時評：銀行業(yè)需重估房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)

　　銀監(jiān)會通過對60家大型房企集團(tuán)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；60家大型房企集團(tuán)共有4266個成員企業(yè)，其中有64個成員企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過90%。

　　房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型的行業(yè)，因此財(cái)務(wù)杠桿通常比較高，一般房企的資產(chǎn)負(fù)債比例大致在60%-70%比較合理。不過這只是就通常狀況而言的，如果之前房地產(chǎn)市場炒作比較過度的話，這個比例往往經(jīng)不起泡沫破滅的沖擊。

　　因?yàn)橐坏┡菽�破滅，房地產(chǎn)企業(yè)手中的房屋等資產(chǎn)的價格會出現(xiàn)大幅度的下跌，資產(chǎn)價值出現(xiàn)迅速縮水，從而資產(chǎn)負(fù)債率迅速的攀高。同時，一旦房地產(chǎn)市場的泡沫破滅，那么市場也會出現(xiàn)嚴(yán)厲的蕭條即成交量出現(xiàn)冰凍的現(xiàn)象，因此房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流會很快枯竭，從而導(dǎo)致房企資金鏈斷裂，出現(xiàn)大面積的破產(chǎn)現(xiàn)象，并把風(fēng)險(xiǎn)迅速的傳遞給銀行，進(jìn)而傳遞給整個社會。

　　值得注意的是，中國目前的房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)很大，未來前景誰都沒有清晰的定見。但是，對于中國的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，更需要社會捏一把汗，因?yàn)榉科笫种械馁Y產(chǎn)以土地為主，過去很長一段時間，許多房企就是利用自己拍得的土地去向銀行抵押獲得貸款。如果泡沫破滅，土地價值將比房屋價值下跌得更快更深，所以中國房地產(chǎn)的泡沫具有更高的危險(xiǎn)性和脆弱性。而目前中國的各地都有把土地價格盡量拍高的沖動，土地財(cái)政屢破紀(jì)錄，因此這種風(fēng)險(xiǎn)破滅后的破壞性很大。

　　但是，這種風(fēng)險(xiǎn)還沒有受到金融機(jī)構(gòu)的重視。在今年4-5月份的銀行壓力測試中，中國商業(yè)銀行普遍表示結(jié)果很樂觀。據(jù)報(bào)道，在對房地產(chǎn)貸款進(jìn)行的壓力測試中，容忍度最高的是民生銀行，稱假如房價下跌40%，也不會影響該行資產(chǎn)質(zhì)量；農(nóng)業(yè)銀行的容忍度是房價下跌20%之后，房價每下跌1%，就會多形成1%的不良貸款；交通銀行在房價下跌30%后，對開發(fā)商房貸不良率將上升0.8%，個人按揭不良率將上升0.9%，建行、工行與之類似。

　　然而現(xiàn)在的情況顯示，在前述60家大型房企集團(tuán)所屬的847家貸款企業(yè)中，同時在兩家以上法人銀行獲得授信的有426個，同時在五家以上法人銀行獲得授信的有90個；6月末，60家大型房企集團(tuán)涉及集團(tuán)內(nèi)互保貸款金額1417億元，較年初增長22.3%；不少集團(tuán)公司治理混亂，跨地區(qū)、跨境、跨業(yè)投資經(jīng)營普遍存在。因此，4-5月份的銀行壓力測試流于膚淺，測試結(jié)果可能離真實(shí)情況相距甚遠(yuǎn)。

　　正是由于壓力測試的結(jié)果過于樂觀，所以商業(yè)銀行對于房企的風(fēng)險(xiǎn)防范背道而行。根據(jù)央行近日發(fā)布的《2010年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，今年前三季度，全部金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款新增6.54萬億元，其中將近2萬億元流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，占人民幣新增貸款的27%。最新9月份的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款新增額止跌回升，反彈至1385億元。因此，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)累積得更大，捆綁得也越緊。

　　認(rèn)識是行動的前提。由于中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的治理與信貸關(guān)系，銀行有必要重新認(rèn)識中國房地產(chǎn)市場的特殊性，審視自己的房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，部分銀行有必要重新進(jìn)行壓力測試。只有在對于中國的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)有了清晰的認(rèn)識，并且在壓力測試中充分的披露了自己面臨的開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)以后，才能避免風(fēng)險(xiǎn)累積和越發(fā)捆綁的現(xiàn)象。(陳東海 上海 學(xué)者)