海南1200公頃土地閑置 地價或漲或跌眾說紛紜

　　近日，國土部曝光了一份全國閑置土地“黑名單”，引發(fā)了一場全國范圍激烈的囤地抨擊“風(fēng)暴”。名單中所將海南列為閑置土地的“重災(zāi)區(qū)”，當(dāng)前海南閑置土地共有77宗，總占地面積超過1200公頃，數(shù)目如此之巨大，讓人瞠目結(jié)舌。現(xiàn)今海南閑置土地之疾已深已是眾人皆知，然而在當(dāng)前海南土地交易火熱、地王頻現(xiàn)、房產(chǎn)調(diào)控嚴厲和海南樓市量價齊跌的形勢下，這1200公頃閑置土地的未來將會怎樣，才是接下來人們最關(guān)注的，或許一場聲勢浩大的“整治行動”即將到來?或許一場激烈非常的“爭地狂潮”在所難免?或許今明兩年海南房價受此影響深重?

　　海南現(xiàn)今成為閑置土地“重災(zāi)區(qū)”，究其原因，與海南各時期伯房地產(chǎn)泡沫千絲萬縷。建省初期，海南為加大開放力度，吸引外來投資，推出了一系列優(yōu)惠的土地開發(fā)政策，在寬松的稅收和投資環(huán)境下，加上土地價格低廉，很快便造成了“海南房地產(chǎn)熱”，各地地產(chǎn)商紛紛投身到海南這個 “房地產(chǎn)聚寶盆”中來。可惜當(dāng)年的海南樓市只是泡沫，而且很快破滅，中央的調(diào)控迅雷般地使“房地產(chǎn)熱”失去了所有的動力，一夜之間大批土地荒蕪、大批在建樓盤爛尾，這成為相當(dāng)長的一段時期內(nèi)海南的一道獨特“風(fēng)景”。

　　2000年初，海南步入了快速發(fā)展時期，社會、經(jīng)濟和教育等快速增長，在此背景下海南房地產(chǎn)似乎又出現(xiàn)了“狂熱”跡象。在一線城市賺得“滿缽”的地產(chǎn)商，看中了海南優(yōu)越的自然環(huán)境，地價不高，市場未曾大量開發(fā)等先手優(yōu)勢，再一次踏上了海南這塊“風(fēng)水寶地”，一時間海南開始了繼建省初期后的又一輪“圈地運動”，從幾百畝到上千畝甚至幾千畝的低價格出讓比比皆是。然而，這一波狂熱在2007年受到了國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的打壓，各地房價下降，開產(chǎn)商銀行資金鏈接應(yīng)困難，許多開發(fā)商自身難保。面對不好的形勢和當(dāng)時利潤較低的海南樓市，閑置成了開發(fā)商們的“明智之舉”。

　　據(jù)相關(guān)媒體的數(shù)據(jù)匯總，海南在2009年12月31日之前，尚未竣工、未開工別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地共計3宗，土地面積898.13畝;涉嫌囤地和閑置房地產(chǎn)用地共計43宗，土地面積5415.93畝;違法違規(guī)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)用地共4宗，土地面積277.32畝。從建省之初到2000年后再到現(xiàn)今的1200公頃，閑置土地數(shù)量不斷增加，導(dǎo)致海南最終成了閑置土地 “重災(zāi)區(qū)”。

　　海南閑置土地“整治運動”勢在必行

　　2010年年初，為了適應(yīng)國際旅游島房地產(chǎn)發(fā)展形勢的需要，海南加大了對閑置土地查處工作。加大了對已劃撥和出讓用地欠繳地價的追繳力度，并對地價的繳納和分期繳納的方式、年限等都做出了嚴格的規(guī)定。海南房地產(chǎn)專家認為：年初的治理效果并不明顯。如要保證國際旅游島建房初期房地產(chǎn)的平衡有序發(fā)展，對當(dāng)前海南數(shù)目巨大的閑置土地進行新一輪更加嚴厲的整治勢在必行，而整治的效果如何，關(guān)鍵在于各整治措施是否能夠“真正落實到位”。

　　此外一些專家認為應(yīng)對海南的閑置土地征收閑置費，他們覺得廣州閑置費的征收辦法值得海南借鑒。廣州規(guī)定被認定為閑置土地的，將按出讓或劃撥土地價款的20%一次性征收閑置費，土地閑置增值后，開發(fā)商還要補交“增值地價”，這樣做的效果顯著，一些開發(fā)商為避免繳納昂貴的增值地價已加緊動工。當(dāng)然，海南的閑置費征收標準要按我省的實際情況而定，要按閑置時間的長短而定，如閑置五年內(nèi)可按地價的10%收取，超出五年可按20%收取。

