光鮮業(yè)績(jī)背后 房企現(xiàn)金流壓力隱現(xiàn)

　　截至目前，大型房企半年報(bào)已公布完畢。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，A股上市房企有36家公布了半年報(bào)，其中30家凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)收入也基本上全線飄紅。

　　然而在上市房企業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)的亮麗報(bào)表下，房企卻普遍出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)的現(xiàn)象，負(fù)債率也普遍升高，在新政調(diào)控下，下半年的銷(xiāo)售前景未卜，房企的融資渠道收緊，與此對(duì)比的是，房企購(gòu)地的熱情并未明顯減退，未來(lái)的現(xiàn)金流壓力進(jìn)一步加大。

　　四大“龍頭”現(xiàn)金流均告負(fù)

　　根據(jù)中報(bào)信息顯示，有36家房地產(chǎn)上市公司披露半年報(bào)，一線地產(chǎn)商萬(wàn)科、保利、招商和金地均已披露完畢。

　　數(shù)據(jù)顯示，已披露中報(bào)的36家上市房企凈利潤(rùn)為107.83億元，2009年同期為72.83億元，同比增長(zhǎng)近50%。不過(guò)，盡管營(yíng)業(yè)收入凈利潤(rùn)普遍出現(xiàn)飄紅，但是上市房企的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)現(xiàn)象也很明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，36家上市房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流合計(jì)為-499.96億元，而2009年同期為267.74億元。

　　中報(bào)顯示，36家上市房企中，有23家的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。其中四大龍頭企業(yè)首當(dāng)其沖：保利地產(chǎn)以-233.48億元居首，萬(wàn)科為-95.14億元，金地集團(tuán)為-45.36億元，招商地產(chǎn)為-19.99億元。除此以外，8月13日發(fā)布中報(bào)的首開(kāi)股份，現(xiàn)金流為-29.06億元。

　　國(guó)信證券分析師表示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流由2009年中期的正值轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲曛衅诘呢?fù)值，現(xiàn)金流從凈流入變?yōu)榱藘袅鞒�，這或說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)加大了投資，加快了開(kāi)發(fā)速度，但貨幣資金未能及時(shí)回收，未能實(shí)現(xiàn)同比例增長(zhǎng)，房企的資金壓力進(jìn)一步加大。

　　仍在“大手筆”投資買(mǎi)地

　　事實(shí)上，房企的資金流入主要來(lái)源于銷(xiāo)售回款，2010年4月中旬政府出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪密集調(diào)控政策以來(lái)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格漲幅趨緩，成交量出現(xiàn)萎縮。上市房企的銷(xiāo)售也反應(yīng)明顯。在今年年初，上市房企都雄心勃勃定下全年的銷(xiāo)售目標(biāo)，但到了中場(chǎng)業(yè)績(jī)公布之時(shí)，僅有恒大集團(tuán)完成了全年目標(biāo)的一半。

　　不過(guò)，即使面臨調(diào)控，銷(xiāo)售放緩，上市房企也沒(méi)有減少土地的投資，購(gòu)地款大大占用了房企的現(xiàn)金流。

　　以保利地產(chǎn)為例，今年上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流達(dá)到-233.48億元，位居所有房企的首位，今年1-7月，沒(méi)有停下拿地的腳步。上半年,保利新增土地儲(chǔ)備(占地面積)約359萬(wàn)平方米,總土地儲(chǔ)備花費(fèi)約227億元。保利地產(chǎn)證券事務(wù)代表黃海在接受媒體采訪時(shí)稱，保利在發(fā)展區(qū)域的選擇上仍將以一線城市為主，并持續(xù)在一線城市拿地，保利也將為了現(xiàn)金流而持有商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)也使如此，雖然今年上半年招商地產(chǎn)銷(xiāo)售額僅為42.3億元，同比下降41%，只完成了150億元年銷(xiāo)售目標(biāo)的28%。但是，其上半年增加土地儲(chǔ)備46萬(wàn)平米，使得全國(guó)總土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米，為2007年的3倍。

　　今年下半年，不少房企表示，將進(jìn)一步加大推盤(pán)量。保利地產(chǎn)公告顯示，今年下半年新增可銷(xiāo)售資源200萬(wàn)平方米，下半年公司將有足夠房源供應(yīng)。金地集團(tuán)也同樣表示，下半年公司將有足夠房源供應(yīng)，預(yù)計(jì)下半年新增可銷(xiāo)售資源200萬(wàn)平方米。這也意味著，房企也將加大建設(shè)資金，同時(shí)也將有不小的銷(xiāo)售壓力。房企的主動(dòng)推盤(pán)，是否會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，這仍是下半年樓市的一團(tuán)迷霧。

