樓市虛假回暖 調(diào)控不會放松

　　進(jìn)入9月，有關(guān)樓市回暖的消息接連呈現(xiàn)，眼下，房地產(chǎn)市場似乎又到了一個十字路口，有關(guān)各方正面臨復(fù)雜抉擇。房地產(chǎn)商是降價還是提價？購房人是觀望還是出手？調(diào)控政策是放松還是加碼？不過，在“回暖”這一敏感詞刺激著各方脆弱神經(jīng)的同時，我們有必要追問一句，樓市真的回暖了嗎？

　　筆者看來，所謂“回暖”，更多的是一種假象，是利益集團炒作、媒體盲目跟風(fēng)和消費者恐慌情緒共同制造的一個幻景。僅從成交量上看，的確有所回升，但這種交易量的回升并非真正的回暖。

　　其一，交易量回升是開發(fā)商“以價換量”的結(jié)果。8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.3%，漲幅比7月份縮小1.0個百分點；環(huán)比與上月持平，價格仍呈下跌態(tài)勢。以筆者所在的天津市為例，2010年8月新房成交面積81.41萬平方米，環(huán)比7月增長11.19%，成交均價9526元/平方米，環(huán)比7月卻下降了4.29%，可見交易量的上升是開發(fā)商降價促銷的結(jié)果。實際上，價跌量漲也是人們普遍愿意看到的結(jié)果，如果房價能夠下降一半，成交量或許要翻倍，我們期待著這樣的“回暖”。

　　其二，成交量環(huán)比上升，是建立在前期較低指標(biāo)的基礎(chǔ)上。以天津二手房為例，今年4月至8月，成交套數(shù)分別為9144套、4744套、4607套、4505套和5361套，盡管8月環(huán)比有所回升，但與4月相比，仍然不到后者的60%。8月之所以能有所回升，與此前幾月成交大幅下滑有關(guān)，從5月開始，成交套數(shù)就已被腰斬，此后幾月連續(xù)陰跌，8月的小幅回升，可視為正常波動。

　　其三，成交量的回升背后存在需求結(jié)構(gòu)的改變。據(jù)天津一些中介機構(gòu)介紹，目前市場主力交易人群是剛性需求客戶，房型方面則是總價較低的中小戶型最為熱銷，而投資投機性購房者則因成本和市場預(yù)期等因素，出手相當(dāng)慎重�？梢姡�成交量回升的背后是成交結(jié)構(gòu)的趨向健康，房地產(chǎn)市場在國家“抑制不合理住房需求”的政策引導(dǎo)下，正在遠(yuǎn)離投資市場特征，回歸消費市場本性。以自住需求為主的成交量的提升，有助于房價趨向平穩(wěn)。

　　其四，“回暖”恐慌的出現(xiàn)，背后存在著利益集團推動和媒體盲目跟風(fēng)炒作的非理性因素。記得5月初，“新國十條”出臺不久，媒體爆出了“北京房價一周下跌近8000元/平方米”的爆炸性新聞，事后證實，那是由于新政影響下北京新開盤項目大幅減少，位置較遠(yuǎn)、價格較低的項目集中成交拉低了整體成交均價所致。當(dāng)前，這樣似是而非的新聞在媒體上不時出現(xiàn)，成交回升、新盤“日光”等消息就不排除有斷章取義、跟風(fēng)炒作的因素，而能量巨大的房地產(chǎn)商等利益集團釋放虛假信息、誤導(dǎo)媒體公眾的種種行為也是屢見不鮮。

　　值得注意的是，一邊是“回暖”消息甚囂塵上，另一邊卻仍有呼吁放松調(diào)控的聲音頻頻出現(xiàn)。如果樓市“回暖”，又何需放松調(diào)控？看來雜音背后必有玄機。呼吁放松調(diào)控者的主要理由是擔(dān)心影響經(jīng)濟，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟儼然已成不需證明的真理，然而，筆者認(rèn)為有必要澄清的是，“房地產(chǎn)拉動”不等于“高房價拉動”。房價下降，交易量上升，只會壓縮房地產(chǎn)商利潤空間，而不會影響經(jīng)濟發(fā)展。如果使房價回歸到合理價位，保證大多數(shù)普通民眾買得起房，保證交易量維持適當(dāng)水平，這同樣能夠起到拉動經(jīng)濟的作用，而且是效果更好的拉動。相反，如果房價長期脫離普通民眾支付能力，那么，房地產(chǎn)市場將逐漸擠出自住需求者的參與，使樓市交易者中炒房者比例越來越大，買房只是為了轉(zhuǎn)賣，這反倒會削弱房地產(chǎn)對家電、家具等諸多行業(yè)的拉動作用。而且，房價過高還將對居民其他方面消費需求造成抑制，產(chǎn)生拉動內(nèi)需的零和效果。

　　應(yīng)該看到，盡管經(jīng)濟發(fā)展面臨一些兩難局面，但2010年畢竟不是2008年，此輪樓市調(diào)控絕不會半途而廢。一是形勢不同。2008年面臨國際金融危機嚴(yán)重沖擊，因全力保增長而“誤救”了理應(yīng)經(jīng)歷一次調(diào)整的中國樓市，但現(xiàn)在我國經(jīng)濟已經(jīng)企穩(wěn)回升，總體形勢良好。二是政策重點和力度不同，此輪調(diào)控抓住了“投資投機性購房需求”這一要害，命中了近年來房價瘋漲的病根，并且用了史上最強的政策力度。三是政府決心不同，“新國十條”出臺以來，從國務(wù)院到各部委，始終堅持一個聲音說話，近來每有各種雜音出現(xiàn)，各部委都第一時間進(jìn)行澄清，調(diào)控決心可見一斑。四是輿論環(huán)境不同。經(jīng)歷了2008年的曲折調(diào)控歷程，當(dāng)前社會輿論對調(diào)控政策的執(zhí)行力度甚為敏感，如調(diào)控出現(xiàn)松動，將引發(fā)社會輿論和公眾的不滿，也將極大地?fù)p害政策公信力，國家有關(guān)部門必然十分慎重。

　　前兩年樓市低迷，有人呼吁“買房就是愛國”，而在當(dāng)前樓市調(diào)控的關(guān)鍵期，我們則應(yīng)強調(diào)，堅持調(diào)控就是愛國，保持信心就是愛國，不炒房就是愛國。相信只要保持政策力度，房價的合理回歸必會到來。作者： 李庶民