瘋狂囤地腐蝕樓市供應(yīng)鏈 根除須開多劑猛藥

　　最近曝出的全國(guó)1457宗閑置土地“黑名單”，令囤地問題成為“千夫所指”，“黑名單”上的閑置土地可能還不是全部。無論是為了獲得土地增值而進(jìn)行的主動(dòng)囤地，還是由于政府規(guī)劃原因造成的被動(dòng)積壓，開發(fā)商的閑置地問題已經(jīng)成為影響土地供應(yīng)和樓市供應(yīng)的根源之一。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于大量存在的閑置土地必須切實(shí)分類懲治。除了“收回”措施之外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施減少囤地的發(fā)生。此外，加大有效供地面積仍是“藥方”的核心所在。

　　本報(bào)記者 于萍 王錦

　　把脈問診囤地病因

　　國(guó)土部有關(guān)人士曾表示，目前土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，另外54%的閑置土地主要是由政府原因造成。然而，無論是否是開發(fā)商“故意為之”，囤地問題都已亟待解決。

　　從開發(fā)商的角度看，土地作為重要的生產(chǎn)資料，是企業(yè)未來發(fā)展的基礎(chǔ)。在資本市場(chǎng)上，擁有更多土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)公司更容易受到投資者的青睞。這也在一定程度上助長(zhǎng)了房企的囤地之風(fēng)。

　　“在資本市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商有土地銀行的概念。土地儲(chǔ)備越多，公司價(jià)值和市值就越高。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹就曾指出，衡量房地產(chǎn)公司的價(jià)值，不光有利潤(rùn)指標(biāo)，還有NAV(凈資產(chǎn)價(jià)值)估值法。這鼓勵(lì)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司增大土地儲(chǔ)備，從而造成有些開發(fā)商土地儲(chǔ)備大大超過開發(fā)能力，進(jìn)而形成囤地。

　　“正是由于對(duì)NAV估值法的推崇，使得不少地產(chǎn)商參與到土地儲(chǔ)備的競(jìng)賽中。通過增加土地儲(chǔ)備做大市值，進(jìn)行再融資后又投入到土地市場(chǎng)，從而形成了惡性循環(huán)�！币晃环康禺a(chǎn)券商研究員直言，再加上近幾年土地市場(chǎng)迅速升溫，土地價(jià)格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤(rùn)空間。在資本逐利的驅(qū)動(dòng)下，開發(fā)商通過不斷買地-改規(guī)劃-囤地來坐等升值。

　　實(shí)際上，除了開發(fā)商自身原因造成的主動(dòng)囤地沖動(dòng)外，由于配套建設(shè)以及規(guī)劃修改等方面的地方政府因素也是不容忽視的問題。

　　北京某國(guó)有房地產(chǎn)公司的負(fù)責(zé)人指出，地方政府每隔幾年會(huì)進(jìn)行一輪總體規(guī)劃的修編，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整。有時(shí)市政建設(shè)或是道路擴(kuò)寬等因素，造成用地性質(zhì)或土地容積率變化，開發(fā)商就需要和地方政府進(jìn)行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建。“目前北京一些零星的公建用地沒有按期建設(shè)開工，大多是由于市政規(guī)劃修改所造成的‘邊角料’�！痹撊耸刻寡�。

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于房地產(chǎn)本身具有一定的開發(fā)周期，因此開發(fā)商擁有土地儲(chǔ)備是合理行為，但是目前對(duì)于房企的土地儲(chǔ)備是否處于“合理”范疇的界定還沒有明確規(guī)定。此外，部分企業(yè)由于自身資金實(shí)力有限，無法消化前期土地儲(chǔ)備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，這也導(dǎo)致了囤地行為的出現(xiàn)。

　　值得注意的是，在現(xiàn)有的財(cái)稅體制下，地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴性也促使了開發(fā)商敢于去囤地。業(yè)內(nèi)人士指出，正是對(duì)土地收入的依賴性以及牽扯到的各方面利益，使得地方政府對(duì)于開發(fā)商的囤地行為“睜一只眼閉一只眼”，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠。

　　分類懲治閑置頑疾

　　目前，部分地方已出臺(tái)相應(yīng)措施治理土地閑置。上海已收回閑置土地9幅，啟動(dòng)收回程序6幅，已督促開工315幅；廣州已對(duì)33宗用地作出限期開發(fā)處置，收取土地閑置費(fèi)3325萬元；山東、甘肅等也明確規(guī)定，欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地、履行土地使用權(quán)出讓合同存在嚴(yán)重違約行為等房產(chǎn)商，將被禁止參加土地競(jìng)買活動(dòng)。

