堅守價格不松口 通州房價還能抗多久？

　　成交的低迷，觀望的持續(xù)，政策的嚴控，面對這樣的市場，再強硬的開發(fā)商也不得不羞答答地承認形勢逼人，降價就成為了一種必然，問題也變成了該降多少、如何降？由此，2008年時的促銷伎倆重新粉墨出場：城郊先降、新盤低開、送汽車、贈裝修、特價房……但出人意料的是，新政三個多月后，原本被業(yè)內(nèi)人士認定最該降價的通州卻異常平靜，即便是大興、房山兩個“兄弟”區(qū)域開始以低價換銷量時，通州的眾多在售樓盤依然穩(wěn)坐釣魚臺。截至8月7日，新政出臺后的16周時間里，通州區(qū)共成交商品住宅1357套，成交均價18882元/平方米；而在新政前的16周時間里，通州則成交了4398套商品住宅，成交均價為15623元/平方米。北京市交易管理網(wǎng)顯示，新政后通州在售項目的平均簽約率僅為10.3%，近九成項目滯銷。一面是賣不出去的尷尬，一面是接著漲價的慣性，為何會出現(xiàn)這樣的矛盾，《廣廈時代》為此進行了調(diào)查。

　　通州房價仍舊居高不下

　　目前，通州主要的在售項目分布可以按照兩條主線羅列，一條是八通線沿線，京洲世家、龍湖·蔚瀾香醍、K2海棠灣、華業(yè)東方玫瑰、金隅花石匠等項目均在周邊。

　　另一條是通州國際新城所在的運河核心區(qū)，K2清水灣、京貿(mào)國際城、新華聯(lián)運河灣等多個當紅項目位于此區(qū)。“規(guī)劃利好”依然是銷售人員提及最多的詞語，價格也因此居高不下。

　　作為通州新城的價格最高者，月亮河城堡推出70年的酒店式公寓，現(xiàn)房入市，5000元/平方米的精裝標準，并送家具家電，均價高達35000元/平方米，創(chuàng)下了區(qū)域的最高價。

　　京貿(mào)國際城也不甘其后，今年3月11日推出的2號樓均價為1.8萬元/平方米，3月27日推出的3號樓就已經(jīng)漲到2.6萬元/平方米，575套房源，目前已經(jīng)簽約370套。銷售人員表示，國際新城的規(guī)劃在那擺著，價格是不會跌的，年底可能開盤的4號樓價格仍將上漲，預計會超過3萬元/平方米。

　　在通州開發(fā)多年的新華聯(lián)在新城核心區(qū)的一處純新項目——運河灣，目前在售的是南區(qū)的3棟高層，200多套房源，最小戶型為90平方米的兩居，均價在2萬元/平方米，臨近鐵路一側為1.7萬元/平方米。全款99折的優(yōu)惠，這個價格與5月份該項目首次開盤時的售價基本持平。上周末記者看到售樓處大概有五六組客戶在看房或洽談。銷售人員介紹，項目的蓄客情況較好，全款購房人已有不少。

　　另外，與運河灣隔河相望的K2清水灣，新推出的6號樓，均價為25000元/平方米，與該項目3月份推出的1、2號樓的均價基本持平。據(jù)銷售人員介紹，1、2號樓所剩房源已經(jīng)不多，6號樓預訂情況也很火熱，買房就要趁早。但記者隨后查看北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，截至8月8日，清水灣1、2號樓總計推出的560套房源，僅簽約161套，而6號樓入市近10天，僅預訂了1套，簽約為零。

　　不難看出，在新城規(guī)劃炒作之下，通州房價已達到歷史高位。新政后投資、投機需求的快速撤離導致通州區(qū)成交量遭到重挫，據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，通州區(qū)的住宅銷售額在4月達到28億元的高峰后，7月僅成交4億元，銷售金額僅為波峰時的1/7，成交均價卻沒有明顯回落，僅比調(diào)控前的4月份下降了2個百分點，可見開發(fā)商對于是否降價仍面臨著艱難的抉擇。

