近期，德國(guó)一家報(bào)紙最近說(shuō)，北京、上海等大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類(lèi)城市，如果考慮到實(shí)際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。德國(guó)的杜塞爾多夫、科隆這些房?jī)r(jià)最高的城市，即使在絕對(duì)黃金地段，每平米2000歐元以上的房子也是極為罕見(jiàn)的。但在北京、上海等地有更貴的房子。
從2005年以來(lái)，中國(guó)國(guó)內(nèi)的各種媒體紛紛討論房地產(chǎn)的問(wèn)題。特別是近來(lái)取消開(kāi)發(fā)商的討論非常熱鬧。但是，眾多的討論和辯論沒(méi)有在一個(gè)基本、全面的檢討下進(jìn)行的，因此，情緒化之爭(zhēng)也在所難免。但是沒(méi)有全面的檢討，對(duì)策就很難奏效。
房?jī)r(jià)暴漲也與國(guó)際因素有關(guān)
房?jī)r(jià)上漲要追溯到“溫州炒房團(tuán)”行為。“溫州炒房團(tuán)”一詞在2004年進(jìn)入中國(guó)媒體的視野。溫州這個(gè)中國(guó)東南沿海的城市自1990年后期就逐步進(jìn)入公眾的視野。他們以商人的雄心再加當(dāng)?shù)厝说膱F(tuán)結(jié)，在中國(guó)掀起一次又一次有爭(zhēng)議的商業(yè)活動(dòng)。從2001年開(kāi)始，溫州人就合伙浩浩蕩蕩進(jìn)入杭州、上海等地，如購(gòu)買(mǎi)青菜般置下一棟棟商品房。一些來(lái)自?xún)?nèi)地的工人專(zhuān)職替溫州人排隊(duì)購(gòu)房賺薪水，成為許多沿海城市人當(dāng)年常見(jiàn)的情景。雖然上海市很快地出臺(tái)遏止樓市炒號(hào)炒樓的措施，但溫州人的行為還是打開(kāi)了潘多拉之盒。當(dāng)時(shí)一些分析人士認(rèn)為，溫州人的炒房的資金量還不足以影響整個(gè)中國(guó)的房市，但是這個(gè)行為會(huì)觸發(fā)一些后續(xù)資金，包括國(guó)際游資的進(jìn)入，從而快速抬高中國(guó)房地產(chǎn)的過(guò)度繁榮�？磥�(lái)是很有先見(jiàn)之明的。
從筆者獲取的數(shù)據(jù)來(lái)看，沿海某城市每年正常的房子需求是180萬(wàn)平方米，近四年每年新增的商品房面積都在500萬(wàn)平方米以上。實(shí)際上該城市的房屋實(shí)際供給面積已遠(yuǎn)大于城市居民自住的需求。但是城市房?jī)r(jià)從四年前的平均每平方米2000元漲至現(xiàn)在的6000、7000元左右。許多新建住宅社區(qū)到黑夜是漆黑一片，無(wú)人居住。500萬(wàn)平方米減去180萬(wàn)平方米的320萬(wàn)平方米的房屋，就是投機(jī)品。從中國(guó)居民的認(rèn)知來(lái)說(shuō)，以往商品房完全是個(gè)人消費(fèi)品，至今已演變?yōu)橐环N投資，甚至投機(jī)品。
至遲在2006年初，中國(guó)的口岸檢查部門(mén)也發(fā)現(xiàn)了一個(gè)異常現(xiàn)象，實(shí)際的貨物進(jìn)出口價(jià)格遠(yuǎn)小于最終的結(jié)算價(jià)格。這里面裹著大量非貿(mào)易目的資金進(jìn)入中國(guó)。這些資金都流向何處呢？中國(guó)人民銀行報(bào)告認(rèn)為，外資在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到15%。截至2006年11月，境外房地產(chǎn)基金對(duì)內(nèi)地20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投入了16.13億美元。而仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)投資報(bào)告》認(rèn)為，2006年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易額達(dá)到了90億美元，創(chuàng)下歷史最新紀(jì)錄，增幅高達(dá)69%；其中，來(lái)自于海外全球基金的投資比例便高達(dá)60%，增幅約55%。除此之外，大量的直接投資，包括香港的地產(chǎn)商資金，進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)。
2006年7月，中國(guó)專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)一律加以“嚴(yán)格限制”。而不久前，商務(wù)部關(guān)于2007年全國(guó)吸收外商投資工作的指導(dǎo)性意見(jiàn)提出：“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。”
