公積金房貸首次差別化 持續(xù)點(diǎn)剎能否為樓市降溫

　　差別化的房貸政策正延伸至公積金領(lǐng)域。住建部等四部委３日聯(lián)合下發(fā)通知，有針對(duì)性地提高公積金貸款的首付和利率，并停貸“三套”。自“新五條”出臺(tái)１個(gè)多月來(lái)，加息、上調(diào)公積金貸款利率、提高公積金貸款首付等一系列指向“銀根”的政策不斷出臺(tái)，調(diào)控預(yù)期不斷強(qiáng)化。在持續(xù)“點(diǎn)剎”之下，已降溫的樓市或?qū)⒗^續(xù)下行。

　　“銀根”持續(xù)“點(diǎn)剎車(chē)”

　　在商業(yè)貸款收緊之后，本該用于滿足基本居住需求的公積金貸款便被一些炒房客視為“秘密武器”。部分房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，一些繳存職工使用住房公積金個(gè)人貸款購(gòu)買(mǎi)第二套及以上住房，并非完全用于自住。

　　在此次四部委《關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》中，最受關(guān)注的內(nèi)容有三，一是提高首付——“使用住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，套型建筑面積在９０平方米（含）以下的，貸款首付款比例不得低于２０％；但套型建筑面積在９０平方米以上的，貸款首付款比例不得低于３０％”。

　　二是提高利率——“第二套住房公積金個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的１．１倍”。

　　三是停貸“三套”——“停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款”。

　　此外，《通知》還要求，各地“以支持繳存職工購(gòu)買(mǎi)普通自住房貸款需求為原則，合理確定住房公積金個(gè)人貸款最高額度，并按規(guī)定進(jìn)行備案”。由此看，接下來(lái)一些地方有可能對(duì)多年未動(dòng)的公積金貸款額度作出收縮性調(diào)整。

　　差別化的公積金貸款政策是近期不斷推出的房地產(chǎn)需求調(diào)控手段之一。９月２９日的“新五條”，將貸款購(gòu)買(mǎi)首套住房的最低首付比例提高到三成，終止了持續(xù)近兩年的“首套房首付兩成”優(yōu)惠政策。１０月１９日以后，央行加息０．２５個(gè)百分點(diǎn)，住房公積金存貸款利率也同步上調(diào)。此外，多家銀行近期已將首套房貸款利率由７折優(yōu)惠提至８．５折。

　　實(shí)際上，一些地方的公積金政策已“率先出手”。比如，上海在１０月１１日已下發(fā)通知，暫停非改善型二套房、三套及以上住房的公積金貸款。

　　“差別化”公積金貸款政策的雙重影響

　　不難發(fā)現(xiàn)，此前有關(guān)部門(mén)調(diào)整住房商業(yè)貸款利率及調(diào)整二套房首付款比例、二套房商業(yè)貸款利率等，是對(duì)投資客的重拳打擊，但不影響本地居民使用住房公積金貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。此次四部委的通知，不但調(diào)整了二套房公積金貸款的利率，而且也限制了本地居民使用公積金貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)屬于三套房以上的房產(chǎn)，政策不可謂不嚴(yán)厲。

　　業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬：以夫妻公積金最高貸款額８０萬(wàn)元，貸款期限２０年計(jì)算，此前貸款利率已提高至４．０５％，此次購(gòu)買(mǎi)二套房利率則上浮１０％至４．４５５％，由此將進(jìn)一步增加利息４．１５萬(wàn)元，月供增加１７２元。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，一系列“點(diǎn)剎”政策造成的影響是雙重的，一方面是“看得見(jiàn)”的，即：一步步提高購(gòu)房者的資金要求，增加購(gòu)房成本，堵住利用公積金炒房的口子；另一方面是“看不見(jiàn)”的，即施加更多心理影響，強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)人士還指出，此次新的公積金貸款政策與此前調(diào)整的商業(yè)貸款政策區(qū)別在于：對(duì)首套房且面積在９０平方米以下的住房“網(wǎng)開(kāi)一面”，允許首付可以低至兩成。這無(wú)疑在釋放信號(hào)：鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)中小套型房，加快市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

　　不斷“點(diǎn)剎”或使樓市持續(xù)降溫

　　自９月底新政策和隨后各地“限購(gòu)”等政策不斷出臺(tái)以來(lái)，１０月樓市呈現(xiàn)出鮮明的地區(qū)差異。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，１０月監(jiān)測(cè)的３０個(gè)重點(diǎn)城市中，１４個(gè)城市一手商品住宅的成交量上漲幅度超過(guò)１０％，６個(gè)城市跌幅超過(guò)３０％。在新一輪調(diào)控中，二、三線城市樓市對(duì)政策反應(yīng)相對(duì)滯后，一線城市對(duì)政策較為敏感，后者的成交量大多下跌，而價(jià)格走勢(shì)總體平穩(wěn)。

　　一線城市的降溫從上海的二手房市場(chǎng)可見(jiàn)一斑。上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，１０月該機(jī)構(gòu)代理的二手房成交套數(shù)環(huán)比下降接近五成，其中以中高檔房源為主的中心城區(qū)成交量超過(guò)９０％。業(yè)內(nèi)人士還指出，一些地方樓市１０月相當(dāng)一部分成交量是９月預(yù)訂的購(gòu)房者轉(zhuǎn)簽而來(lái)，隨著調(diào)控政策的深化推出，市場(chǎng)將進(jìn)一步降溫，１１月的成交量可能出現(xiàn)明顯下滑。

　　上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，此次公積金貸款政策的調(diào)整，說(shuō)明房地產(chǎn)的各項(xiàng)調(diào)控措施必須堅(jiān)定不移地執(zhí)行下去，以防止樓市大起大落。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，日漸成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)與住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，目前公積金貸款政策和商業(yè)貸款政策在抑制投資投機(jī)性需求方面已趨于一致，但這屬于階段性政策。一旦需求釋放，供應(yīng)求關(guān)系就可能失衡。限購(gòu)限貸都只是平衡供求關(guān)系的階段性措施，長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍需增加住宅的供應(yīng)量。（記者葉鋒）