建安成本由三部分組成：
�、笔姓杀荆赫Ｇ闆r下，樓面市政成本不超過250元。
�、步ò渤杀荆喊凑湛偨ㄖ娣e估算，達到毛坯房標準的高層建筑平均成本，不超過每平米1300元，但由于有大約17%的建筑面積在地下，即總建筑面積1萬平米的項目，建安成本應(yīng)不到1300萬元，但只有8000平米在地面以上，樓面成本＝1300萬÷８300平米＝1566.2元。如果是無地下室的六層無電梯板樓，則毛坯樓面成本不到1200元。
⒊節(jié)能成本：即便按照節(jié)能80%的德國2002年標準，全面采用“太陽能、中央新風、地板換能、地源熱泵和先進保溫隔音技術(shù)”，樓面成本也可以控制在300元以內(nèi)。而由于建成以后，每年可以節(jié)約采暖費、空調(diào)費、熱水費約每平米50元，且可以獲得國家政策支持，所以，事實上，節(jié)能成本在全壽命范疇完全可以忽略不計。
管理成本：由企業(yè)直接成本和外聘機構(gòu)成本組成。目前的趨勢是，企業(yè)直接成本逐漸降低，外包和外聘的現(xiàn)象越來越普遍，從項目的策劃、銷售、宣傳到管理，都將以外包為主，管理成本通常占項目總成本的5%，每平米250元以內(nèi)。
利息成本：由于開發(fā)企業(yè)自身的資金有限，所以，通過貸款等融資渠道得到資金，是一種必然。由于國家規(guī)定自有資金比例最少達到35%，實際操作中，北京甚至不能低于50%。所以，按照兩年估算，項目利息總成本不應(yīng)超過項目總投資的7%，也就是通常不超過350元。
稅費成本：房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款犯罪，是一種全面和普遍的現(xiàn)象。但營業(yè)稅等基本稅種由于與客戶合同、按揭有關(guān)，所以很難規(guī)避；只是個人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅，容易被偷逃。在企業(yè)所得稅除外的前提下，正常的納稅成本通常為每個項目總投資的8%，通常為每平米400元。
綜上，如果一個企業(yè)按2006年的平均成本在北京開發(fā)項目，其成本約為：
樓面土地成本(903.8＋1970)＝ 2873.8元＋樓面建安成本(250＋1566.2 ＋ 300)＝2116.2元＋樓面管理成本250元 ＋樓面利息成本350元＋樓面稅費成本 400元
合計樓面成本上限應(yīng)為每平米5990元。但在實際銷售中，配套銷售收入最少占10%，也就是實際樓面成本不到5390元。
僅從成本角度來看，即便參照2006年的銷售均價8792元，北京房地產(chǎn)行業(yè)的項目回報率依舊高達63%＝(8792-5390)÷５390。所以，房價完全有下降的空間和可能。
郊居化和限價房劇增將使房價回落
中國經(jīng)濟時報：看來，你確實是一個建房專家了，如果購房者都像你一樣算得這樣清楚，還會追漲不止、盲目投資嗎？
于凌罡：我希望大家都認清楚，開發(fā)建房的成本并不高，而開發(fā)商的利潤卻這么高，我們?yōu)槭裁匆欢ㄒ弧霸住钡眠@樣狠呢？這就是我執(zhí)著于老百姓合作建房的重要原因。
我相信，郊居化和北京房價回歸，已經(jīng)是一種擋不住的必然。
從供應(yīng)方面看，2008年以后，北京的郊居化進程會加速，住房供應(yīng)將逐漸以新城為主，所以，占比例最高(1970元，32.89%)的拆遷成本將迅速回落，同時，開發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸減輕(最近連續(xù)幾年都在收緊)。
在2009年到2011年，新城房屋供應(yīng)占總量的比例將越來越大，預(yù)計為：2009年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城將成為趨勢。
隨著郊區(qū)住房供應(yīng)所占比例的增加，北京總成交面積中，低房價商品房所占比例將越來越高；而且到2008年，均價7000元／平方米以內(nèi)、占總供應(yīng)10%的限價房供應(yīng)，將顯示威力。限價房和郊區(qū)住房所占比例的增加，將給平均房價帶來不可忽視的影響。所以北京的住房銷售均價，在2008年后會有明顯的回落。
現(xiàn)在關(guān)鍵是政府怎么做，特別是新城建設(shè)，要改變現(xiàn)在不合理的期房預(yù)售制度，通過合理的房價讓老百姓自愿去還月供，并且把50%的新城配套收益交給政府。這才是可持續(xù)發(fā)展的道路。
中國經(jīng)濟時報：看來，你對房價的下降和老百姓住房問題的解決是有信心的。
于凌罡：是的。對于房價，我們應(yīng)該冷靜對待，并接受客觀存在的事實。要相信一點：政府和官員不是等同的，政府的利益始終在被損害。所以，政府一定會有一天站到老百姓的一邊，打擊那些犯罪分子。偷逃稅款、野蠻拆遷、擅改規(guī)劃、虛假銷售、違規(guī)騙貸，都不會有好下場。
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，北京的房價收入比，一定會逐漸接近合理值。也就是一套普通的三居室住房的價格，將回歸到北京市平均工資的10倍。讓雙職工家庭，可以用五年的收入輕松購買到一套屬于自己的住宅。(謝光飛）
