陳寶存：保障房需要制度設(shè)計(jì)的完善

　　曾經(jīng)50年的欠債，靠房地產(chǎn)市場(chǎng)11年彌補(bǔ)本身就是不切實(shí)際的。而1998年房改制度設(shè)計(jì)中，10年間政府保障的缺位，致使70%的經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì)，僅僅完成0.5%。完全市場(chǎng)化，根本不可能解決住房問(wèn)題，那么現(xiàn)在的國(guó)家大力推進(jìn)公租房建設(shè)自在情理之中。所以，單純的靠罵開(kāi)發(fā)商過(guò)日子，頻繁的調(diào)控之手根本不可能解決巨大剛需問(wèn)題，這才有投資投機(jī)的炒作。沒(méi)有供需失衡，不可能有巨大的炒作效應(yīng)，解決供需失衡才是問(wèn)題的根本。

　　市場(chǎng)最近一直流傳著加息、物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等等二次調(diào)控的論調(diào)。當(dāng)然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，單獨(dú)加息早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，但并未解決市場(chǎng)的問(wèn)題。

　　9月17日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之在上海的一次會(huì)議上表示，銀監(jiān)會(huì)暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。上海首套房貸款松動(dòng)、重慶首套房退稅獎(jiǎng)勵(lì)，實(shí)際可能代表樓市刺激政策成為差異化的方向；當(dāng)然，二套房改善需求與三套房及以上的投資投機(jī)需求，政策目前不可能松動(dòng)，甚至是未來(lái)三年的常態(tài)政策。

　　但是，鼓勵(lì)保障房品類(lèi)中公租房大建，需要制度設(shè)計(jì)的完善。最近有消息稱(chēng)房地產(chǎn)投資信托基金對(duì)穩(wěn)定收租預(yù)期的公租房建設(shè)有濃厚的興趣。而且，對(duì)于公租房建設(shè)，我認(rèn)為發(fā)揮險(xiǎn)資優(yōu)勢(shì)還是可以解決資金問(wèn)題的，但是公租房租金與公租房退出機(jī)制一定要解決好。

　　我們的宏觀調(diào)控?zé)o疑采取了反市場(chǎng)的運(yùn)作方式。而我們前述50年的分配體系，已經(jīng)證明靠分配解決不了住房問(wèn)題。那么保障房中公租房大建，尚有太多的問(wèn)題沒(méi)有解決，而且關(guān)鍵在于技術(shù)問(wèn)題不能解決。

　　北京保障房大建已經(jīng)成問(wèn)題：最大的問(wèn)題在于人口的單邊流動(dòng)造成的城市擁堵，不適宜做涵蓋所有人群的保障房大建。那么，保障誰(shuí)的問(wèn)題將成為最大的不公平。

　　對(duì)于京深滬穗杭大建保障房，我一直持懷疑態(tài)度，最主要的原因是人群大量涌入機(jī)會(huì)最多和資源最佳的一線(xiàn)城市，會(huì)造成城市資源的缺失，以及城市擁堵等等問(wèn)題。

　　而且，即使北京大建公租房，也不會(huì)解決北京大量的購(gòu)買(mǎi)住房需求。這與北京無(wú)與倫比的城市地位有極大的關(guān)系。但是，首都不能永遠(yuǎn)“首堵”，北京城市人口不可能永遠(yuǎn)擴(kuò)張。分流一線(xiàn)城市人口，靠的是東中西部的平衡。（陳寶存）