險資進軍商業(yè)地產(chǎn) 短期影響小長期有利好

　　從昨天開始，保險資金或?qū)⒁约铀俣炔季稚虡I(yè)地產(chǎn)。然而，僧多粥少，受限于險資投資房地產(chǎn)的空間較小，年內(nèi)對險資業(yè)績的貢獻有限。

　　保監(jiān)會日前頒布的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，從法規(guī)層面讓保險資金大大方方地進入不動產(chǎn)領域。但本著謹慎原則，為了防范風險，保監(jiān)會設定了嚴格門檻。《辦法》規(guī)定，保險資金投資的不動產(chǎn)，應當是產(chǎn)權合法清晰、管理權屬相對集中、能夠滿足投資回報的不動產(chǎn)，不能投資商業(yè)住宅，不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，不能投資設立房地產(chǎn)企業(yè)。

　　短線支持力度有限

　　與住宅地產(chǎn)不同，目前商業(yè)地產(chǎn)全國總價值相對較小。有數(shù)據(jù)顯示，全國商業(yè)地產(chǎn)總價值不到4000億。

　　如果按二季度末4.5萬億元的保險總資產(chǎn)計算，理論上約有4500億元的保險資金可以進入不動產(chǎn)投資市場；約有1350億元的保險資金可以投資不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品。這意味著把全國全部商業(yè)地產(chǎn)讓位給保險資金，還“喂不飽”。

　　我國商業(yè)地產(chǎn)顯然亟待快速發(fā)展。相對與利潤豐厚的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的投資價值正在逐步顯現(xiàn)。

　　一直以來，保險企業(yè)投資渠道狹窄問題成險企發(fā)展瓶頸。保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，險企面臨配置資金已從年初的1.5萬億增長到目前的超2萬億。由于保費增長較快、保單資金獲取成本較高，再加上實體經(jīng)濟增速放緩、資本市場維持低位波動等多重因素，保險資金配置的難度增加。而在金融市場投資工具不足的情況下，保險資產(chǎn)負債匹配管理難度加大，保險資產(chǎn)面臨低效配制和錯配問題，給保險公司提高資產(chǎn)收益帶來很大挑戰(zhàn)。

　　目前，三家上市保險公司可以用于投資的保險資產(chǎn)分別是：國壽有1.2萬億元，太保有4000億元，平安有6000億-7000億元。按照相關規(guī)定動作進行投資，這部分資金數(shù)量也不少。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然險資在現(xiàn)金流上具備一定的優(yōu)勢，但由于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)性與復雜性，相比專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，將面臨更大的市場風險。

　　而險資此前盡管為自身辦公購買過獨棟的商業(yè)地產(chǎn)，但在商業(yè)地產(chǎn)的管理和開發(fā)方面，明顯存在經(jīng)驗不足和模式不清晰等諸多缺點。畢竟，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從購買獨棟樓宇發(fā)展為復合型的商業(yè)綜合體。

　　“盡管政策放行，但對于保險公司業(yè)績而言，顯然不是立竿見影的事情。除了投資對象有限外，是否能駕馭并管理好商業(yè)地產(chǎn)，還需要時間檢驗”，一位市場人士分析。

　　長期利好唱多保險股

　　商業(yè)地產(chǎn)顯然是今后資金偏好洼地。

　　目前，老牌住宅地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的青睞不言而喻。隨著年內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策頻出，而沒有受到政策干擾的商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境，隨著大批房企和央企涉足商業(yè)地產(chǎn)領域，大量的投資資金將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)。甚至不少人認為，房地產(chǎn)新政下，或?qū)⒂瓉砹松虡I(yè)地產(chǎn)的黃金十年，搶籌或?qū)⑼聘呱虡I(yè)地產(chǎn)市場價格走勢。

　　這對穩(wěn)步推進的險資顯然是長期利好。從三家上市公司看，中國人壽、中國平安、中國太保受益頗多。其中，中國平安受惠深發(fā)展并購案，市場效應遠沒有釋放。

　　有研究顯示，由于三家險資AH股股價倒掛，使得A股股價的下跌空間得以鎖定。在沒有外來其他環(huán)境因素影響下，AH并軌是早晚的事情。因此，三家保險上市公司股價回歸在期待之中。保險資金運用新政將可能顯著改變保險公司的投資收益，同時對A股市場、房地產(chǎn)市場、其他基礎設施投資產(chǎn)生影響。記者 盧曉平