北京高端住宅銷售量跌價(jià)升 反應(yīng)滯后于普通住宅

　　8月樓市出現(xiàn)了“回暖”的聲音，不少城市統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)上升狀況尤其引人關(guān)注。但是，從普通人切身的感受來(lái)看，目前敢于漲價(jià)的樓盤并不多。

　　通過(guò)對(duì)相關(guān)政府網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的研究，顯示8月份高端住宅的成交量在6-7月的低位上回升，改變了當(dāng)前市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)。這一結(jié)果或許會(huì)對(duì)當(dāng)前正熱的“真假回暖”之爭(zhēng)帶來(lái)一些更真實(shí)的參考。

　　高端住宅在新政后成交量和成交價(jià)格走勢(shì)如何，是否也體現(xiàn)出了“政策沖擊效應(yīng)”？本報(bào)根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)月度項(xiàng)目成交詳細(xì)數(shù)據(jù)，選取了新政前后皆有房產(chǎn)在售的約20個(gè)樓盤的24批次預(yù)售許可證，進(jìn)行了對(duì)比分析。

　　高端住宅銷售量跌價(jià)升

　　新政后，北京共有13個(gè)擬銷售均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的高端住宅入市。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和遠(yuǎn)嘉經(jīng)紀(jì)提供數(shù)據(jù)顯示(截至8月31日統(tǒng)計(jì))，2010年4月新政前有30個(gè)在售住宅項(xiàng)目均價(jià)在3萬(wàn)元/平方米以上，1-4月共成交1060套，新政后的5-8月共成交388套，下降了63.4%；實(shí)際成交均價(jià)4月為56500元/平方米，而8月成交均價(jià)為58300元/平方米，成交價(jià)格上漲了3.2%。

　　從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，高端住宅亦受到新政沖擊，但不同項(xiàng)目受政策影響差別較大，尤其是盤古大觀，霄云路8號(hào)、釣魚臺(tái)七號(hào)院等豪宅項(xiàng)目受影響程度更為有限，成交量依然維持穩(wěn)定。

　　價(jià)格方面，雖然新政出臺(tái)后，個(gè)別項(xiàng)目售價(jià)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，但高端住宅整體售價(jià)維持上升趨勢(shì)，其中部分項(xiàng)目的價(jià)格甚至有較大漲幅，比如西貿(mào)中心京房售證字(2008)280號(hào)的平均成交價(jià)從新政前(1-4月)的23634元/平米漲至新政后的43416元/平米；融世家華苑京房售證字(2009)103號(hào)的1-4月平均成交價(jià)為42701元/平米，5-8月平均成交均價(jià)漲至51966元/平米。

　　六月份是高端住宅銷售最低點(diǎn)

　　記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的月度項(xiàng)目成交詳細(xì)數(shù)據(jù)，選取了在新政前獲得銷售許可證、新政前后皆有房產(chǎn)在售的約20個(gè)樓盤的24批次預(yù)售許可證進(jìn)行了對(duì)比分析，在新政出臺(tái)后的首月，大多數(shù)樓盤均出現(xiàn)了成交量明顯下跌的狀況，至六月份為最低谷，僅萬(wàn)科公園5號(hào)京房售證字(2008)314號(hào)這一預(yù)售許可證批次的房源成交量就達(dá)到23套，其他的樓盤月度成交量均為5套以內(nèi)的個(gè)位數(shù)，或零成交。

　　記者的調(diào)查顯示，其中部分是因?yàn)槌山坏漠a(chǎn)品不同而造成的，少數(shù)項(xiàng)目因?yàn)檎劭酆鸵淮涡愿犊钯?gòu)房享受原有折扣比例加大，而影響了成交價(jià)格，直接聲稱降價(jià)的樓盤沒有調(diào)查到。

　　這種狀況在7月份略有好轉(zhuǎn)，但不夠明顯。8月份，高端住宅市場(chǎng)成交顯現(xiàn)出明顯的回升勢(shì)頭，多個(gè)項(xiàng)目銷售明顯好轉(zhuǎn)，抽樣范圍內(nèi)，5個(gè)樓盤的成交達(dá)到兩位數(shù)，超過(guò)一半的樓盤成交量較上月持平或上升。成交數(shù)量較大的樓盤，成交均價(jià)多數(shù)有所調(diào)整，以價(jià)換量的特點(diǎn)有所顯現(xiàn)。

　　高端住宅市場(chǎng)反應(yīng)滯后于普通住宅

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多數(shù)高端住宅新政后成交量下降，除了受到新政中貸款政策、限購(gòu)政策等影響外，最主要的原因可能還是受其項(xiàng)目自身抬高售價(jià)的影響。

　　遠(yuǎn)嘉經(jīng)紀(jì)副總經(jīng)理趙海亮分析，高端物業(yè)的成交特點(diǎn)有別于普宅市場(chǎng)，表現(xiàn)為成交周期長(zhǎng)，成交量釋放緩慢，并且高端住宅對(duì)政策反應(yīng)要滯后于普通住宅。當(dāng)普宅市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，高端住宅表現(xiàn)得更為抗跌，因此相比普通住宅，高端物業(yè)的資產(chǎn)保值性、產(chǎn)品獨(dú)有的稀缺性及高附加值等優(yōu)勢(shì)更加明顯，是大部分投資客作為長(zhǎng)線的穩(wěn)定投資之一。因此，8月份市場(chǎng)價(jià)格有所松動(dòng)時(shí)，部分長(zhǎng)線持有者就開始考慮進(jìn)場(chǎng)了。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，8月份很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)價(jià)格和成交量回暖的狀況，但是從具體個(gè)盤來(lái)看，卻沒有出現(xiàn)明顯的漲價(jià)狀況，這就表明了8月份樓市的成交結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，高端住宅的成交比例有所上升，同樣是價(jià)格刺激，高端住宅與普通住宅相比，成交回升的速度有一定的滯后性；而高端住宅受到政策壓力較大，新增樓盤的價(jià)格申報(bào)受到的限制也較大，供給不足對(duì)成交量的影響也較大。