北京部分樓盤逆市提價 開發(fā)商試探“金九銀十”

　　開發(fā)商能撐多久？從北京房企近期的動作看，大幅漲價者大有人在。

　　網(wǎng)易的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個樓盤中有近1/3的樓盤選擇逆市漲價，漲價幅度最高的樓盤就是萬科的萬科公園五號。此外，8月中旬開盤的霞公尊府預(yù)售價突破10萬元/平方米，創(chuàng)造了北京樓市預(yù)售價的新高。將于9月開盤的PARK北京，也將定位指向了全球最昂貴的公寓——位于倫敦中心的“海德公園一號”。

　　樓市調(diào)控背景下，樓盤漲價與天價開盤的舉動極為異常，背后的原因何在？《每日經(jīng)濟新聞》記者為此展開了實地調(diào)查。

　　萬科公園五號漲幅居前

　　網(wǎng)易的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月北京樓市近100個樓盤中，33個樓盤漲價，比7月增加12個；降價樓盤為11個，比7月減少20個；53個樓盤的價格未動。其中，萬科公園五號以11.11%的漲價幅度位居漲價榜榜首。

　　據(jù)了解，7月萬科公園五號的均價為4.5萬元/平方米，但目前，搜房網(wǎng)上標(biāo)示的樓盤均價為5.3萬元。

　　記者以買方身份致電萬科公園五號售樓處，一位工作人員介紹說，目前萬科公園五號一些房源的均價為4.6萬元，而有些房源的均價為5.3萬元~5.5萬元/平方米。如此粗略計算，萬科公園五號的銷售均價可能已突破5萬元/平方米。

　　對于萬科公園五號的提價行為，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗認為主要的原因在于，該樓盤在售的主力戶型為小戶型，銷售均價會比大中戶型高。此外，萬科一直信奉應(yīng)市定價的策略，目前萬科公園五號周邊樓盤，如棕櫚泉國際公寓、公園大道等樓盤的二手房價格已近5萬元/平方米，因此萬科公園五號的銷售均價從4.5萬元/平方米提升至近5萬元/平方米，也屬適應(yīng)市場。

　　對此，北京萬科營銷總監(jiān)肖勁在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，萬科公園五號銷售均價提升只是極少數(shù)銷售房源呈現(xiàn)出來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　10萬元單價創(chuàng)預(yù)售價紀(jì)錄

　　北京樓市近段時間的“漲聲”引人，但霞公尊府以突破10萬元的預(yù)售天價開盤更讓人側(cè)目。

　　8月14日，位于王府井的霞公尊府在拿到銷售許可證的當(dāng)天，便推出了74套公寓，銷售均價為106320元/平方米，突破10萬元大關(guān)。

　　楊明麗介紹，此前北京開盤預(yù)售價極高的代表性樓盤是釣魚臺七號院，這個樓盤去年7月開盤時的預(yù)售價為7萬元/平方米，但目前的均價也高達10萬元/平方米。

　　在調(diào)查中，霞公尊府一位銷售人員介紹說，目前該樓盤房源的面積為350~590平方米不等，價格區(qū)間為8.5萬~13.7萬元/平方米，主力戶型為440~590平方米的三居和四居。買方首次購房的首付比例為30%。

　　記者粗略計算，按10萬元/平方米來計算，一套440平方米的主力戶型總價高達4400萬元，30%的首付即為1320萬元。

　　霞公尊府為什么以如此高的價格開盤？上述銷售人員說：“我們這個樓盤就是北京飯店二期，最大優(yōu)勢就是地段的不可復(fù)制性，目前北京飯店附近已無地塊可供開發(fā)�！�

　　來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，霞公尊府開盤近半個月，目前還未有成交記錄。

　　目前，北京樓市天價開盤消息中的另一個焦點樓盤是PARK北京。該樓盤在宣傳中已將自己與全球最昂貴的公寓——位于倫敦的 “海德公園一號”相比肩。樓盤的張姓銷售總監(jiān)向記者介紹說，該樓盤欲在9月開盤，售價待定。當(dāng)被問及預(yù)售價是否會達到10萬元/平方米時，這位銷售總監(jiān)回答說：“不會這么高”。

　　開發(fā)商心理微妙變化

　　楊明麗指出，8月北京樓盤漲聲一片，主要原因是成交層面虛假繁榮惹的禍。

　　美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月底到7月中旬，北京樓市一手房周成交套數(shù)基本在近1100套；7月26日~8月1日的一周，一手房成交套數(shù)升至1959套；8月2~8日，一手房成交套數(shù)為1572套。7月26日~8月8的兩周內(nèi)，北京一手房成交套數(shù)大幅度增長，主要原因是幾個熱銷樓盤的入市帶動起來的，如保利茉莉公館、萬科長陽半島、國風(fēng)上觀等。

　　這兩周成交量的上升，對早已疲勞的北京開發(fā)商的定價心理產(chǎn)生了虛假繁榮的引導(dǎo)作用，他們誤以為市場已進入熱銷階段，導(dǎo)致8月樓盤價格上漲。

　　最典型的代表為北京房山地區(qū)的陽光邑上、綠城百合公寓和天恒樂活城三個樓盤，在房山地區(qū)的萬科長陽半島熱銷后，8月，同區(qū)域三個樓盤的銷售均價均提升了近10%。

　　之所以認為7月26日~8月8的成交回暖是虛假繁榮，楊明麗認為一個重要的佐證是，在這幾個熱銷樓盤售盡后，市場成交量重新回歸原態(tài)，如8月9日~15日一手房成交量降至992套，向幾大熱銷樓盤推出前的周成交量靠攏。中國指數(shù)研究院指數(shù)研究中心研究副總監(jiān)何田在接受記者采訪時也基本贊同楊明麗的觀點。

　　在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，廣東刀客地產(chǎn)研究機構(gòu)總經(jīng)理謝逸楓認為：“隨著政策進入平淡期，加上‘金九銀十’即將到來，開發(fā)商此時選擇漲價，主要目的是試探市場。如果房價上漲還有人購買，說明房價下降的可能性不大�！�

　　至于霞公尊府天價開盤的現(xiàn)象，楊明麗認為，主要是一種逆市一搏的心理。同時，對于高端樓盤，降價會對其品牌形象帶來惡性影響。

　　但據(jù)本報記者調(diào)查，時下北京高價開盤的樓盤，其銷售表現(xiàn)一般。除了霞公尊府開盤近半月無一套成交外，7月29日，首創(chuàng)禧瑞都以均價69268元/平方米推出了186套房源，目前僅成交25套；7月底以近6萬元/平方米開盤的紅璽園，在166套可售房源中，只成交了8套。記者 葉書利 發(fā)自北京