專家:北京禁開發(fā)商直接收預售房款致其資金緊張

　　今后，北京購買住宅的預售款，將禁止開發(fā)商直接收取，而是全部存入專用賬戶，開發(fā)商不得隨意提取，以此保證樓盤預售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。昨天，北京市住建委、人民銀行營業(yè)管理部、北京市銀監(jiān)局出臺《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法》。該辦法將于12月1日起施行。

　　沒專用賬戶不發(fā)預售許可證

　　根據(jù)《辦法》，今后，每個預售的房地產(chǎn)開發(fā)項目都必須確定監(jiān)管銀行，如果是分期建設(shè)的，每一期只能確定一家監(jiān)管銀行。在人民銀行的指導下，開發(fā)商可以自行選擇監(jiān)管的商業(yè)銀行。

　　開發(fā)商要按照一個預售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設(shè)立專用賬戶，并簽訂預售資金的監(jiān)管協(xié)議�！皼]有確定監(jiān)管銀行或設(shè)立專用賬戶的，市住建委不發(fā)放預售許可證�！北本┓康禺a(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志說。

　　在商品房預售時，購房人不再將購房款直接交給開發(fā)商，而是必須存入這個專用賬戶中�！鞍�括購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款，都要存入這個專用賬戶中�！标愔菊f。

　　限價房經(jīng)適房執(zhí)行相同制度

　　“賬戶中的資金，開發(fā)商是不能隨意提取的�！标愔窘榻B，開發(fā)商要根據(jù)項目的建設(shè)方案和施工進度，編制該項目的用款計劃，報住建委等部門審批。

　　《辦法》中規(guī)定了4個節(jié)點，分別為地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、購房人可單方辦理房產(chǎn)證，在這4個節(jié)點上，開發(fā)商可以按照申報的方案，申請?zhí)崛�專用賬戶中一定比例的資金，用于支付工程款，采購材料等費用。

　　“如果這個項目出現(xiàn)了問題，可能會影響到購房人利益的話，區(qū)縣住建委會立即通知監(jiān)管銀行，暫停撥付專用賬戶中的資金，并啟動應(yīng)急措施，監(jiān)督用這些資金完成這個項目的建設(shè)，把房子交到購房人手中�！标愔颈硎�，涉及的問題包括：開發(fā)商存在違法違規(guī)行為導致工程停工；項目存在嚴重質(zhì)量問題；項目未按期交付使用等。

　　此外，由于限價房、經(jīng)適房也屬于預售性質(zhì)的住宅，因此《辦法》中表示，限價房和經(jīng)適房也要執(zhí)行同樣的資金監(jiān)管制度。

　　- 解讀

　　1 開發(fā)商如何支取預售款？

　　編制好用款計劃，獲批后，在4個節(jié)點可支取一定比例資金

　　陳志介紹，并非所有的預售款都必須在4個節(jié)點上支取，重點監(jiān)管的是保證工程建設(shè)的資金。

　　“比如一個項目，它有10萬平米，售價是每平米1萬元。那么它的預售款一共就是10億元。其中，政府會測算出這個項目的建設(shè)費用，比如每平米3000元，10萬平米就是3億元�！标愔菊f，一個樓盤的房子是逐漸賣出去的，購房款也是一個一個業(yè)主累積交的，當這個樓盤的專用賬戶中收取的預售款超過了3億元，那么多余的部分，開發(fā)商就可以支取。在專用賬戶中累積的預售款沒有達到3億元時，開發(fā)商不能支取賬戶中的資金。

　　“這3億元就是為了保證項目和配套設(shè)施能竣工交用的錢，”陳志表示，開發(fā)商要提取這些錢，會有一定的限制條件，首先要編制好用款的計劃，而且這個計劃必須合理。比如4個節(jié)點中，每個節(jié)點的用款比例必須合理�！耙驗橐粋�項目，什么階段要用多少錢，其實都有一定的規(guī)律，如果開發(fā)商申請的計劃不合理，主管部門就不會批準。”陳志表示，開發(fā)商的用款計劃被批準后，在每個節(jié)點提取時，還要提供相關(guān)材料，證明工程進度達到了這個節(jié)點，才能支取。

　　“這個政策的原則就是把錢管好，但不管死。既確保工程建設(shè)完成，也兼顧到開發(fā)商的資金使用率�！标愔颈硎尽�

　　2 開發(fā)商違規(guī)收款怎么辦？

　　暫停其在北京所有開發(fā)項目的商品房預售，并計入企業(yè)信用信息系統(tǒng)

　　施行資金監(jiān)管之后，如果開發(fā)商違規(guī)，直接收取預售款，或是不按規(guī)定支取專用賬戶的資金，將如何監(jiān)管和處罰？

　　對此，陳志介紹說，按照新規(guī)，監(jiān)管銀行如果發(fā)現(xiàn)預售資金沒有存入到專用賬戶時，將告知區(qū)縣建設(shè)主管部門。同時，區(qū)縣建設(shè)主管部門將對預售資金進入專用賬戶的情況進行監(jiān)督，并對工程進度進行實地核查，調(diào)查開發(fā)商是否應(yīng)該取款�！叭绻�開發(fā)商被查實存在違法違規(guī)行為，將被責令限期改正，暫停其在北京所有開發(fā)項目的商品房預售，并將其違法違規(guī)行為公示，計入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。”

