易憲容：防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)存在三大認(rèn)識(shí)誤區(qū)

　　盡管當(dāng)前相關(guān)監(jiān)管部門已經(jīng)認(rèn)識(shí)到如果不采取有效措施來監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)難免會(huì)爆發(fā)類似美國(guó)和日本由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，但迄今我們?cè)趯?duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)上仍存在諸多誤區(qū)，導(dǎo)致監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的一些制度安排還欠合理、有效和周全。

　　之所以這么看，首先是因?yàn)槠�今我們�(nèi)匀徊辉赋姓J(rèn)，國(guó)內(nèi)銀行信貸的過度發(fā)放是導(dǎo)致2009年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)快速飆升、房地產(chǎn)泡沫被不斷吹大的最根本影響原因之一。數(shù)據(jù)顯示，2009年和2010年上半年，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款規(guī)模達(dá)4萬多億元，個(gè)人信貸比2008年快速增長(zhǎng)4倍至5倍，其中有相當(dāng)部分貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　商業(yè)銀行之所以敢冒風(fēng)險(xiǎn)變相發(fā)放貸款給個(gè)人投資房地產(chǎn)，是因?yàn)槠�今�?guó)內(nèi)眾多商業(yè)銀行仍然存在著難以轉(zhuǎn)變的一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，即認(rèn)為只要房?jī)r(jià)不斷上漲，或言房?jī)r(jià)“只漲不跌”，就可降低個(gè)人按揭貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)信貸(如個(gè)人按揭貸款)自然是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。由此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行紛紛拼命搶占或擴(kuò)大房貸市場(chǎng)占有率，導(dǎo)致個(gè)人按揭貸款的進(jìn)入門檻不斷降低。

　　其實(shí)，房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話是不存在的。日本和美國(guó)都曾出現(xiàn)過房?jī)r(jià)下跌，中國(guó)也不會(huì)例外。道理很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下房?jī)r(jià)總會(huì)有漲跌，房?jī)r(jià)不可能“只漲不跌”。反過來看，如果國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不相信房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話，它們就不會(huì)向個(gè)人發(fā)放大量房地產(chǎn)信貸。同理，如果國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的信貸增長(zhǎng)不那么快，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)也不見得會(huì)如此飆升。

　　由此觀之，只要國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話不破，我們就難以監(jiān)管和防范當(dāng)前龐大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次是因?yàn)橹灰�市�?chǎng)假定銀行體系是一種“取之不盡、用之不竭”的公共品，那就意味著國(guó)內(nèi)銀行體系的信貸風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。因?yàn)�，�?dāng)銀行體系被視為是一種公共品時(shí)，誰占用銀行體系的資源越多，就預(yù)示其獲利的機(jī)會(huì)就越大。但是，在占用銀行體系資源的部分企業(yè)或個(gè)人獲取私利(收益)的同時(shí)，卻把對(duì)應(yīng)的成本轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)來承擔(dān)。

　　同理，當(dāng)商業(yè)銀行和房地產(chǎn)貸款者都在千方百計(jì)占用或利用銀行體系資源時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)如下的情況：一方面，商業(yè)銀行會(huì)為了增加信貸市場(chǎng)份額而過度放貸；另一方面，企業(yè)或個(gè)人也會(huì)想方設(shè)法獲取更多的貸款。結(jié)果是在這些主體獲取巨大收益的同時(shí)，卻把不斷積累的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給社會(huì)來承擔(dān)。

　　可以說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫之所以會(huì)被不斷吹大，一個(gè)重要的原因是我們?nèi)匀徽`以為可以無限度地占用或?yàn)E用銀行體系這個(gè)公共品，并且相信中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不會(huì)破滅。其實(shí)，正是這種認(rèn)識(shí)誤區(qū)直接或間接地導(dǎo)致迄今我們?nèi)匀缓敛晃窇謬?guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)和金融危機(jī)的最壞結(jié)果最后還可以由社會(huì)來承擔(dān)的。這種信念恰恰反映當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最大風(fēng)險(xiǎn)來自于高房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫。

　　再次是因?yàn)閲?guó)內(nèi)銀行體系的有效定價(jià)機(jī)制尚未形成，信貸發(fā)放的有效定價(jià)仍然受諸多嚴(yán)格管制的影響，從而導(dǎo)致國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸快速增長(zhǎng)。同時(shí)，我們也難以用價(jià)格工具而只能采取數(shù)量工具來管理商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，這是導(dǎo)致商業(yè)銀行把市場(chǎng)占有率、信貸規(guī)�？焖贁U(kuò)張等作為主要經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、大量銀行信貸流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要原因之一，結(jié)果是導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸的潛在風(fēng)險(xiǎn)越來越多。

　　近期，銀監(jiān)局要求國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行展開新一輪房地產(chǎn)信貸壓力測(cè)試，以應(yīng)對(duì)那些房?jī)r(jià)過度上漲的地區(qū)房?jī)r(jià)可能下跌約50%的情況。但是，這種房貸壓力測(cè)試僅限于對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)性測(cè)試，據(jù)此認(rèn)為可以防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)。這是因?yàn)椋�如果不從�?dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源、癥結(jié)及應(yīng)對(duì)的政策措施與制度安排等角度來重新認(rèn)識(shí)當(dāng)今的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，難免會(huì)再次使監(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)陷于“治標(biāo)不治本”的調(diào)控陷阱之中。

　　所以，如何消除或轉(zhuǎn)變我們?cè)诒O(jiān)管和防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)方面的諸多認(rèn)識(shí)誤區(qū)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控能否順利展開影響深遠(yuǎn)。

　　作者 易憲容 作者系中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員