樓市“金九銀十”面臨“假性回暖”

　　專家認(rèn)為，后續(xù)樓市調(diào)控復(fù)雜性加大，政策傾向成樓市走向關(guān)鍵

　　9月1日，樓市進(jìn)入了傳統(tǒng)意義上的銷售旺季—— “ 金九銀十 ”。在這一敏 感時(shí)刻，北京、上海等地樓市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象，引發(fā)了各方的關(guān)注。

　　種種跡象表明，后續(xù)樓市調(diào)控的復(fù)雜性正在 加 劇 ， 壓 力 也 在 加大，政策的傾向?qū)⒊蔀橄乱徊綐鞘凶呦虻年P(guān)鍵性因素。有專家表示，如果9、10月份樓市真 的 出 現(xiàn) “ 量 價(jià) 齊升”，不排除政府進(jìn)一步出臺(tái)樓市調(diào)控政策的可能；也有專家表示，年內(nèi)樓市調(diào)控或仍將以維穩(wěn)為主，即在不放松的同時(shí)也不加碼。

　　反彈

　　成交出現(xiàn)放量跡象

　　即將進(jìn)入“金九銀十”之際，樓市成交開始出現(xiàn)放量的跡象。以北京為例，亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月29日，扣除保障房的期房商品住房共成交了3865套、成交面積48 .3萬(wàn)平方米，環(huán)比7月同期，成交套數(shù)增 加 了6 %， 成 交 面 積 增 加 了22%。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的市場(chǎng)周報(bào)顯示，8月20日至8月26日成交量連續(xù)第二周大幅反彈，九個(gè)監(jiān)測(cè)城市總成交量環(huán)比上升了17%。除天津小幅下降8%，其余8個(gè)城市環(huán)比均有不同程度的增加。一線四大城市中，除北京大幅增加52%外，其余3城市增幅均在一成以內(nèi)；二線城市中，渝、蓉、杭三市環(huán)比增幅都在兩成以上。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新一期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上周(8月23至29日)多數(shù)城市成交量出現(xiàn)上漲。在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，半數(shù)以上城市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中寧波上漲最為明顯，漲幅達(dá)125 .14%，福州次之。在10個(gè)重點(diǎn)城市中，武漢、天津、重慶和深圳環(huán)比下跌，其他城市成交面積均環(huán)比上漲，其中北京漲幅達(dá)46.36%，居首位，成都、上海次之，漲幅均在20%以上。

　　對(duì)于部分城市出現(xiàn)成交回暖的原因，北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，首先，宏觀調(diào)控持續(xù)4個(gè)多月來(lái)，購(gòu)房者并未看到明顯的價(jià)格下調(diào)，開始擔(dān)心調(diào)控效果；其次，4個(gè)多月時(shí)間積壓了比較多的需求，這部分需求在個(gè)別項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)時(shí)就明顯開始放量；第三，部分市場(chǎng)炒作原因。樓市持續(xù)4個(gè)多月的調(diào)控，已經(jīng)影響了很多開發(fā)商，這使得一些開發(fā)商用“金九銀十”可能恢復(fù)上漲等手段影響購(gòu)房者抄底。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，樓市成交量是在個(gè)別熱銷樓盤帶動(dòng)下出現(xiàn)的回升，絕大部分項(xiàng)目仍未擺脫滯銷困境，目前樓市仍然存在著供給價(jià)格過(guò)高與需求購(gòu)買力不足的結(jié)構(gòu)矛盾。

　　高姍認(rèn)為，目前樓市成交量的增加僅是短期特殊市場(chǎng)行情下的波動(dòng)，并非真正意義上的回暖。在調(diào)控初期，購(gòu)房人開始觀望時(shí)，開發(fā)商靈活性不夠，應(yīng)對(duì)失措，未能及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)調(diào)整操盤策略，導(dǎo)致了觀望情緒的加重，成交量快速下降，樓市進(jìn)入冷靜期。目前，調(diào)控已經(jīng)歷了4個(gè)多月，開發(fā)企業(yè)對(duì)后市走向的判斷逐步理性，對(duì)開發(fā)策略、預(yù)期收益均做出了調(diào)整，部分樓盤調(diào)低售價(jià)促進(jìn)了成交。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾表示，目前樓市以成交量為代表的回暖是一種“假性回暖”，因?yàn)闊o(wú)論是從政策面、市場(chǎng)面和企業(yè)面都不支持樓市的真正回暖。

