開(kāi)發(fā)商求援之手伸向國(guó)外 外資借機(jī)布局中國(guó)樓市

　　大半年的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后,雖然價(jià)格并沒(méi)有明顯回落,但是房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈因?yàn)樾刨J政策而繃得很緊。最近,信貸政策有再度收縮的跡象,有消息指出,各家銀行也開(kāi)始再度緊縮開(kāi)發(fā)貸款,農(nóng)行停止發(fā)放第三套房貸,且已經(jīng)全面停止了開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放。這時(shí)候,一只只求援的手伸向了國(guó)外資本市場(chǎng),在國(guó)內(nèi)信貸緊縮之時(shí),以黑石為首的各路海外資金曲線進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè),明里是給地產(chǎn)企業(yè)紓困,實(shí)際上借機(jī)介入中國(guó)市場(chǎng)。

　　-背景 地產(chǎn)商急于融資只好向外伸手

　　“一邊是樓市抄底聲逐漸響起并帶來(lái)了近期成交量的顯著回升,一邊是二次調(diào)控的擔(dān)憂逐漸升級(jí)并伴隨著政策加碼的跡象出現(xiàn)�！比~檀表示。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示,內(nèi)地房企上半年購(gòu)置土地面積694.42萬(wàn)平方米,同比下降28.4%。從成交價(jià)格來(lái)看,土地市場(chǎng)逐步趨于理性。

　　而另外一邊,在地價(jià)越來(lái)越低之際,日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了《1～7月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》,顯示7月份全國(guó)70個(gè)大中城市銷售價(jià)格同比上漲10.3%,環(huán)比與上月持平。8月第一周,上海全市商品住宅成交均價(jià)重回2.3萬(wàn)元/平方米,回到了新政前的水平。8月第二周,廣州、深圳的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)不少業(yè)主調(diào)高售價(jià)的情況。這是調(diào)控三個(gè)月來(lái)所罕見(jiàn),有分析人士認(rèn)為,市場(chǎng)已經(jīng)充分消化了房地產(chǎn)政策的利空影響,開(kāi)始觸底反彈。

　　面對(duì)如此格局,國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商紛紛四處募錢,解決當(dāng)前的流動(dòng)性困難。有房地產(chǎn)企業(yè)將眼光放到了融資規(guī)模較小、成本更高的信托資金,也有不少房企直接向國(guó)外投行伸出了求救的雙手,但分析人士指出,這些途徑的資金成本均比一般國(guó)內(nèi)銀行信貸要高出很多。舍廉價(jià)簡(jiǎn)便的方式,而去求成本高而復(fù)雜的形式,出現(xiàn)目前的現(xiàn)狀,只能說(shuō)明房地產(chǎn)商資金鏈的確很緊了。

　　-現(xiàn)象 海外私募資金曲線進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市

　　日前有消息稱,美國(guó)私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(tuán)已經(jīng)與香港大型地產(chǎn)商鷹君集團(tuán)達(dá)成協(xié)議,黑石集團(tuán)同意向香港鷹君提供資金支持以合作開(kāi)發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地,來(lái)建造豪華酒店和高檔公寓。由此再度引起了市場(chǎng)對(duì)外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注。事實(shí)上,早在2008年6月,黑石投資了首個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目,以10.17億元換取了上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)九成股權(quán)。時(shí)隔兩年,黑石再次看準(zhǔn)機(jī)會(huì)借機(jī)踏入中國(guó)的高端住宅市場(chǎng)。

　　而今年早些時(shí)候,瑞銀與金地集團(tuán)合作發(fā)起房地產(chǎn)基金第一期募資結(jié)束。這支從歐洲、中亞等地募集的美元基金將投資于中國(guó)一線城市和部分二線城市的住宅開(kāi)發(fā)。

　　實(shí)際上,對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情的不僅僅是黑石,包括高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國(guó)際投資公司均以成立私募基金或股權(quán)投資、項(xiàng)目投資、物業(yè)投資等不同形式進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始以向海外發(fā)債的形式,把手伸向海外投資者,如碧桂園近期將針對(duì)海外市場(chǎng)發(fā)行4億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)。

