禁止囤地開發(fā)商拿地到底能有多大殺傷力

　　號(hào)稱“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控新政實(shí)行5個(gè)多月來，房?jī)r(jià)不僅沒有大幅下跌，多個(gè)城市反而出現(xiàn)樓市回暖跡象。26日，國土部與住建部再出重拳———發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》，表示繼續(xù)抑制房?jī)r(jià)上漲、促進(jìn)房?jī)r(jià)地價(jià)合理調(diào)整。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競(jìng)買資格。(9月27日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》)

　　顯然，此次土地調(diào)控是樓市調(diào)控加碼的信號(hào)。的確，樓市調(diào)控需要加碼。禁止囤地開發(fā)商拿地資格，這是有關(guān)部門砍向高房?jī)r(jià)的又一“刀”，也是國家監(jiān)管部門首次從“拿地資格”的角度來調(diào)控土地，以提高土地開發(fā)效率。此前，部分地方已經(jīng)這么做了，比如說，今年初北京暫停了8家開發(fā)商在京拿地資格，福建規(guī)定囤地炒地開發(fā)商三年內(nèi)禁止買地。顯然，這次兩部委通知，將“禁止囤地開發(fā)商拿地資格”推向了全國，值得肯定。

　　但這一“禁令”能否擊中囤地開發(fā)商？對(duì)此不宜太過樂觀，原因有五個(gè)方面：其一，“禁令”規(guī)定不詳。比如，究竟是禁止囤地開發(fā)商在一個(gè)地方拿地資格，還是禁止開發(fā)商在全國拿地資格？不見明確；再如，究竟是禁止囤地開發(fā)商多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的拿地資格，新聞中不見規(guī)定。規(guī)定不詳，自然而然漏洞不少，這就等于給了囤地開發(fā)商鉆洞的機(jī)會(huì)。

　　其二，囤地開發(fā)商可以換個(gè)“馬甲”來拿地。例如，長(zhǎng)春土地市場(chǎng)上2009年突然殺出了許多新買家，可是等到競(jìng)拍時(shí),人們才發(fā)現(xiàn),那些舉牌的竟然都是熟悉的老面孔，所謂的新公司,不過是地產(chǎn)大鱷換了個(gè)“馬甲”而已。一家房企下面可以設(shè)立無數(shù)個(gè)“子公司”、“孫公司”，換個(gè)“馬甲”很容易。

　　其三，開發(fā)商可以“假開工”應(yīng)對(duì)“拿地禁令”。由于現(xiàn)行政策沒有明確規(guī)定項(xiàng)目動(dòng)工標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商為了避免拿地資格被禁止，完全可以做做樣子來應(yīng)付相關(guān)規(guī)定，比如說，圍個(gè)擋、挖個(gè)坑、擺幾臺(tái)打樁機(jī)、工地有工人，就可以說已經(jīng)動(dòng)工了。這是內(nèi)業(yè)公開的秘密。在某些工地，舉辦奠基儀式后就不再施工，說不清是不是閑置土地了。

　　其四，囤地開發(fā)商可把自身原因變成政府原因。根據(jù)兩部委通知，開發(fā)商因自身原因土地閑置一年的禁止競(jìng)買資格，顯然，開發(fā)商把“皮球”踢給政府就可以躲過這一規(guī)定。例如，青島就有開發(fā)商故意制造“政府原因”，開發(fā)商在報(bào)批項(xiàng)目時(shí)有意寫錯(cuò)一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，被政府部門退回修改，自然就成了“政府原因”。

　　其五，更為重要的是，指望地方監(jiān)管部門禁止囤地開發(fā)商拿地資格比登天還難。在土地財(cái)政影響下，許多地方監(jiān)管部門已經(jīng)與開發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣了，指望地方監(jiān)管部門嚴(yán)格執(zhí)法是不切實(shí)際的。

　　在我看來，“拿地禁令”不但要完善，更要在執(zhí)行環(huán)節(jié)開動(dòng)腦筋。有關(guān)部門還應(yīng)該拿出更務(wù)實(shí)的治理手段。馮海寧