　　同時，專家們也提出了更加細化的建議：對于故意囤地的開發(fā)商，政府國土、建設(shè)部門要加強房地產(chǎn)土地的批后監(jiān)管，提高參與房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的能力。對出讓后的土地要建立跟蹤機制，監(jiān)督好土地出讓合同的履行，做好竣工復(fù)核驗收等工作，如建立每宗土地對應(yīng)的跟蹤檢查，采用信息化檔案管理系統(tǒng)，落實專人負責(zé)追蹤管理等，同時要做到“三到場”，即交地時到場、合同約定開工日期到場、合同約定竣工驗收到場。對未按時開工、竣工的，要堅決勒令催促開、竣工等，對再三催促后確實無力開發(fā)的，要及時上報，并組織研究處理。

　　海南閑置土地入市 地價或漲或跌眾說紛紜

　　如按保守估算，海南整治這1200公頃閑置土地后，有60%重新流入交易市場，那么今后幾年海南的土地交易數(shù)量將比原計劃中的多出720公頃，即72000畝，這無疑極大的充實了海南近幾年的土地供應(yīng)量。這會不會對目前飛快高漲的海南地價產(chǎn)生沖擊呢?各方面觀點不盡一致。

　　有海南房產(chǎn)專家分析如果這輪的整治落實到位，一方面會逼迫部分閑置土地開發(fā)商加快開工形成供應(yīng)，另一方面可總體上迫使地價下降或打擊地價上漲預(yù)期，同時也可釋放出政府進一步深化調(diào)控的信號，對樓市會產(chǎn)生一定的影響。這完全有可能導(dǎo)致地價進下降，甚至可以加快下降的速度和幅度，也可加深市場回調(diào)的深度和市場調(diào)整的周期。

　　而海南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士卻持不同觀點，他們認為海南目前地價的飛快高漲，是基于海南今后房地產(chǎn)價值潛力巨大和海南房地產(chǎn)將保持良性快速發(fā)展這兩大因素而顯現(xiàn)出的市場反映，只要國際旅游島概念不消退，海南獨特稀缺的自然環(huán)境未用盡，這樣的判斷在較長的一段時期內(nèi)都是成立的。況且，海南的閑置土地大多地理位置優(yōu)越，價值升值空間較大，是建高檔住宅和酒店的合適之選，按照“稀缺賣高價”的道理，這些閑置土地理應(yīng)可以賣個好價錢，可以讓海南地價保持目前的高價位甚至有可能上漲。

　　整治閑置土地 可力促海南房價有所下降

　　隨著城市化進程的加快，城市和城區(qū)土地供不應(yīng)求，一些不良的開發(fā)商利用這點有意囤積居奇，進一步加重了城市建設(shè)用地的緊張，從而推動房價的上漲，并從中獲取巨利。換句話說，過多的土地閑置成為了推動房價飆升的重要因素，這一觀點得到了房地產(chǎn)業(yè)界人士的一致認同。

　　SOHO中國董事長潘石屹認為清理閑置土地能降低房價，因為一些開發(fā)商只囤地，不建房子，市場上房子供應(yīng)量少，直接造成了房價快速上漲，如果政府真能下大力氣清理閑置土地，是降低房價的根本辦法。

　　海南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，如果海南的這輪閑置土地整治力度夠強夠硬，采取征收高額閑置費、限期開發(fā)和堅決無償收回等措施，就會給閑置土地的開發(fā)商形成較大的財務(wù)和心理壓力，進而推動他們加快開發(fā)的進度，這樣有效地增加了土地和新房的市場供應(yīng)，一旦量上去，價格自然會降下來。同是大量的新房上市，會促使部分原來存有大量現(xiàn)房的開發(fā)商調(diào)整銷售策略，為加快銷售速度而采取“以價換量”的方式，界時海南房價下降在所難免。但同時專家提醒，這樣的海南房價下降是建立在海南大力整治清理閑置土地的基礎(chǔ)上的，下降的時間和幅度要依照海南閑置土地整治的進程而定，不能以面概全。

　　對于海南現(xiàn)在已成為閑置土地的“重災(zāi)區(qū)”，許多網(wǎng)友也表達了他們的看法，他們對海南閑置土地數(shù)目之大表示震驚，他們覺得這1200公頃的閑置土地整治起來也許會困難重重，會消耗掉政府的許多財力物力，但為了保證我們海南國際旅游島建設(shè)初期房地產(chǎn)市場的有序良好運行，這樣的整治勢在必行，且刻不容緩，只有大力整治，才能真正打擊開發(fā)商囤地捂盤的可恥行徑，才能真正讓房價降下來。來源：地產(chǎn)海南 陳一夫