　　7月12日,雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司出售旗下公司冠金公司30%股權(quán),獲得買方摩根士丹利52.8億元的轉(zhuǎn)讓款；截至6月29日,恒大地產(chǎn)通過(guò)私募股權(quán)的方式得到了5.06億美元,投資的是香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤、中東某國(guó)家投資局、德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)�！半x岸物業(yè)和股權(quán)交易比任何時(shí)候都熱”,金地集團(tuán)總裁張華綱如此表示。

　　-分析 調(diào)控政策尚未出盡外資只是“螞蟻搬家”式提早布局

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)分析師方焱表示,其實(shí)我國(guó)早在2006、2007年就有一波嚴(yán)格限制外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的規(guī)定,只是到了2008年相關(guān)的管制又有所放松了�？傮w來(lái)講,很多外資較容易通過(guò)參與股權(quán)、成立基金等方式曲線投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外,由于我國(guó)對(duì)這些資金有額度的控制,大額的投資必須向外管局報(bào)備,很多企業(yè)還會(huì)采取螞蟻搬家的方式進(jìn)行投資布局。

　　實(shí)際上,早在2006、2007年,我國(guó)對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)有嚴(yán)格的限制,由建設(shè)部、商務(wù)部等6部委共同簽發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理意見(jiàn)》規(guī)定,不限制外商投資房地產(chǎn)企業(yè)從國(guó)內(nèi)融資,但將禁止總投資在1000萬(wàn)美元及以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借款超過(guò)其總投資額的50%。130號(hào)文件規(guī)定,對(duì)外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的企業(yè)將一律不予辦理外債登記和外債結(jié)匯批準(zhǔn)手續(xù)。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容昨日接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為,外資不可能進(jìn)來(lái),國(guó)家有171號(hào)文件和130號(hào)文件禁止外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。“目前進(jìn)來(lái)的只是少數(shù),相對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講并不重要,根本算不上抄底�，F(xiàn)在也不能說(shuō)是底部,國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)還要調(diào)控好幾年,調(diào)控政策目前才出臺(tái)了20%,還有80%未出臺(tái)呢,現(xiàn)在外資還影響不了調(diào)控的效果�！�

　　方焱也認(rèn)為,目前的國(guó)外資金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是屬于個(gè)案,針對(duì)具體的項(xiàng)目來(lái)考慮的,并不代表外資整體看好中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。“現(xiàn)在調(diào)控政策還在出臺(tái),目前市場(chǎng)泡沫還是很大的,外資不可能是抄底行為�！�

　　-影響 曲線資金量不足以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　還有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,目前國(guó)內(nèi)進(jìn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策的思路,主要是希望通過(guò)銀行、資本市場(chǎng)收緊閘門的方式,壓縮國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商資金,以逼迫其加快推盤變現(xiàn),增加市場(chǎng)供應(yīng),從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。目前外資資金涌入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn),相當(dāng)于幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決了資金困境,這一劑調(diào)控猛藥是否會(huì)被輕易化解?

　　“據(jù)我了解,目前外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有進(jìn)有出的。外資投資豪宅有可能是因?yàn)閲?guó)內(nèi)價(jià)格相對(duì)于國(guó)際的較低,未來(lái)有發(fā)展。也有外資退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的。近期外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻頻活動(dòng),是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果造成影響還要取決于量有多少,如果進(jìn)入得多的確會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)打了支強(qiáng)心針�！敝�名經(jīng)濟(jì)評(píng)論員葉檀對(duì)本報(bào)記者表示,

　　不過(guò),國(guó)家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,外商直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資累計(jì)總額為248億元,同比上漲10%。前7個(gè)月利用外資進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資累計(jì)總額為302億元,同比上漲近11%。僅6月份當(dāng)月利用外資的資金額就達(dá)到80.91億元,超過(guò)了4、5月份的總和。

　　“這個(gè)數(shù)量相對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)貸款總額來(lái)講,外資投資量是非常少的,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響基本不大,不可與國(guó)內(nèi)信貸規(guī)模相比�！狈届驼f(shuō)。

　　南方日?qǐng)?bào)記者黃倩蔚

　　實(shí)習(xí)生王霞