預(yù)售金監(jiān)管助推地產(chǎn)投資基金漲潮？

　　眾所周知，住房金融體系包括按揭和預(yù)售制度兩個(gè)方面，這是地產(chǎn)行業(yè)金融重要特征之一。兩者的結(jié)合，使得房地產(chǎn)區(qū)別于其他一般制造業(yè)，具有了明顯的金融屬性。也正因?yàn)檫@個(gè)屬性，每一次對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)金融調(diào)控的過(guò)程中，相關(guān)職能部門(mén)都會(huì)或多或少地運(yùn)用到金融杠桿。從2009年出臺(tái)的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確拿地首付不得低于50%，到2010年中國(guó)證監(jiān)會(huì)內(nèi)部暫停了還未通過(guò)審批的房地產(chǎn)企業(yè)A股借殼上市的審批程序；從央行宣布上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，開(kāi)始收緊信貸閥門(mén)，到時(shí)下的“禁購(gòu)令”即不為三套房提供按揭貸款、預(yù)售金監(jiān)管細(xì)則出臺(tái)。每一次對(duì)于行業(yè)金融渠道的規(guī)范，都令開(kāi)發(fā)企業(yè)如履薄冰。

　　即使是面對(duì)政府不斷出臺(tái)的金融政策和企業(yè)自身超高的負(fù)債壓力，恐怕也沒(méi)有幾家企業(yè)愿意甘心乖乖降價(jià)就范，更多的企業(yè)則是開(kāi)始尋找更為穩(wěn)定和開(kāi)放的融資渠道，以繼續(xù)維持或推動(dòng)企業(yè)發(fā)展。地產(chǎn)投資基金，也正是在這樣的資金壓力下，前所未有地成為更多開(kāi)發(fā)商關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　但與幾年前的“大撒把”不同，眼下的基金決策者們更多的卻是觀(guān)望。觀(guān)望不等于停滯，而是尋找更好的項(xiàng)目和更好的投資收益。清科研究中心近日發(fā)布的《2010年第二季度中國(guó)企業(yè)并購(gòu)市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在是國(guó)內(nèi)并購(gòu)最活躍的領(lǐng)域之一，共發(fā)生30起并購(gòu)交易，涉及金額12.65億美元，占比26.3%。其中，6月就完成了8起并購(gòu)案例，并購(gòu)金額達(dá)到6.42億美元。這其中不乏企業(yè)之間的兼并，但同時(shí)也不可忽略的是投資基金作為幕后推手的力量。

　　投資基金出手的謹(jǐn)慎可以理解，但這種謹(jǐn)慎并不能遮掩其對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的熱情�？v觀(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，在近三十余年來(lái)一直保持著高速增長(zhǎng)，國(guó)民生活水平不斷提高，城市化進(jìn)程的加速將為更多企業(yè)提供源源不斷的買(mǎi)房大軍。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，中國(guó)完成城市化大約還需要15年左右的時(shí)間，即在2025年前后，初步實(shí)現(xiàn)60%的城市化比率。而雄心勃勃的地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也將在資本力量的推動(dòng)下徹底改變中國(guó)城市的面貌。根據(jù)麥肯錫全球研究院的預(yù)測(cè)：在未來(lái)20年內(nèi)，中國(guó)將建造400億平方米的建筑面積，2萬(wàn)到5萬(wàn)棟超過(guò)30層樓的摩天大樓將在中國(guó)拔地而起——這樣的規(guī)模，堪比10個(gè)紐約或20個(gè)倫敦的大樓數(shù)量。換句話(huà)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上升期至少還有20年的曼妙光陰。

　　時(shí)下的風(fēng)平浪靜，實(shí)則是暗濤洶涌。畢竟往事已矣，昔日開(kāi)發(fā)商的“不差錢(qián)”如今已經(jīng)隨著宏觀(guān)調(diào)控中金融措施的不斷加深而演變成為“就差錢(qián)”了。之所以很多地產(chǎn)投資基金在開(kāi)發(fā)企業(yè)的狂熱聲中選擇低調(diào)，一方面是小心翼翼，但更重要的是為了給公司爭(zhēng)取下一步的合約砝碼和投資收益。(記者 董家聲)