　　逆流

　　部分城市房?jī)r(jià)上漲

　　盡管樓市成交能否真正回暖尚無(wú)定論，但部分城市房?jī)r(jià)已開始止跌甚至出現(xiàn)價(jià)格上漲�！督�(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者8月31日從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，8月16日至22日，深圳市新房住宅共成交843套，環(huán)比增長(zhǎng)72 .4%，成交均價(jià)重回2萬(wàn)元大關(guān)，為每平方米21368元，環(huán)比上漲18 .6%。上海市場(chǎng)近期在部分豪宅的帶動(dòng)下，均價(jià)環(huán)比上升明顯。

　　另?yè)?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)，8月下旬以來(lái)，北京二手房業(yè)主堅(jiān)持不降價(jià)的情況普遍增多，有些業(yè)主表示其掛牌底價(jià)堅(jiān)決不松動(dòng)。而據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，隨著成交量的回升，成交價(jià)格也出現(xiàn)突破性上漲，截至8月29日，北京商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲11 .4%，創(chuàng)調(diào)控以來(lái)最大漲幅。

　　與此同時(shí)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院8月最后一周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有接近一半城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度上漲。其中，武漢漲幅最大，環(huán)比上漲46.5%；上海和廣州等一線城市分別環(huán)比上漲5.69%和2.54%；三亞 、 海 口 等 城 市 分 別 環(huán) 比 上 漲 了46.06%和12.79%。

　　對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，在調(diào)控力度并未出現(xiàn)絲毫放松跡象的前提下，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的上浮并不具備現(xiàn)實(shí)條件，不排除人為炒作的因素，開發(fā)商資金鏈的壓力依然巨大，這將迫使后市進(jìn)一步降價(jià)。

　　SO H O中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹8月31日通過(guò)博客表示，今年4月份以來(lái)，住房成交量明顯下降，這幾周有些城市的成交量回升，并不一定是住房?jī)r(jià)格上漲的先兆。理由主要有三點(diǎn)：住房供應(yīng)量下半年加大；保障房將推向市場(chǎng)；一系列調(diào)控政策出臺(tái)，開發(fā)商資金緊張，這一點(diǎn)很重要。

　　潘石屹表示，上市開發(fā)企業(yè)在所有開發(fā)商中應(yīng)該是資金狀況不錯(cuò)的，但今年半年報(bào)公布結(jié)果讓市場(chǎng)很吃驚，有些上市開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率高達(dá)100%以上。這都是這半年來(lái)發(fā)生的變化，真正降價(jià)的壓力是來(lái)自企業(yè)內(nèi)部資金的緊張。

　　由于信貸收緊、股市再融資受阻、銀信合作被叫停等，開發(fā)商融資渠道越發(fā)狹窄。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果樓市成交持續(xù)清淡，銀行信貸持續(xù)吃緊，一些財(cái)務(wù)指標(biāo)不夠穩(wěn)健的開發(fā)商終將出現(xiàn)資金問題。加之在建項(xiàng)目的資金消耗速度非�？�，投資沉沒成本高而不具備彈性，完工百分比 越 高 的 項(xiàng) 目 ， 更 想 盡 快 回 籠 資金，這些都將加劇開發(fā)商資金壓力并迫使其降價(jià)。

　　最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，已公布中期業(yè)績(jī)的112家A股上市房地產(chǎn)公司，共有77家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析師表示，約七成公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，說(shuō)明整個(gè)行業(yè)資金吃緊。

　　考驗(yàn)