　　3 開發(fā)商何時能取完資金？

　　只有在購房人可以單方辦理房產(chǎn)證時，開發(fā)商才能取完所有資金

　　按照昨日出臺的新規(guī)，在完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉(zhuǎn)移登記的條件前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于項目工程建設(shè)費用的5%。

　　“也就是說，這個項目只有在購房人可以單方辦理房產(chǎn)證時，開發(fā)商才能取完專用賬戶中所有的資金。”陳志說，只要在開發(fā)商交齊所有稅費，這個項目的購房人才能辦理房產(chǎn)證。以往，一些開發(fā)商由于資金緊張等原因，有可能會出現(xiàn)拖著不交稅費的情況，甚至有一些開發(fā)商破產(chǎn)了。這就為業(yè)主們辦理房產(chǎn)證帶來了難題。“新規(guī)實施后，即便開發(fā)商破產(chǎn)或出現(xiàn)其他情況，也不會影響到購房人。”

　　陳志說，如果開發(fā)商違規(guī)，政府可以凍結(jié)其專用賬戶，用賬戶中剩余的資金來繳納這些稅費，保護購房人的利益。

　　- 影響

　　對于購房人

　　購房付款等環(huán)節(jié)手續(xù)無變化

　　新規(guī)定對購房人有什么影響？陳志表示，實施新規(guī)定后，購房人在購房、付款等環(huán)節(jié)手續(xù)和以往沒有變化�！案犊畹姆绞�?jīng)]有變化，只是購房款直接劃賬到專用賬戶中�！�

　　他透露，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)正在進行相關(guān)改進，將來購房人登錄該網(wǎng)，在查詢網(wǎng)簽結(jié)果時，通過購房合同號，就可以查詢到自己的購房款是否存入了專用賬戶中。

　　同時，市、區(qū)住建委也將公示已經(jīng)批準預售項目的建設(shè)方案、工程進度等情況，購房人可以通過主管部門網(wǎng)站查詢相關(guān)信息。

　　對于市場

　　近期開盤項目或明顯增多

　　陳志表示，在新規(guī)定下，開發(fā)商如果要迅速拿到資金，必須在保證質(zhì)量的前提下，加快項目的建設(shè)，加快項目的銷售，不能囤地囤房，不能捂盤惜售，才能回籠資金。這將促進樓市供應(yīng)量的增加，對穩(wěn)定和下降房價產(chǎn)生作用。

　　陳志認為，由于新政將在12月1日起施行，此前拿到預售許可的項目可以不用資金監(jiān)管，那么在這1個多月的時間里，很可能出現(xiàn)一些樓盤搶在新政前開盤預售。而且開發(fā)商由于希望預售房源迅速消化，可能會采取降價等促銷措施。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰也認為，由于預售金監(jiān)管的影響，開發(fā)商需要盡快變現(xiàn)，使預售款超出重點監(jiān)管額度，才能更自主支配，因此部分項目搶在監(jiān)管辦法執(zhí)行前促銷不可避免。但他同時表示，預售金監(jiān)管暫時不會明顯影響土地市場。如果一企業(yè)確實想拿地，資金渠道很多，甚至可能通過企業(yè)間拆借來周轉(zhuǎn)資金。另一方面，預售資金監(jiān)管，一定程度上對土地價格回落也有好處，“競爭的人少了�！�

　　中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰則認為，近期北京將出現(xiàn)大量樓盤集中開盤，但不一定會出現(xiàn)降價�！伴_發(fā)商只要拿到了預售證，就可以躲避資金監(jiān)管。我搶在之前開盤了，但也不一定急于銷售，甚至可以先把價格定高一些，如果能賣出去更好。如果賣不出去，我再看看接下來的走勢，是否需要降價�！�

　　朝陽區(qū)一樓盤負責人則認為，工程建設(shè)費用在預售款或者說房價中比例很小，只重點監(jiān)管這一部分對市場影響有限，“更多的是一種北京深化調(diào)控的信號意義”。

　　對于開發(fā)商

　　資金流緊縮防止囤地捂盤

　　陳志認為，新規(guī)定提醒了開發(fā)商，必須合理制定自己的用款計劃，不能盲目過度地開發(fā)，不能采用挪用預售資金的方式，去開發(fā)其他項目。

　　中國房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰則表示，新政將對開發(fā)商的資金產(chǎn)生巨大影響，并加速房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌�！耙恍┐蟮姆科笕谫Y方式較多，項目較多，受到的影響還小一些。而一些中小房企，有的只開發(fā)一個項目，那么資金的壓力就會驟增，也無力再開發(fā)新的項目�！�

　　- 聲音

　　北京華遠集團總裁任志強在微博上表示，商品房預售資金監(jiān)管會緊縮開發(fā)商的資金流，促進推盤，防止囤地捂盤和爛尾。但他同時反問說“會因此而增加后續(xù)的擴大生產(chǎn)和有效供給嗎？”　

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹在微博上稱：對房地產(chǎn)商來說是雪上加霜。　

　　購房人戴小姐：預售金要監(jiān)管，開發(fā)商必須�？顚Ｓ�，這就等于是加了一個保險，防止開發(fā)商拖延，避免延期交房了�！�

　　購房人魏先生：監(jiān)管預售金會勒緊開發(fā)商的錢袋子。最近限制開發(fā)商資金渠道的政策挺多的，真希望這些政策疊加在一起，能讓房價降一降。 本版采寫/本報記者 馬力 張旭 張家齊