商品房預(yù)售款遭監(jiān)管 開(kāi)發(fā)商或被迫降價(jià)

　　昨日爆出北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，一位開(kāi)發(fā)商代表調(diào)侃地表示，雖然大家都明白政策調(diào)控的目的就是降價(jià)，這種多管齊下的方式，明顯是告誡開(kāi)發(fā)商們，這個(gè)不得不從。在最近的一次論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的一番“我從了，你們也從了吧”言論，折射出開(kāi)發(fā)商們的無(wú)奈，而業(yè)內(nèi)人士也坦言，目前調(diào)控已步入細(xì)化階段，將更加清晰地進(jìn)行規(guī)劃，減少灰色地帶。

　　調(diào)控細(xì)化力壓開(kāi)發(fā)商資金面

　　據(jù)媒體報(bào)道，按照正在研究的北京商品房預(yù)售資金管理辦法，未來(lái)北京開(kāi)發(fā)商不僅將不能直接收存商品房預(yù)付款，即房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預(yù)售資金，由購(gòu)房人到監(jiān)管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機(jī)刷卡直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。同時(shí)，在使用商品房項(xiàng)目預(yù)售資金時(shí)也將受多方鉗制，用款計(jì)劃需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，按基礎(chǔ)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、登記申請(qǐng)等四個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)用款。

　　對(duì)此，地產(chǎn)評(píng)論員牛刀指出，這一招很多人只是看見(jiàn)一個(gè)房款的先后到賬，卻并不知道，實(shí)際在運(yùn)作中，確實(shí)斬?cái)嗔藰鞘谐醋鞯馁Y金鏈。斬?cái)嗔藰鞘型稒C(jī)的資金鏈，杜絕了樓市的投機(jī)行為，降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)�？梢哉f(shuō)，北京市這個(gè)制度的執(zhí)行，90%以上的樓市投機(jī)行為將得到充分的遏制，房?jī)r(jià)將會(huì)理性回歸。這是一個(gè)促使房?jī)r(jià)整體下降的辦法，其調(diào)控效應(yīng)，僅次于央行加息。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也向記者表示，北京預(yù)售房款將納入監(jiān)管，這對(duì)房企是利空，開(kāi)發(fā)商以前多違規(guī)亂用預(yù)售款，預(yù)售款按規(guī)定只能用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不能用到其它地方。嚴(yán)格規(guī)范后將使開(kāi)發(fā)商的資金面趨于緊張，18日地產(chǎn)股的普跌已反映了這一利空。對(duì)于該政策的影響，楊紅旭坦言，如果這么做的話(huà),會(huì)促使開(kāi)發(fā)商降價(jià)，但其認(rèn)為效果不會(huì)那么快起效�！敖跃怪皇遣糠值胤秸�府在推進(jìn)這事，并非中央統(tǒng)一行動(dòng)。 ”

　　開(kāi)發(fā)商投機(jī)者遭當(dāng)頭一棒

　　雖然這個(gè)政策目前只在北京，但是同為一線(xiàn)城市的上海會(huì)獨(dú)善其身嗎？對(duì)于7月成交量復(fù)蘇，成交均價(jià)有翹頭跡象的上海樓市，北京調(diào)控信號(hào)帶來(lái)哪些變化呢？中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟向記者坦言，目前調(diào)控政策正在逐步細(xì)化，力主減少灰色空間，更加清晰化，而北京調(diào)整信號(hào)的出臺(tái)，將對(duì)一些已經(jīng)開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)的開(kāi)發(fā)商或是投機(jī)者當(dāng)頭一棒。其中也包括同為一線(xiàn)城市的上海。

　　“打一個(gè)比喻，這個(gè)信號(hào)實(shí)際上就像老師告訴學(xué)生上課要好好坐，現(xiàn)在更加細(xì)化了，手要放在背后。 ”市人大代表、上海望源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅向記者形象地比喻了此次北京新政的寓意。他指出，其實(shí)預(yù)售房款的監(jiān)管，上海銀行業(yè)一直都是非常嚴(yán)格執(zhí)行的，本次北京的政策只不過(guò)是對(duì)其進(jìn)行了一番細(xì)化�！叭绻�上海也執(zhí)行的話(huà)，無(wú)非就是再次強(qiáng)化。 ”季寶紅坦言道。

　　而對(duì)于執(zhí)行的影響，季寶紅表示，專(zhuān)款專(zhuān)用，使得開(kāi)發(fā)商資金的騰挪難度加大，以往開(kāi)發(fā)商有可能拿預(yù)售款去拍地，現(xiàn)在嚴(yán)控后，拿地受到制約�！艾F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商就不能玩十個(gè)杯子，五個(gè)杯蓋的游戲了。 ”

　　地產(chǎn)評(píng)論家、上海春之聲集團(tuán)董事長(zhǎng)朱大鳴也向記者坦言，此番政策如果在滬出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)對(duì)一些原本資金就緊張或是早前瘋狂拿地的企業(yè)帶來(lái)資金壓力，部分開(kāi)發(fā)商將降價(jià)求資金鏈穩(wěn)定。

　　而一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商代表則向記者坦言：“這是政府要你降價(jià)，同時(shí)讓你不得不從。 ”他指出，此次如果對(duì)于開(kāi)發(fā)商預(yù)售房款的嚴(yán)格監(jiān)管，將對(duì)于開(kāi)發(fā)商的資金要求更為嚴(yán)格，特別是在全國(guó)有項(xiàng)目的大型房企，目前他們的資金都存在全國(guó)調(diào)配的情況，若被銀行監(jiān)管，將影響資金的流動(dòng)和調(diào)度，從而減緩部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間，因此大型房企有可能會(huì)要求各地適時(shí)降價(jià)進(jìn)行，確保資金面健康。但他也表示，這里面還是有一定的機(jī)會(huì)，如果開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變思維，掌握新規(guī)則，并加快開(kāi)發(fā)速度，充分發(fā)揮效力，反而有利于提高開(kāi)發(fā)周期，未來(lái)的總供應(yīng)量應(yīng)該不會(huì)受大的影響。(記者 張駿斕 )