但是，基于當(dāng)前全球化和中國(guó)加入世界貿(mào)易組織的背景，熱錢(qián)的流入已不再僅僅是幾個(gè)規(guī)定和通知能夠解決。因此，相當(dāng)一段時(shí)間，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將維持以下格局：國(guó)內(nèi)資金追逐房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)，引發(fā)外資加入。外資加入強(qiáng)化國(guó)內(nèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)。兩者互為強(qiáng)化會(huì)把房?jī)r(jià)往新高上推。
只要有源源不斷的資金進(jìn)入，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的供求關(guān)系就永遠(yuǎn)無(wú)法從民眾實(shí)際需求與房屋實(shí)際供給進(jìn)行配比。因此，比較不好的結(jié)局就是，有人指出這是安徒生童話(huà)中的“皇帝”沒(méi)穿新衣，于是骨牌轟然倒下。
地方政府的“托市”行為
“政府一直會(huì)代表百姓的利益”，這為以往中國(guó)政治討論中所有議題的假設(shè)前提。但是在這場(chǎng)房?jī)r(jià)劇烈上漲中，中國(guó)地方政府的行為是值得思索和檢討的。
對(duì)于中國(guó)土地資源的配置，許多人可能會(huì)驚訝于以下事實(shí)：一方面是各城市的商品房住宅用地的拍賣(mài)價(jià)不斷攀高。早在2005年6月，廣州一塊偏遠(yuǎn)的土地的樓面地價(jià)已達(dá)3300元/平方米，因此，建成的商品房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于此在情理之中。而另一方面是大量的土地甚至以零地價(jià)給各種企業(yè)使用，再加當(dāng)時(shí)給各種投資行為的稅收優(yōu)惠，其實(shí)土地是負(fù)價(jià)賣(mài)出的。為何出現(xiàn)這種背離的現(xiàn)象？原因就在于前者拍賣(mài)的土地出讓金可以納入地方政府的預(yù)算外收入，而發(fā)展工業(yè)產(chǎn)生的增值不僅可以增加GDP為官員政績(jī)加磚，同時(shí)工業(yè)帶來(lái)的稅收也會(huì)提升地方政府財(cái)力。因此，在考慮土地資源的配置方面，官員考慮更加的是政績(jī)，而非真正意義上的代表百姓。從這個(gè)假設(shè)出發(fā)，不難發(fā)現(xiàn)為何中國(guó)中央層面連續(xù)在2005年、2006年出臺(tái)兩項(xiàng)很?chē)?yán)厲的針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的措施沒(méi)有奏效。而且是越調(diào)控房?jī)r(jià)越高。
舉兩個(gè)例子，都可以看到地方政府與房地產(chǎn)業(yè)“繁榮”的關(guān)系。2006年7月，浙江省十屆人大常委會(huì)第二十六次會(huì)議上，浙江省人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)提交報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)稅收減少和出口退稅增加，使得該省財(cái)政收入持續(xù)較快增長(zhǎng)的難度加大。當(dāng)?shù)匾晃粚W(xué)者的觀點(diǎn)是，房地產(chǎn)業(yè)作為稅收主要來(lái)源后，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)“傷風(fēng)”，財(cái)政收入肯定會(huì)“感冒”。2006年某沿海城市辦當(dāng)?shù)氐淖》拷灰讜?huì)。第一天，新華社發(fā)了一篇稿子，說(shuō)交易會(huì)現(xiàn)場(chǎng)觀看者多，購(gòu)買(mǎi)者少。但到了第二天，交易量陡增。原因就在于當(dāng)?shù)孛襟w透露了規(guī)劃部門(mén)的一條消息，稱(chēng)城市行政中心將遷往某地。開(kāi)發(fā)商也因此造勢(shì)，很有準(zhǔn)備地打出了“迎接新城市中心誕生”的廣告。該地樓盤(pán)的房?jī)r(jià)一天內(nèi)翻了一倍，因此那個(gè)交易會(huì)也成為有史以來(lái)成交量最大的一次。
為何地方政府會(huì)把目標(biāo)放在房地產(chǎn)上呢？就在于中國(guó)1994年實(shí)施新的中央和地方分稅制。南洋理工大學(xué)的陳抗，顧清揚(yáng)和以色列AryeL.Hillman等多年前發(fā)表一篇文章標(biāo)題為“財(cái)政集權(quán)與地方政府行為變化：從援助之手到攫取之手”。稱(chēng)中國(guó)自1990年代中期，伴隨著分稅制的實(shí)行，中國(guó)預(yù)算內(nèi)的財(cái)政收入明顯地向中央政府集中，稅制改革和銀行體制改革都帶有財(cái)政集權(quán)的色彩。同時(shí)，財(cái)政資源迅速由預(yù)算內(nèi)向預(yù)算外甚至體制外轉(zhuǎn)移。地方政府的“援助之手”有向“攫取之手”轉(zhuǎn)向的明顯趨勢(shì)。
地方政府在傳統(tǒng)的稅收上吃“小頭”，但土地出讓金卻歸地方政府，這有平衡之意，卻演變成地方政府在賣(mài)地和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的不節(jié)制行為。房?jī)r(jià)下跌、地價(jià)下降，地方政府的利益直接受損，因此與地方政府利益有損的廉租房遲遲不見(jiàn)大動(dòng)靜。
