樓市冷暖未定 長(zhǎng)沙開發(fā)商大量?jī)?chǔ)備土地

　　事實(shí)上，當(dāng)樓市“回暖”的判斷見諸各大媒體報(bào)章時(shí)，開發(fā)商并不是很高興。因?yàn)樵谒麄兛磥恚��?月13日和8月21日李克強(qiáng)副總理8天之內(nèi)兩提房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，出現(xiàn)了樓市回暖的現(xiàn)象無疑是引發(fā)第二輪調(diào)控的危險(xiǎn)信號(hào)。大多數(shù)房地產(chǎn)學(xué)者、專家都認(rèn)為樓市已出現(xiàn)回暖的跡象。然而與這些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的學(xué)者專家不同的是，擔(dān)負(fù)著下半年銷售重任的房地產(chǎn)開發(fā)商、代理機(jī)構(gòu)反而不認(rèn)同樓市回暖這個(gè)判斷，“低調(diào)”已經(jīng)成為他們的共識(shí)。這似乎令樓市變得越來越撲朔迷離。一邊，是購房者前赴后繼地奔向各個(gè)售樓部，而另一邊，則是愈演愈烈的加息傳聞以及中央政府屢次“堅(jiān)持調(diào)控決不放松”的強(qiáng)硬姿態(tài)。

　　到達(dá)一個(gè)微妙時(shí)刻

　　“完全看不懂這個(gè)市場(chǎng)。不僅僅中心區(qū)樓盤，最近別墅銷售也極好�！焙�南保利地產(chǎn)營銷總監(jiān)雷東輝說。這顯然與4月政策預(yù)期的 房地產(chǎn) 市場(chǎng)截然兩樣。在國務(wù)院頒布史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策的國十條后，樓市成交量首當(dāng)其沖下跌，此后的5-7月，各地成交量繼續(xù)大幅下滑，但是價(jià)格并沒有明顯下跌。而8月的逆勢(shì)上漲，使得政府層顯然有些尷尬�！胺康禺a(chǎn)價(jià)格在此次調(diào)控步入不跌反漲的怪圈，讓不少人對(duì)政策預(yù)期放松。”融科·東南海營銷總監(jiān)曾志舜說。更令人不安的，還有開發(fā)商拿地的熱情。就在8月，長(zhǎng)沙兩塊土地拍賣出現(xiàn)競(jìng)價(jià)超100次的場(chǎng)景，韶山南路一地塊競(jìng)價(jià)更高達(dá)323次。

　　回暖真的來了么？似乎并沒有那么樂觀。政府層的態(tài)度，這一次顯然更加堅(jiān)決。8月21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)在江蘇常州要求，各地要繼續(xù)落實(shí)好國務(wù)院關(guān)于 房地產(chǎn) 調(diào)控的政策措施，切實(shí)增加住房有效供應(yīng)，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作行為，鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。這已經(jīng)是他8月份的第二次就房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)。此前的8月13日，李克強(qiáng)在北京市考察廉租住房、公共租賃住房等建設(shè)時(shí)表達(dá)了同樣堅(jiān)決的態(tài)度。而進(jìn)入九月，由于8月CPI到達(dá)今年頂峰，關(guān)于加息的傳聞?dòng)�演愈烈——就�?月16日，受加息傳聞拖累，銀行股“一綠到底”，全面下挫。很明顯的是，目前已經(jīng)到了一個(gè)非常微妙的時(shí)刻。

　　控制溫度很重要

　　事實(shí)上，“回暖”一詞并沒有統(tǒng)一的定義，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此有著不同的理解。從房地產(chǎn)新政頒布之初的草木皆兵到現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)政策預(yù)期的種種猜想，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)依然莫衷一是。一場(chǎng)場(chǎng)口水戰(zhàn)頻頻風(fēng)生水起然后被強(qiáng)勢(shì)壓倒，這背后，多方力量之間的博弈可見一斑。新華都地產(chǎn)總裁助理張帆認(rèn)為，下半年控制樓市的溫度很重要，如果溫度控制不好的話，就會(huì)演變成一場(chǎng)危機(jī)，成為壓垮樓市的最后一根稻草。