　　業(yè)內(nèi)指出，對(duì)于大量存在的閑置土地，必須切實(shí)分類懲治。對(duì)于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了最為嚴(yán)厲的“收回”措施之外，通過限制貸款和融資、收取稅費(fèi)等措施提高閑置土地的財(cái)務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等也成為可行手段。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭稱，國(guó)土部與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)手清查閑置土地，可通過銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對(duì)土地存量市場(chǎng)帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動(dòng)工，政策趨緊也將給新增土地市場(chǎng)帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時(shí)開發(fā)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，早在今年年初，央行和銀監(jiān)會(huì)便聯(lián)合發(fā)文，要求對(duì)于查實(shí)存在囤地、炒地、捂盤惜售等違法違紀(jì)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　但有法不依的背后折射出土地市場(chǎng)上的層層利益關(guān)系，業(yè)內(nèi)稱，必須將土地閑置的處置政策落到實(shí)處，讓開發(fā)商有所顧忌。如果在國(guó)土部嚴(yán)查囤地、炒地的同時(shí)，銀監(jiān)會(huì)能對(duì)閑置土地的開發(fā)商進(jìn)行信貸風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查，并采取貸款上的限制，那么開發(fā)商依靠土地價(jià)值增值的盈利之路將會(huì)被逐漸封堵。

　　地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士楊少鋒建議，國(guó)土部應(yīng)聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)堅(jiān)決貫徹執(zhí)行“對(duì)于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，一定程度上能夠管住上市房企的囤地行為。

　　在加大持地成本方面，專家建議，我國(guó)應(yīng)加快研究推行閑置土地的地價(jià)增值相關(guān)稅收政策，對(duì)由于因建設(shè)容積率增加或地價(jià)增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設(shè)，有效增加市場(chǎng)供給。

　　不過，實(shí)際操作過程中，對(duì)于閑置土地的認(rèn)定、對(duì)于未開工的認(rèn)定往往標(biāo)準(zhǔn)不一、過于主觀，導(dǎo)致開發(fā)商“鉆空子”。有人士建議，政府應(yīng)建立統(tǒng)一的土地閑置認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如以實(shí)際開發(fā)建設(shè)面積或已完成投資所占比重，作為認(rèn)定是否閑置土地的具體標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到規(guī)定比重，即使部分開工建設(shè)也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。

　　另一方面，有地方國(guó)土局人士表示，整治閑置土地的主要目的是加速土地入市，提高土地的周轉(zhuǎn)與建設(shè)效率，從而轉(zhuǎn)化為住房供應(yīng)。因此，對(duì)于那些因行政審批手續(xù)或者其他與政府原因相關(guān)導(dǎo)致未能如期開工建設(shè)的，將會(huì)加緊協(xié)調(diào)，促使其加速開工。

　　但是，作為開發(fā)商代表的華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，導(dǎo)致土地閑置的很大一部分原因在于土地出讓合同的另一方主體——政府，在由于政府違約而造成的土地閑置中，也只單方面地要求開發(fā)商完全的依法、依合同而執(zhí)行合約，卻從來沒表達(dá)過政府也應(yīng)嚴(yán)格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失補(bǔ)償。不反對(duì)政府嚴(yán)格執(zhí)法、嚴(yán)格查處土地的違法違規(guī)與違約問題，也不反對(duì)對(duì)故意囤地的不良開發(fā)商進(jìn)行處罰，但反對(duì)只限定開發(fā)商必須守約，而不限定政府的違約行為和不顧市場(chǎng)變化而不允許調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的行為。

　　此外，對(duì)于不少由于規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的土地閑置，無論是開發(fā)商還是政府原因出現(xiàn)的規(guī)劃修改，為預(yù)防閑置，必須要提高規(guī)劃效率。潘石屹也表示，處理閑置土地對(duì)地方政府也是一個(gè)壓力，可以促使相關(guān)部門工作更有效，避免土地閑置造成更大的浪費(fèi)。

　　加大供地仍是核心

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，導(dǎo)致土地囤積的另一主要原因是供應(yīng)量少，因此，當(dāng)前在保護(hù)18億畝耕地紅線的前提下，國(guó)家也要放松地根，加大供應(yīng)才能減少囤積。

　　開發(fā)商囤地一直被業(yè)內(nèi)視為導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)不足的原因之一，國(guó)土部也將查處囤地炒地列為下半年的工作重點(diǎn)。究其根源，增加土地市場(chǎng)的有效供應(yīng)正是本輪地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。

　　今年4月國(guó)土資源部公布了年度土地供應(yīng)計(jì)劃，2010年全國(guó)住宅用地供應(yīng)18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國(guó)住房用地的實(shí)際供應(yīng)量為5.6萬公頃，其中保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬公頃。就此計(jì)算，上半年完成的供地?cái)?shù)量?jī)H占全年計(jì)劃量的三成左右。對(duì)此，楊紅旭直言：“推進(jìn)速度多少有些讓人擔(dān)心，年度指標(biāo)恐難完成�！�

　　業(yè)內(nèi)人士指出，目前開發(fā)商拿地?zé)崆槊黠@降低，很多地塊都以底價(jià)成交，一些城市開始出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象，這就制約了政府供地速度和規(guī)模。地方政府應(yīng)須按國(guó)家計(jì)劃進(jìn)行土地供應(yīng)。在加大住房用地供應(yīng)的同時(shí)，督察落實(shí)仍是關(guān)鍵所在。