土地清查步入實質(zhì)問責(zé)期 房企踴躍拿地受拷問

　　房地產(chǎn)開發(fā)商資金流受拷問

　　華創(chuàng)證券一份研究報告顯示：“從省市上劃分，前十大省市的閑置土地占比為92%，從區(qū)域上劃分，經(jīng)濟發(fā)達(dá)和房價較高的北京、廣東和江蘇仍然是土地閑置的重鎮(zhèn)�！睘榇�，打擊土地囤積是政府工作重點。報告預(yù)計9月份土地清查將進入實質(zhì)性問責(zé)階段，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)商將受到較大沖擊。并且，“整體上對開發(fā)商資金流產(chǎn)生壓力的來源主要是土地儲備�！�

　　另外，預(yù)售款監(jiān)管的強化也將進一步收緊房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流。2010年5月住建部發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》已經(jīng)明確指出不僅要引入預(yù)售資金的監(jiān)管賬戶，而且鼓勵試點現(xiàn)房銷售。對此，華創(chuàng)證券對其評價是“具有政策糾偏意義……預(yù)售資金實施嚴(yán)格監(jiān)管的制度障礙已經(jīng)破除”。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局9月11日公布數(shù)據(jù)，1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金同比增長50.7%，而定金及預(yù)收款同比增長為22.1%，在房企資金來源中增長幅度最低。事實上，自4月份以來，定金及預(yù)收款一項就逐月減少，企業(yè)自有資金卻在逐月增加。

　　華創(chuàng)證券研究報告顯示，“引入監(jiān)管的關(guān)鍵之處就在于按照開發(fā)商的建設(shè)進度分批、分期支付，并在每個環(huán)節(jié)明確設(shè)定支付比例”。就此，將可以降低房地產(chǎn)開發(fā)的資金杠桿比例，減少房地產(chǎn)開發(fā)商資金使用的自由度。

　　另外，將進一步拷問房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流的，是最近市場一直在傳言的央行未來有可能加息：央行貨幣政策委員會委員李稻葵在今早接受央視《交易時間》采訪時，表示央行加息是“值得考慮“的。這將會給公眾一個良好預(yù)期，從而不必急于將存款取出來投放于股市或是房市，利率的微調(diào)是有利于建立一個穩(wěn)定的經(jīng)濟的。同時，他還列舉了兩點來表明觀點：一是當(dāng)前流動性相對充足，利率微調(diào)不會對股市等造成影響；另一方面則是我國的貨幣政策沒有必要受到別國的影響。

　　不過，《證券日報》在咨詢?nèi)A創(chuàng)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員楊現(xiàn)領(lǐng)時，他有不同的看法。第一，房地產(chǎn)投資對GDP的拉動作用仍舊較為突出，因此不宜采取更加緊縮的貨幣政策，以避免經(jīng)濟的大幅波動；第二個理由則與李稻葵的觀點正好相反，他認(rèn)為全球流動性過剩和低利率環(huán)境不斷走向常態(tài)化，從而在國家大環(huán)境下，中國不太可能單方面提高利率。

　　總而言之，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，目前受政策影響較大的是中小房企，他們的資金鏈條和大型房企來說要更緊，而融資能力更差。而據(jù)他了解，部分城市土地流拍的數(shù)目是在增加、土地市場也是相對低迷的。而重點在于，他認(rèn)為目前政府對房地產(chǎn)的調(diào)控政策已經(jīng)在持續(xù)收緊，執(zhí)行力度和以前相比也更為嚴(yán)格。持續(xù)收緊的房地產(chǎn)政策正在發(fā)揮作用，如果局部房地產(chǎn)價格較高城市繼續(xù)呈現(xiàn)“量價齊升”的態(tài)勢，則政策將有可能針對性加強，從而重演“二次回調(diào)”的格局。本報記者 謝 靜