　　負(fù)債率上升考驗(yàn)融資能力

　　從已公布的上市房企資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，36家房企中有14家資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，其中天津松江的資產(chǎn)負(fù)債率最高,達(dá)到了90.19%�！罢袑毴f(wàn)金”四家公司，除金地集團(tuán)外，負(fù)債率均出現(xiàn)上升，其中保利地產(chǎn)最高，達(dá)到69.85%。

　　2010年上半年，地產(chǎn)商仍然通過(guò)大量的借貸保持高速發(fā)展；受調(diào)控影響，房地產(chǎn)公司借貸審查更加嚴(yán)格，而房企如果要在資本市場(chǎng)上進(jìn)行新股增發(fā)、定向增發(fā)，銀監(jiān)會(huì)在審查時(shí)需要聽(tīng)取國(guó)土部門(mén)的意見(jiàn)，如果有囤地等行為，將很難放行。因?yàn)閷彶楸O(jiān)管趨于嚴(yán)格，再融資難以開(kāi)閘，增發(fā)再融資基本暫停。比如萬(wàn)科在去年發(fā)布的112億元融資計(jì)劃，據(jù)任志強(qiáng)博客透露，因?yàn)槿f(wàn)科的項(xiàng)目中有的是收購(gòu)而來(lái)，早已過(guò)了開(kāi)竣工時(shí)間，有可能被認(rèn)定為不符合要求而無(wú)法通過(guò)。

　　眼看再融資開(kāi)閘無(wú)望，包括招商地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)均撤銷(xiāo)了定向增發(fā)方案，多家房企都暫時(shí)放棄了這一成本低廉的融資方式。還有一些房企未來(lái)的現(xiàn)金流壓力較大，迫不得已選擇了海外借貸、民間高息借款以及項(xiàng)目信托等非常規(guī)的借貸方式來(lái)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　一位南城開(kāi)發(fā)商向記者表示，新政后新房?jī)r(jià)格下降不明顯，是因?yàn)槿ツ昴甑椎浇衲昴瓿�，房子賣(mài)得好開(kāi)發(fā)商手里有錢(qián)，不需要降價(jià)也能過(guò)得很好。隨著下半年銷(xiāo)售量的下降，以及全年業(yè)績(jī)的要求，還有年底貸款到期償還等因素，開(kāi)發(fā)商的資金壓力會(huì)逐步緊張，有可能會(huì)迫使部分開(kāi)發(fā)商選擇時(shí)機(jī)降價(jià)。

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　　開(kāi)發(fā)商將隨行就市

　　主流開(kāi)發(fā)商半年報(bào)已悉數(shù)公布，在業(yè)績(jī)飄紅的背后，透露出企業(yè)在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流、負(fù)債率等方面的資金壓力。而要完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，開(kāi)發(fā)商在下半年銷(xiāo)售壓力巨大。

　　不少上市房企在年報(bào)中表示，從4月開(kāi)始的房地產(chǎn)政策效果逐步顯現(xiàn)，及時(shí)有效地遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，市場(chǎng)也逐步回歸理性。而對(duì)于今年下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，不少開(kāi)發(fā)商已做好降價(jià)的準(zhǔn)備，隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整銷(xiāo)售策略。

　　金地集團(tuán)由于上半年存貨不多，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)受到影響。今年下半年，金地集團(tuán)將加大供應(yīng)量。金地集團(tuán)表示，一方面，供應(yīng)的增多會(huì)加大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，從而使買(mǎi)方擁有更多的博弈空間，另一方面，新上市的項(xiàng)目也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求采取更為靈活的定價(jià)策略，兩者結(jié)合，房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下滑可能將順理成章，而一個(gè)更為理性的定價(jià)將會(huì)推動(dòng)交易量恢復(fù)平穩(wěn)，從而促使市場(chǎng)在新的平臺(tái)上達(dá)到均衡。今年下半年，金地集團(tuán)將通過(guò)更為多樣化的銷(xiāo)售渠道，更有針對(duì)性的銷(xiāo)售方案，更具靈活性的定價(jià)策略來(lái)加快公司銷(xiāo)售現(xiàn)金流的回收。隨著下半年可售資源的增多，公司對(duì)完成既定的銷(xiāo)售目標(biāo)充滿信心。

　　中海地產(chǎn)主席孔慶平也稱，預(yù)計(jì)今年下半年房?jī)r(jià)回調(diào)的幅度也會(huì)在10%以內(nèi)。而在此前的7月份，中海已對(duì)旗下的部分樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行下調(diào)。下一階段，孔慶平表示中海會(huì)根據(jù)市場(chǎng)積極調(diào)整銷(xiāo)售策略，順應(yīng)市場(chǎng)完成全年任務(wù)。

　　保利地產(chǎn)也表示，公司對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期前景堅(jiān)定看好，公司管理層將密切關(guān)注市場(chǎng)變化，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，保持公司持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。(記者 袁玥)