　　堅守價格不松口 開發(fā)商變相促銷

　　新政百日后率先以價格換銷量的幾個熱銷盤都位于大興或房山區(qū)。原本被業(yè)內(nèi)認為最該降價的通州到目前為止卻并沒有步其后塵，這也給通州的在售項目帶來了不小的壓力，銷售手段上也開始出現(xiàn)一些微妙的變化。

　　在開發(fā)商堅守價格不松口、繼續(xù)渲染“通州規(guī)劃”的同時，買房送面積的模式又重新出現(xiàn)，據(jù)K2清水灣的銷售人員推薦，目前購買一套79平方米房屋，除贈送8平方米的陽臺外，每間屋子還將改變原先飄窗的設計，贈送大約4平方米的空間。總體算下來，得房率在113%，房屋實際的使用面積為90平方米。

　　在被問及為何比一河之隔的運河灣貴5000元/平方米時，銷售人員幫記者算了筆賬，按照113%的得房率，實際上每平方米的售價約為21685元。即便如此，由于目前市場上多以首次置業(yè)和改善型置業(yè)為主，這個價格對年輕人來說仍然壓力很大。以一套79平方米的房屋為例，總價應該不低于193萬元，以首付20%計算，20年貸款，每月需還11000元，30年貸款，每月也要還8000元。

　　目前，通州的開發(fā)商并沒有明顯的低價開盤，而大部分選擇了加大促銷力度。無論是最先打出優(yōu)惠牌的K2海棠灣，還是率先推出七折特價房的京洲世家，在賺足了知名度以后，又迅速回到了2萬元以上的高位。

　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，在調(diào)控開始實際顯效之際，通州、大興、房山等新城由于其充足的土地供應，以及發(fā)展預期所帶來的房價透支，成為房價走勢的風向標，而大興、房山的理性“出牌”，已令區(qū)域市場形成了一個良好的循環(huán)，陸續(xù)開盤的多個項目也贏得了不錯的銷量。于是，在主客觀因素共同作用下，通州樓市的價格雖然不菲，但有望在未來幾個月里成為下一個大規(guī)模降價的區(qū)域。

　　下半年入市新盤或帶來區(qū)域價格戰(zhàn)

　　同樣作為重點新城的大興和房山，近日多個項目的低價入市使得通州的價格也不得不開始出現(xiàn)一些變化。從新政后開盤的10個項目來看，僅有珠江拉維小鎮(zhèn)一個項目的報價出現(xiàn)了小幅上調(diào)，且無折扣活動，其他9個項目都以降低報價或者折扣活動進行不同程度的降價，其中后者居多，實際的銷售均價全部低于開發(fā)商的預期。

　　對于目前在售項目的小幅讓利，高姍預計，通州區(qū)域的真正降價，將由下半年入市的純新盤率先打響，今年年內(nèi)推盤的純新盤項目面臨著銷售周期變長、銷量減少、銷售回款不足的窘境。到了年底或明年年初，這些項目將面臨著貸款利息、施工費用等多項支出的集中清償。屆時，在資金壓力下，有可能不得不選擇降價方式回籠資金，降低運營風險。

　　若此次調(diào)控時間不短于2008年，通州房價的降幅也就難逃“一輪一輪下調(diào)”的命運。目前八通線沿線樓盤大部分處于尾聲狀態(tài)，降價壓力不大。但運河核心區(qū)還有大量項目，從土地交易網(wǎng)上獲悉，通州國際新城還將有14塊土地入市；遠洋、合生、綠城等一批全國性開發(fā)商的項目也會相繼入市。可以預見，通州未來仍將是北京商品房的供應熱點，充足的供給，也將支撐價格的回調(diào)。從購房者持幣觀望的心態(tài)看，只有價格降到位才有可能實現(xiàn)銷量的回升，預計通州商品房價格將回落至2009年底的水平，也就是現(xiàn)有基礎上整體降幅超過20%。 （李桁）