改善型置業(yè)對(duì)傳統(tǒng)偏見說不

　　相較首次置業(yè)者，改善型置業(yè)由于先前有房在手，資金壓力并不大，但往往受傳統(tǒng)購房思想束縛，也成為購房大軍中的困難戶。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家指出，伴隨著城市化進(jìn)程的深入，地鐵延伸、配套跟進(jìn)，原先很多區(qū)域都發(fā)生了翻天覆地的變化，改善型客戶打破原有偏見，才是成功購房的有效之道。

　　人群剖析

　　購房預(yù)算250萬

　　家庭收入狀況20000-30000元

　　吳先生和太太結(jié)婚5年了，目前孩子也已經(jīng)3歲了。吳先生一家目前住在閘北的一套90平米的二房中，因?yàn)楹⒆又饾u長大，現(xiàn)有的房源面積顯得有些局促，因此想換購一套大面積的房源。吳太太看中的同地段的房源，補(bǔ)差價(jià)要百萬元，還沒有算上該還銀行的錢。吳先生表示周邊的新房不多，看得上的價(jià)格奇高，同地段購置壓力過大，因此希望找一個(gè)地段稍差，但是品質(zhì)較高、配套全的區(qū)域，這樣有了多余的錢還可以再投資，這樣的生活才有保障。

　　銀行指導(dǎo) 合理利用公積金

　　農(nóng)業(yè)銀行個(gè)貸部工作人員表示，按照估算，吳先生家現(xiàn)有的房子市值270萬元，加上此前沒有還清的20萬，出手后到手250萬左右。吳先生要求每個(gè)月還貸總額不超過萬元，同時(shí)有近期再購置一套房源的計(jì)劃，建議吳先生考慮總價(jià)在300萬左右的房源，這樣一套房子貸款50萬，每個(gè)月算上公積金，還款大約在4000-5000元。吳先生現(xiàn)有的房子是屬于父母名下，現(xiàn)在吳先生以自己名義買，算作首次購房，考慮到吳先生還要再次購置一套一房，那么此次購房可以采用純商業(yè)貸款，享受7.5折優(yōu)惠，另一套小房源則可以采用純公積金貸款，利率較低。這樣的話，吳先生每個(gè)月貸款壓力就小很多。

　　行業(yè)指導(dǎo) 打破傳統(tǒng)購房觀念

　　同策咨詢與研究部主任夏宇表示，說到改善大家都有個(gè)共識(shí)，就是要向外圍區(qū)域選擇，但是一方面對(duì)于要外遷又心存抵觸，總覺得這些傳統(tǒng)意義上的郊縣地區(qū)很遠(yuǎn)，會(huì)降低生活質(zhì)量。這里就要提醒大家要有選擇性的判斷。目前可以考慮一些老城區(qū)，比如南翔、嘉定新城、周康，這些區(qū)域雖是傳統(tǒng)的郊縣，但是正因?yàn)槿绱�，周邊積聚了成熟的配套，這不同于那些新興的區(qū)域，規(guī)劃中的配套沒有幾年，還不成氣候，而在老城區(qū)所有的配套已經(jīng)成熟到你無法想象。

　　此外，從內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的概念而言，一些老城區(qū)也是環(huán)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)地段，比如南翔，毗鄰中環(huán)，開車到中山公園等地僅需20-30分鐘，目前那里的公寓房單價(jià)在1.8-2萬元不等，相比市區(qū)的中環(huán)便宜不少。還有周康等區(qū)域，也是中外環(huán)的地段，11號(hào)線開通在即，未來出行也很便捷�？偠�言之，改善住房如果既要選擇大戶型，品質(zhì)樓盤，又不愿意貼補(bǔ)過多的資金，只有識(shí)別這些傳統(tǒng)意義上的郊縣的優(yōu)勢，才能以最少的價(jià)格獲得最大的舒適度。

　　開發(fā)商指導(dǎo) 改善型也需考慮升值

　　贏佳策略總經(jīng)理?xiàng)罱≌J(rèn)為，改善住房也要關(guān)注保值、升值的概念，這部分人群起始資金大，選擇范圍大，但是購房也要更理性，以免跌進(jìn)高泡沫的區(qū)域。建議有兩個(gè)選擇，一類是選擇一些被低估的區(qū)域，比如以中環(huán)畫個(gè)圈，在東南西北尋找價(jià)格低谷，外環(huán)也是以此類推。還有一類則是選擇一些機(jī)會(huì)，比如目前有不少項(xiàng)目會(huì)促銷或者低開，這種地段的項(xiàng)目知名度高，大家都知道好，自然機(jī)會(huì)有限，就要求購房者出手積極，一般一些新開的房源要求積累人氣，首次開盤價(jià)格都不高，但是名額很少。還有就是選擇一些次新房，這類社區(qū)一般使用不超過5年，設(shè)施很新，還是現(xiàn)房，如果運(yùn)氣好還可以找到全新的投資類房源，相比新房，這類房源價(jià)格往往更低，不僅可即刻入住還可以為購買者省去租房子的錢，性價(jià)比很高。

