學(xué)者：運(yùn)用REITs大力推進(jìn)廉租房建設(shè)(2)

　　REITs在我國運(yùn)用思路

　　我國運(yùn)用REITs模式建設(shè)廉租房的基本原則是政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作，目前提出的REITs模式主要有兩種方案：一是銀監(jiān)會(huì)方案，偏向于在銀行間市場面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行抵押型REITs；二是證監(jiān)會(huì)方案，以交易所公開發(fā)行權(quán)益型REITs。兩種方案相比較，銀監(jiān)會(huì)方案相對(duì)保守，收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)不高，但利潤較小，因?yàn)榈盅盒屯ǔＶ幌蜷_發(fā)完成后的房地產(chǎn)提供抵押信貸，投資者無法參與房地產(chǎn)的經(jīng)營管理。但出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，監(jiān)管層可以先采納銀監(jiān)會(huì)方案，隨著經(jīng)驗(yàn)的累積，逐步實(shí)施證監(jiān)會(huì)方案。筆者也提出一些看法以供參考：

　　首先，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，可以將REITs設(shè)計(jì)成為“準(zhǔn)國債”產(chǎn)品，收益率高于同期銀行存款利率，但又低于那些以商業(yè)物業(yè)為主要持有對(duì)象的REITs產(chǎn)品。目前我國大多數(shù)一、二線城市出租物業(yè)的年收益率約為5%至7%，將預(yù)期收益率設(shè)置在3%至5%，如果可以獲得政府的稅費(fèi)減免，會(huì)使得REITs產(chǎn)品成為一種享受政策優(yōu)惠、低風(fēng)險(xiǎn)、保值性較強(qiáng)的投資工具，必將得到廣大投資者尤其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的大型社�；�金的青睞。

　　其次，在出資方式上，按照《基金法》的規(guī)定組建發(fā)起人，主要包含有政府背景的機(jī)構(gòu)、信托公司、大型房地產(chǎn)企業(yè)等，其中有政府背景的機(jī)構(gòu)參與REITs，可以以手中持有的物業(yè)為資本金，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估后作價(jià)參股，類似國外的UPREIT形式(即“傘形伙伴REIT”)，這樣做的好處在于政府不必另外出資。采用傘形模式，REITs可以通過增加有限責(zé)任合伙人的數(shù)目，不斷壯大資產(chǎn)規(guī)模，同時(shí)可以彌補(bǔ)REITs內(nèi)部資本的不足。

　　其三，在資金募集上，通過定向募集的方式優(yōu)先引入大型投資機(jī)構(gòu)及社保基金等社會(huì)資金，輔以一定比例的社會(huì)公開募資，并以廉租房財(cái)政專項(xiàng)資金為保障，進(jìn)行廉租房的開發(fā)建設(shè)。利用政策性土地供給和專項(xiàng)建安、轉(zhuǎn)讓等稅費(fèi)優(yōu)惠政策優(yōu)勢降低成本，并以租期穩(wěn)定、租戶龐大的的房屋租金為收入，對(duì)投資者進(jìn)行長期回報(bào)。