新加坡的組屋制度，中國(guó)稱(chēng)之為廉租房。中國(guó)的學(xué)者及官員的研究和考察報(bào)告汗牛充棟。較大量的廉租房不僅可解決一部分人的住房，降低商業(yè)房地產(chǎn)的需要，而且還會(huì)迫使當(dāng)前房?jī)r(jià)有所回落。但如前所述，地方政府利益有可能受損。
國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)馬凱最新出版的一篇文章談到，國(guó)內(nèi)廉租住房制度覆蓋面較窄，保障率較低。全國(guó)還有145個(gè)城市尚未建立廉租住房制度，有166個(gè)地級(jí)以上城市還未明確土地出讓凈收益用于廉租房建設(shè)的比例，相當(dāng)多的城市廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。
開(kāi)發(fā)商的不良是重要因素
中國(guó)在1998年以前的房屋供給是由單位來(lái)主導(dǎo)。1998年后，可以自由買(mǎi)賣(mài)的商品房漸入百姓家。當(dāng)然，這種商品住宅的開(kāi)發(fā)商對(duì)城市建設(shè)是一直有所貢獻(xiàn)的。
在這兩年全國(guó)各地房地產(chǎn)普遍上漲中，開(kāi)發(fā)商一直是個(gè)受益群體。但是，房?jī)r(jià)居高位后，他們的處境就有些微妙，行為開(kāi)始怪異。一方面，在中國(guó)，與城市土地和房屋建設(shè)的許多資源還掌握在政府及其官員手上，經(jīng)過(guò)七八年的發(fā)展，許多開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)卣賳T保持了良好的關(guān)系，再加其工作團(tuán)隊(duì)的不斷專(zhuān)業(yè)化，開(kāi)發(fā)商事實(shí)上已成為區(qū)域商品住房開(kāi)發(fā)的壟斷者。另一方面，房?jī)r(jià)高位也引起金融部門(mén)的關(guān)注，他們的前期開(kāi)發(fā)資金越來(lái)越難以獲得。后期的出售一旦遇到房?jī)r(jià)下跌或銷(xiāo)售不暢，他們將損失慘重。因此，在違反商業(yè)道德和法律的前提下，一些開(kāi)發(fā)商用各種方法來(lái)刺激銷(xiāo)售。比如要求公司員工及其親戚預(yù)購(gòu)房屋，制造房屋緊俏假象；將商品房不斷倒手，制造當(dāng)?shù)厣唐贩夸N(xiāo)售景氣度高的氣氛；還有就是密謀分階段抬價(jià)，各個(gè)待售樓盤(pán)輪番提價(jià)，最后每家開(kāi)發(fā)商都“無(wú)奈”地將房?jī)r(jià)一起抬到一個(gè)新高位。最近新華社一篇文章也稱(chēng)，南京某新城區(qū)開(kāi)發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍，各類(lèi)違規(guī)手段無(wú)所不用其極。當(dāng)?shù)貎蓚�(gè)樓盤(pán)聯(lián)手上調(diào)房?jī)r(jià)，每平方米一夜間增長(zhǎng)了一千元，也促使周邊房?jī)r(jià)競(jìng)相攀高。馬凱的觀點(diǎn)也是，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序混亂成為推動(dòng)部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的重要因素。
因此，在2007年的第一季度，上海一家媒體的從業(yè)人員時(shí)寒冰與開(kāi)發(fā)商任志強(qiáng)、潘石屹在網(wǎng)絡(luò)上的辯論有了很高的關(guān)注度。一開(kāi)始從2007年房?jī)r(jià)是否下跌開(kāi)始討論，及至今日，眾人已在討論是否取消開(kāi)發(fā)商的議題。乍一看，這是荒唐的提議。但是，從打破開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)的壟斷的角度來(lái)說(shuō)，引入多元的房屋建造和開(kāi)發(fā)的模式是有必要的。
2007年3月29日，中國(guó)建設(shè)部、國(guó)土資源部、財(cái)政部、審計(jì)署、監(jiān)察部、國(guó)稅總局、發(fā)改委、工商總局共8個(gè)部委聯(lián)合提出，將在未來(lái)整整1年內(nèi)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查，依法打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。
走筆之此，筆者認(rèn)為，要解決中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，需要調(diào)整中央和地方的稅收和其他收入的分配問(wèn)題，加大廉租房的供給。其次，放松金融的管制及擴(kuò)大百姓可以投資和理財(cái)?shù)念I(lǐng)域，緩解房地產(chǎn)業(yè)的需求壓力。再次是對(duì)外匯問(wèn)題進(jìn)行重新的考量，在外資的堵疏上尋求更好的平衡。最后，宜建立民生狀況與官員任免的直接關(guān)聯(lián)機(jī)制，打擊開(kāi)發(fā)商的違反商業(yè)道德，違法的行為。(吳木鑾）
