上海樓市“回暖論”甚囂塵上。近段時(shí)間，老是有朋友或陌生人向我咨詢(xún)現(xiàn)在該不該買(mǎi)房。雖然我對(duì)市場(chǎng)反彈的可持續(xù)性早就抱懷疑態(tài)度，但“某某樓盤(pán)一直在漲價(jià)”、“某某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)排隊(duì)搶房”的紛紜說(shuō)法，還是讓人有點(diǎn)“霧里看花”，心神不寧。
不可否認(rèn)，繼3月份住宅成交量環(huán)比劇增88%，同比穩(wěn)增6%之后，4月份成交形勢(shì)仍然躥紅，“五一房展會(huì)”的人氣也比3月份的“上海之春”旺了許多，熱銷(xiāo)樓盤(pán)的數(shù)量持續(xù)增加。尤其讓購(gòu)房人著急的是，部分新開(kāi)樓盤(pán)明顯提價(jià)，排隊(duì)現(xiàn)象“死灰復(fù)燃”，是繼續(xù)持幣觀望，還是立馬入市，確也是個(gè)艱難的抉擇。
應(yīng)該說(shuō)，去年以來(lái)上海樓市的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)來(lái)之不易。爬得越高，跌得越慘。2003和2004年的過(guò)快增長(zhǎng)，使上海樓市在2005年的調(diào)控中經(jīng)歷了巨幅震蕩，吃盡了苦頭。到了2006年，相比北京、深圳、廣州等一線城市，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資額、供求關(guān)系、房?jī)r(jià)等各方面的數(shù)據(jù)都堪稱(chēng)理想。如果能持續(xù)這種總體穩(wěn)定、局部波動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，于政府、于百姓都是有利的。
過(guò)去兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整與穩(wěn)定，主要得益于“國(guó)八條”和“國(guó)六條”的兩劑“猛藥”，而今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)在落實(shí)，在沒(méi)有重大新政出臺(tái)的情況下，上海樓市會(huì)否強(qiáng)烈反彈，答案是——可能性不大，但也絕非蓋棺定論。
所謂可能性不大，是因?yàn)楣┐笥谇髮⑹鞘袌?chǎng)常態(tài)。近日，上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)是：2006年上海新增上市住宅超過(guò)2000萬(wàn)平方米，再加上1000萬(wàn)平方米左右的可售面積，住宅供求比約為1.5：1，目前在建住宅面積達(dá)6000萬(wàn)平方米。另外，潛在的供應(yīng)還有4000萬(wàn)平方米已出讓但未開(kāi)工的住宅用地。因此而言，個(gè)別板塊、部分樓盤(pán)的量?jī)r(jià)齊升，并不能掩蓋整體供大求、大部分樓盤(pán)不冷不熱、小部分樓盤(pán)不死不活的事實(shí)。
但是“只見(jiàn)樹(shù)葉、不見(jiàn)森林”的自住客，難免為少數(shù)熱銷(xiāo)樓盤(pán)所鼓動(dòng)，在股市中漁利甚豐的投資客也會(huì)出于分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，適時(shí)回歸樓市。如此這般，重歸非理性的“反彈之路”，也在情理之中。如欲捍衛(wèi)調(diào)控成果，避免歷史重演，則絕不能任市場(chǎng)自行其是。筆者認(rèn)為，政府可考慮從加快推進(jìn)和完善政策性住宅方面動(dòng)點(diǎn)腦筋。
分析眼下上海的政策性住宅產(chǎn)品，僅包括廉租房和配套商品房，若把范疇再擴(kuò)大些，“70/90”住宅也能沾點(diǎn)邊。廉租房解決的是“雙低”(最低收入保障和最低居住面積)人群，就算是到2010年澤被10萬(wàn)戶(hù)家庭，對(duì)市場(chǎng)也影響不大。配套商品房是最具上海特色的政策性產(chǎn)品，但由于它只定向供應(yīng)動(dòng)拆遷戶(hù)，所以對(duì)于既買(mǎi)不起商品住宅、又不夠廉租房標(biāo)準(zhǔn)、還輪不到動(dòng)遷的“夾心層”群體來(lái)說(shuō)，無(wú)能為力。而且按去年出臺(tái)的《上海市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》，2006、2007年配套商品房新開(kāi)工量和竣工量均為200萬(wàn)平方米左右，不足每年住宅供應(yīng)總量的十分之一。
“70/90”是個(gè)還算不錯(cuò)的政策，但由于它只調(diào)整結(jié)構(gòu)，而仍然實(shí)行“價(jià)高者得之”土地出讓規(guī)則，注定這種項(xiàng)目的價(jià)格短期內(nèi)難以下降，廣大中低收入者仍然買(mǎi)不起。這一政策對(duì)市場(chǎng)的影響力只能等到明后年才會(huì)釋放。就目前而言，上海的政策性住宅還缺兩種產(chǎn)品有待彌補(bǔ)和完善。
其一是經(jīng)濟(jì)適用房。配套商品房與經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)類(lèi)似，不同之處在于經(jīng)濟(jì)適用房是對(duì)全社會(huì)中低收入階層開(kāi)放的。從其他城市公布的《住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010年)》可知，很多城市都加大的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，而且開(kāi)始探索租售并舉的新模式。上海如果能在繼續(xù)發(fā)揚(yáng)配套商品房?jī)?yōu)勢(shì)的同時(shí)，規(guī)模適當(dāng)?shù)赝瞥鲆恍╅_(kāi)放度更高的經(jīng)濟(jì)適用房，則有益于緩和部分階層購(gòu)買(mǎi)力不足的矛盾。
其二是限價(jià)商品住宅。這一政策性產(chǎn)品上海早已有所嘗試，2005年規(guī)劃的“‘兩個(gè)1000萬(wàn)’工程”中的“1000萬(wàn)中低價(jià)普通商品住宅”，正是這種性質(zhì)。遺憾的是由于種種因素，好點(diǎn)子卻沒(méi)能開(kāi)花結(jié)果。而現(xiàn)在反觀其他城市，廣州、北京、成都等多個(gè)城市都已“上路”，尤其是北京的“兩個(gè)1000萬(wàn)”規(guī)劃中，明確了三年內(nèi)要建設(shè)1000萬(wàn)平方米限價(jià)商品住宅——有點(diǎn)抄襲上海的智慧，卻做得有滋有味。這一產(chǎn)品的政策性補(bǔ)貼比經(jīng)濟(jì)適用房少，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行政機(jī)制的平衡上比較討巧。由于其價(jià)格比商品住宅稍低，對(duì)市場(chǎng)示范作用顯著，如果能夠保證一定的供應(yīng)量，則對(duì)于抑制房?jī)r(jià)和穩(wěn)定民心意義重大。筆者認(rèn)為，上海應(yīng)該“朝花夕拾”，盡快研究推出限價(jià)房。(楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)評(píng)論員)