　　從政策口徑看，一直未曾變化。近段時(shí)間住建部、國土部、銀監(jiān)會(huì)三令五申要嚴(yán)格落實(shí)調(diào)控政策，國土部甚至大費(fèi)周章地為銀監(jiān)會(huì)提供近3000宗閑置用地的黑名單，以限制部分違規(guī)開發(fā)商的貸款申請(qǐng)。更直接的信號(hào)仍然在金融系統(tǒng)。8月22日，在南城某樓盤售樓部，一位營銷負(fù)責(zé)人坦率地說，“這個(gè)月銀行按揭明顯收緊。就算曾是政策較為寬松的北京銀行，都明確了第四套房完全停止放貸。分析家認(rèn)為，持續(xù)近半年的成交低迷將導(dǎo)致四季度房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況逐漸趨緊，降價(jià)促銷的動(dòng)力會(huì)不斷增強(qiáng)，一線城市房?jī)r(jià)可能繼續(xù)震蕩下行。這一輪市場(chǎng)調(diào)整現(xiàn)在只是剛剛開始，調(diào)控政策的效果還將進(jìn)一步顯現(xiàn)�！�

　決戰(zhàn)或在二三線

　　當(dāng)中國樓市，以一出跌宕回腸懸疑片的姿態(tài)，在人最意想不到的時(shí)候給予刺激的時(shí)候，對(duì)于開發(fā)商而言，無論好消息，或者壞消息，最重要的是健康地生存。2010年的恒大，顯然是中國調(diào)控年中少有的另類。當(dāng)銷售量萎縮成為大多數(shù)開發(fā)商這一年的最新標(biāo)簽的時(shí)候，7月環(huán)比上揚(yáng)的驚人業(yè)績(jī)，讓所有人側(cè)目——究其根本，以二三線城市為深耕方向的恒大，在這一波一線城市“損失慘重”的宏調(diào)中，更具樓市話語權(quán)。從恒大的軌跡來看，全國市場(chǎng)拓展的理念是“用最少的投入獲最大的產(chǎn)出”，選擇在眾多二線、三線城市發(fā)展，這從恒大從廣州對(duì)外擴(kuò)展的時(shí)候已經(jīng)開始——僅長(zhǎng)沙一個(gè)城市，上半年就為恒大地產(chǎn)集團(tuán)貢獻(xiàn)了30億元銷售額。

　　恒大，僅僅只是開發(fā)商避險(xiǎn)的一個(gè)典型性案例。事實(shí)上，當(dāng)宏觀調(diào)控以一種強(qiáng)硬的姿態(tài)進(jìn)入每個(gè)人視線的時(shí)候，布局二三線城市，早已是中國房企們的共識(shí)。“向二三線城市進(jìn)軍，尤其不能放過二線城市�！庇纱艘�發(fā)的二三線城市市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)如今仍在持續(xù)——不得不承認(rèn)，布局二三線解救了許多房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇調(diào)控的業(yè)績(jī)尷尬。但接下來的一個(gè)問題是，由于二三線城市土地進(jìn)入成本的相對(duì)低廉，大發(fā)展商的開發(fā)不約而同選擇了以大量土地儲(chǔ)備為基礎(chǔ)的大盤開發(fā)——毫無疑問，長(zhǎng)沙是一個(gè)最典型的個(gè)案。“長(zhǎng)沙正在進(jìn)入一個(gè)前所未有的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，而這個(gè)時(shí)代的標(biāo)志是，大盤�！毕娼�世紀(jì)城營銷副總經(jīng)理薛麗如是說。(記者文潔 實(shí)習(xí)生 蔡麗夢(mèng))