　　后續(xù)調(diào)控壓力加大

　　部分城市樓盤“量?jī)r(jià)齊升”的現(xiàn)象正在讓本輪樓市調(diào)控效果備受考驗(yàn)。目前，樓市已經(jīng)進(jìn)入深度博弈期，買賣雙方幾乎勢(shì)均力敵，政策的走向?qū)⒊蔀榻窈髽鞘凶呦虻年P(guān)鍵性因素。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，本輪樓市調(diào)控的效果肯定有，但當(dāng)前樓市調(diào)控面臨的局面仍然十分復(fù)雜，投機(jī)性需求能否長(zhǎng)期受到抑制仍存較大疑慮，后續(xù)樓市調(diào)控的壓力在加大。

　　林蕾表示，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)8月份兩次有關(guān)抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為、繼續(xù)貫徹調(diào)控政策的講話，已明確傳達(dá)出中央政府“調(diào)控不放松”的態(tài)度。將這一表態(tài)與當(dāng)前調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的大背景聯(lián)系起來(lái)，有理由猜測(cè)，自2010年4月17日啟動(dòng)的本輪調(diào)控，不會(huì)很快結(jié)束，而且有可能成為2004年以來(lái)持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的樓市調(diào)控。

　　雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于穩(wěn)定，但如果所謂的回暖伴隨著價(jià)格的反彈，那么，出臺(tái)更嚴(yán)厲調(diào)控政策的可能性并非不存在。

　　林蕾認(rèn)為，近期出臺(tái)對(duì)住宅征收房產(chǎn)稅的可能性不大，但若有必要，至少會(huì)加快出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管的政策。雖然上周傳聞國(guó)有商業(yè)銀行停止發(fā)放開發(fā)貸款的消息未予證實(shí)，但從實(shí)際情況看，銀行存在繼續(xù)緊縮開發(fā)貸款的趨勢(shì)。這些措施對(duì)開發(fā)商原本緊張的資金鏈?zhǔn)且粋�(gè)很大的挑戰(zhàn)，從而增加了其降價(jià)的壓力。

　　高姍也認(rèn)為，成交量的快速反彈、成交價(jià)格的止跌回升，易讓決策層認(rèn)為本輪調(diào)控未達(dá)預(yù)期效果，從 而 追 加 實(shí) 施 更 為 嚴(yán) 厲 的 調(diào) 控 手段。目前北京正在醞釀的房地產(chǎn)預(yù)售 金 監(jiān) 管 以 及 籌 備 已 久 的 房 地 產(chǎn)稅，包括正在開展的打擊開發(fā)商囤地行為等新的調(diào)控政策一旦推出并落到實(shí)處，房地產(chǎn)業(yè)將不可避免的遭受新一輪的打壓。

　　不過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)并不認(rèn)同“將出臺(tái)第二輪樓市調(diào)控”的說(shuō)法。他在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)，本輪樓市調(diào)控措施好多都是長(zhǎng)期性政策，不可能說(shuō)變就變，對(duì)政府來(lái)說(shuō)，需要的是進(jìn)一步深化和細(xì)化。

　　“短期內(nèi)，房?jī)r(jià)反彈并不具備條件，因?yàn)槟壳皹鞘腥源嫒��?kù)存化階段，下半年的銷售壓力比上半年更大。為此，開發(fā)商應(yīng)調(diào)整心態(tài)，采取務(wù)實(shí)、靈活的銷售策略，主動(dòng)讓利，以換取成交量�！标悋�(guó)強(qiáng)說(shuō)。

　　李文杰對(duì)此也認(rèn)為，在樓市調(diào)控方面，政府要考慮的因素其實(shí)非常多，并非只考慮房?jī)r(jià)，鑒于下半年 中 國(guó) 經(jīng) 濟(jì) 增 速 有 所 放 緩 已 成 共識(shí)，這或許會(huì)影響到后續(xù)的樓市調(diào)控，即在不放松的同時(shí)也不加碼。

　　無(wú)獨(dú)有偶，國(guó)家發(fā)改委投資研究所所長(zhǎng)羅云毅此前曾表示，上半年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控基本上達(dá)到了預(yù)期，現(xiàn)在還看不到出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策的前景，主要問題還是進(jìn)一步完善政府提出的房地產(chǎn)調(diào)控措施。記者 李佳鵬 陳偉