　　媒體指導(dǎo) 先分析，后選房

　　對(duì)于改善型群體而言，因?yàn)槭种匈Y金相對(duì)充裕，購房壓力比一些首次置業(yè)者要小不少。建議對(duì)現(xiàn)有住房進(jìn)行分析，哪些是滿意的，哪些是要改進(jìn)的，帶著經(jīng)驗(yàn)去看新房會(huì)比較有的放矢，對(duì)一些細(xì)節(jié)問題也會(huì)有認(rèn)知。其次由于是自住，建議購置一些交房在即或者次新房，這樣可以省下不小一筆租金開支。最后，在購房時(shí)機(jī)上，推薦先買后賣(在首付資金允許的情況下)，這樣可以避免因?yàn)榧庇谫彿孔窛q，其次也能避免急于出售價(jià)格被壓低。

　　房源推薦

　　新房推薦

　　普陀桃浦值得考慮

　　新梅置業(yè)副總裁張文均認(rèn)為改善置業(yè)者手頭資金相對(duì)寬裕，可以選擇中環(huán)甚至地段更佳的區(qū)域，在中心區(qū)域?qū)ふ覂r(jià)格洼地，一些次新房的單價(jià)在3萬元左右，在北面的虹口、閘北也有不錯(cuò)的總價(jià)在300萬以下的房子。如果改善客群對(duì)面積要求高、社區(qū)品質(zhì)有要求，那么可以適當(dāng)選擇一些靠近中環(huán)左右的房源，那里新房源比較多，單價(jià)在2-3萬元不等，考慮到中環(huán)區(qū)域的后期供應(yīng)不斷減少，這里的房源比較抗跌，比如普陀桃浦等，都是不錯(cuò)的選擇。

　　二手房推薦

　　關(guān)注改頭換面新高行

　　高行板塊與金橋板塊隔河相望，目前各項(xiàng)配套正發(fā)展、完善之中。板塊內(nèi)生活配套主要集中于高行鎮(zhèn)附近，以及軌交6號(hào)線站點(diǎn)周邊，現(xiàn)有綠地威廉公寓、連城新苑、景源佳苑等標(biāo)桿樓盤，多數(shù)為品牌商所打造，品質(zhì)、環(huán)境均較佳。翔殷路隧道開通后，板塊與浦西的銜接度提高，尤其是到五角場商圈十分方便。未來軌交12號(hào)線建成并投入使用，還將提高板塊的出行便利度，并使生活配套得到進(jìn)一步完善，與傳統(tǒng)印象中的高行相比，已經(jīng)出現(xiàn)了翻天覆地的變化。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐金橋華高分行經(jīng)理郭益紅介紹，綠地崴廉公寓位于東靖路、新行路，緊鄰高行鎮(zhèn)中心，為06-07年交付使用的新小區(qū)，由品牌開發(fā)商綠地集團(tuán)打造，總占地面積達(dá)23.5萬平米。作為高行板塊標(biāo)桿樓盤，小區(qū)以出色建筑品質(zhì)和優(yōu)美景觀規(guī)劃而見長，每個(gè)院落入口處都設(shè)有豪華、舒適的入戶大堂，以大理石鋪設(shè)；并設(shè)有大面積中央水景、中央花園和綿延的綠化帶，綠化率高達(dá)70%。目前，小區(qū)周邊配套已基本完善，有774、815、843等多輛公交車，也可轉(zhuǎn)車至軌交6號(hào)線東靖路站。日常生活方面，有聯(lián)華超市、農(nóng)工商超市及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，還有東溝幼兒園、浦東新區(qū)華高小學(xué)、高行中學(xué)、金橋地段醫(yī)院、高行衛(wèi)生院等就學(xué)、就醫(yī)設(shè)施。

　　上海中原浦東二區(qū)總監(jiān)王凱昀則介紹，目前隨著2號(hào)線東延伸段的開通，越來越多在張江科技園工作的人士將置業(yè)的眼光轉(zhuǎn)向了廣蘭路站和唐鎮(zhèn)站附近。距離塘鎮(zhèn)占近15分鐘路程的保利金爵公寓更是受到了不少改善性置業(yè)者的青睞。2009年底開盤的保利金爵公寓位于浦東唐鎮(zhèn)核心生活配套區(qū)，是面積近40萬平方米的大型高品質(zhì)生態(tài)宜居社區(qū)，里面既有聯(lián)排別墅，又有小高層景觀電梯，以目前該樓盤二手房成交情況來看，122平米的三房總價(jià)在230-250萬之間，是改善性客戶不錯(cuò)的選擇。周邊配套上有大型超市，如家樂福、樂購；又有教育配套，如唐鎮(zhèn)小學(xué)、唐鎮(zhèn)中學(xué)；其次還有一些醫(yī)院、金融配套等。而在交通上，除了地鐵二號(hào)線，還有一些公交線路可以滿足居民出行。撰文 周祺瑾 李琛