房產(chǎn)調(diào)控遇市場博弈 豪宅入市引發(fā)房價(jià)表面回暖

　　風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)新政在4個(gè)月后遭遇了市場的強(qiáng)烈反彈，政策與市場的博弈向著更為深遠(yuǎn)的方向發(fā)展。面對(duì)以北京、上海、廣州、深圳等一線城市為首本輪出現(xiàn)的量價(jià)齊升局面，業(yè)內(nèi)對(duì)于后期的政策調(diào)控風(fēng)向也出現(xiàn)了分歧，是出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，還是繼續(xù)深化落實(shí)“國十條”的細(xì)則，成為了時(shí)下社會(huì)各界最為關(guān)心的話題。

　　北京樓市“量價(jià)齊升”

　　被稱為史上最為嚴(yán)厲的“限購”地產(chǎn)政策，并沒有阻止住北京樓市的交易量和價(jià)格的迅速回升。在經(jīng)過了5、6、7三個(gè)月的低位徘徊后，北京樓市的交易量和價(jià)格出現(xiàn)了迅速回升的態(tài)勢，新房、二手房、豪宅市場均出現(xiàn)了全面反彈。

　　新房價(jià)格反彈至3月份水平

　　在剛剛過去的8月份，隨著各種政策細(xì)則的落實(shí)，積累了4個(gè)多月的觀望型客戶被逐步釋放出來，市場交易量和價(jià)格出現(xiàn)了大幅度上漲。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年8月住宅期房成交量為5565套，較7月的4960套增加12.42%，而現(xiàn)房全月成交套數(shù)更是達(dá)到了1023套，相對(duì)于7月的776套大幅增加31.83%。

　　在成交量大幅上漲的帶動(dòng)下，北京市商品住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了大幅回升。8月北京市商品住宅成交均價(jià)達(dá)到21008元/平方米，環(huán)比大漲11.29%，在政策出臺(tái)4個(gè)月后，成交均價(jià)已快速回升至今年3月的水平，與房價(jià)最高的4月份只有一步之遙。

　　二手房“量漲價(jià)跌”

　　和新房市場強(qiáng)勢回暖不同的是，在今年8月份，北京市二手房市場表現(xiàn)出了量漲價(jià)跌的態(tài)勢。

　　中國不動(dòng)產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月二手住宅成交12813套，環(huán)比上升23.59%，但同比仍大幅下降46.16%。二手住宅成交量逐日上升，日均成交413套，到月末日成交量達(dá)近千套，回暖跡象明顯。二手房簽約總面積為1428776平方米，其中二手住宅簽約1199362平方米，環(huán)比上升18.67%，同比下降46.17%。

　　8月，北京二手住宅成交均價(jià)為17693元/平方米，環(huán)比7月的17852元/平方米小幅下降0.89%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，短期內(nèi)二手房成交量可能會(huì)有小幅上升，而成交價(jià)格則不會(huì)有太大變化。隨著新政實(shí)施時(shí)間的推移，房源供給增加，新房的低價(jià)促銷使需求松動(dòng)，消費(fèi)者開始入市，成交回暖。盡管房價(jià)有下行壓力，但是購房者在供求雙方的微妙博弈局面中所處的弱勢地位促使房價(jià)難有較大幅度的下降。

　　豪宅市場走出低谷

　　“4月份進(jìn)行調(diào)控，5月份的市場一下子就冷了起來，成交只有一套，接下來六七月份市場也不是很好，而進(jìn)入8月份，明顯感覺到了市場的回暖，我們一共成交了4套。”盤古大觀的銷售總監(jiān)韓樂向記者講述了項(xiàng)目在新政實(shí)施的4個(gè)多月內(nèi)的銷售經(jīng)歷。

　　正如其所言，進(jìn)入8月份后，北京市的豪宅市場正逐步走出低谷。搜房網(wǎng)發(fā)布的一份數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京別墅市場總體成交較7月份出現(xiàn)大幅上漲，成交套數(shù)、成交面積和成交金額全面上揚(yáng)，是4月份實(shí)施房地產(chǎn)新政后，月銷售金額首次突破20億元。統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，北京別墅市場總成交290套，環(huán)比上漲118.04%，銷售金額為22.99億元，比7月份增加了11.29億元，環(huán)比上漲96.5%。

　　樓市回暖背后

　　在北京樓市強(qiáng)烈反彈的同時(shí)，是全國樓市的強(qiáng)勢回暖。北京國際發(fā)展投資有限公司CEO杜猛將其歸納為報(bào)復(fù)性反彈，并指出，在這輪報(bào)復(fù)性回暖背后，其實(shí)是因?yàn)榻�期有大量高價(jià)盤入市。

　　他舉例說，在這輪調(diào)控中已經(jīng)出現(xiàn)了霞公府、PARK北京、保利隴上、紅璽臺(tái)等高端項(xiàng)目。

　　記者搜集的各地8月份樓市成交量顯示，廣州網(wǎng)簽接近7000套，環(huán)比增幅超過六成，創(chuàng)下新政實(shí)施以來的新高；深圳商品住宅成交面積環(huán)比大幅上漲84%，成交價(jià)格環(huán)比上漲7%；上海商品住宅市場成交面積環(huán)比上升61%，價(jià)格達(dá)20973元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)5.8%。但這些暴漲背后原因均為諸多高端樓盤入市。

　　面對(duì)這一現(xiàn)象，浙江商會(huì)副會(huì)長陳俊表示，這印證了樓市半年一調(diào)整的規(guī)律。中國近年來的樓市一直沿襲著調(diào)控、回暖、暴漲的脈絡(luò)，但是預(yù)計(jì)從9月份到春節(jié)前后，北京樓市的上漲節(jié)奏不會(huì)太猛。

　　記者了解到，今年8月份，北京市的新盤供應(yīng)量達(dá)到了59個(gè)，是目前供應(yīng)最多的一個(gè)月份。特別是一些知名項(xiàng)目，如萬科長陽半島、保利茉莉等性價(jià)比較高的項(xiàng)目繼續(xù)放量，對(duì)于樓市整體成交回暖起到了至關(guān)重要的作用。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京8月樓市之所以出現(xiàn)回暖，是因?yàn)樯贁?shù)幾個(gè)低價(jià)大盤做出部分讓利從而使得成交量出現(xiàn)短暫反彈。而房價(jià)之所以出現(xiàn)暫時(shí)上升，則是因?yàn)榇罅縿e墅項(xiàng)目以及超級(jí)豪宅入市，從而出現(xiàn)整體開盤價(jià)甚至成交價(jià)上升。 (記者 賴大臣)