房?jī)r(jià)同比漲幅回落 房企資金壓力加大

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況”顯示，“銷售量下降、房?jī)r(jià)漲幅回落”仍然是7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月份當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積同比下降15.4%；全國(guó)商品房銷售額下降19.3%。7月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比與上月持平。二手住宅銷售價(jià)格漲幅也出現(xiàn)回落。

　　自今年4月份我國(guó)新一輪房產(chǎn)新政實(shí)施后，房市的這一特征延續(xù)至今，充分表明，以嚴(yán)厲“信貸”政策為焦點(diǎn)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制。當(dāng)前房屋交易量出現(xiàn)明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資、價(jià)格、景氣預(yù)期等指標(biāo)均已進(jìn)入回調(diào)階段。

　　在一系列“組合拳”的調(diào)控下，房市的觀望氛圍已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了壓力。雖然房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)“需求方”盼望的大幅下降，但是房屋成交量的下降，已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了資金壓力，房?jī)r(jià)松動(dòng)的跡象不斷出現(xiàn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有兩大資金來源，一是房屋交易所帶來的銷售收入，其中，定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)占到其資金來源的一半左右；二是獲得的信貸支持。

　　從前7個(gè)月的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速出現(xiàn)下滑，不僅前7個(gè)月國(guó)內(nèi)貸款增速比上半年下滑5.2個(gè)百分點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要現(xiàn)金流來源的定金及預(yù)收款增速回落近10個(gè)百分點(diǎn)，此外，個(gè)人按揭貸款前7個(gè)月比較上半年增速降低19個(gè)百分點(diǎn)。

　　這些數(shù)據(jù)充分顯示出房屋成交量的下降已經(jīng)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了資金壓力。而個(gè)人按揭貸款增速的大幅下滑，表明嚴(yán)厲的“差別化”房貸政策效果明顯。

　　在資金的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資和拿地行為更為謹(jǐn)慎。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的下滑以及土地購置面積增速的下降，可以看出這一點(diǎn)。同時(shí)，土地市場(chǎng)上“地王”的退出，從市場(chǎng)層面上也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。對(duì)于房屋新開工面積增速變化并不大的原因，專家也指出，這也與我國(guó)不斷加大對(duì)“囤地”等違法行為的打擊力度有關(guān)。

　　對(duì)于市場(chǎng)來講，對(duì)未來的預(yù)期將會(huì)在很大程度上影響市場(chǎng)主體——企業(yè)的行為�！皣�(guó)房景氣指數(shù)”，7月份比6月份回落0.34點(diǎn)，這已經(jīng)是繼今年3月份以來，連續(xù)4個(gè)月的回落。表明在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施下，市場(chǎng)發(fā)生了明顯的反應(yīng)。市場(chǎng)對(duì)于今后房市仍會(huì)保持觀望的預(yù)期占據(jù)主流地位。

　　對(duì)于這一預(yù)期，我們可以從7月份“國(guó)房景氣指數(shù)”的諸多分類指數(shù)中窺知端倪。在房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地開發(fā)面積、商品房待售面積、房屋施工面積這五類指數(shù)中“二降三升”。前兩項(xiàng)的回落，反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景的謹(jǐn)慎態(tài)度和面臨的資金壓力，而商品房待售面積的上升，雖然并不意味著“房屋空置率”的上升，但是也表明房屋供應(yīng)的增加，而此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)于抑制不合理的需求方面發(fā)揮了較大的作用。對(duì)于土地開發(fā)面積、房屋施工面積指數(shù)的上升，業(yè)內(nèi)人士也指出，項(xiàng)目都有周期性，此外我國(guó)相關(guān)部門加大監(jiān)管力度也對(duì)此產(chǎn)生影響。

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上“謠言”的產(chǎn)生以及對(duì)于“第三套房貸”的政策是否改變的猜忌中，也反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的膠著狀態(tài)變得更為敏感�！叭魏蔚娘L(fēng)吹草動(dòng)”都反映出不同利益方的預(yù)期。

　　在這一敏感階段，住建部以及銀監(jiān)會(huì)的表態(tài)，尤其是差別化房貸政策的要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化的明確，都傳遞出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策并沒有放松的信號(hào)。8月9日，發(fā)改委對(duì)“新疆喀什房?jī)r(jià)兩月快翻倍、炒房團(tuán)整棟買樓”屬不實(shí)報(bào)道的辟謠，從另一方面也顯示“遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，抑制投機(jī)型需求”仍然是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要方向。這些政策層面上信息的釋放，表明國(guó)務(wù)院出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控措施，將會(huì)繼續(xù)得到嚴(yán)格執(zhí)行。

　　交通銀行發(fā)展研究部高級(jí)宏觀分析師唐建偉所預(yù)計(jì)，下半年調(diào)控政策應(yīng)該會(huì)維持高壓態(tài)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。記者在采訪中，發(fā)現(xiàn)不少機(jī)構(gòu)和專家對(duì)此都持有相同看法。

　　政策維穩(wěn)信號(hào)的釋放，對(duì)于此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策效果的鞏固具有重要意義，同時(shí)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。因此，市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)下半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)下行的走勢(shì)，但是房?jī)r(jià)大幅下降的可能性并不大，因?yàn)榇罅縿傂孕枨蟮拇嬖�，仍�?huì)使房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)大幅度回調(diào)。

　　同時(shí)，市場(chǎng)人士也指出，如果我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的“角力”還將會(huì)持續(xù)下去，潛在購房者大多仍會(huì)選擇“觀望”，因此，下半年我國(guó)房屋成交量有可能會(huì)保持下行的態(tài)勢(shì)。