海南商品房高空置率敲響房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整警鐘

　　房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。今年上半年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資完成205.33億元，同比增長(zhǎng)78.9%，其中商品住房投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的90%。統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)海南超七成商品住房銷往島外，部分住宅小區(qū)空置率高達(dá)90%，存在嚴(yán)重的資源浪費(fèi)現(xiàn)象。商品住房開發(fā)占比高和空置率高，折射出海南房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡合理，亟須進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　超七成商品房銷往島外　部分小區(qū)空置率達(dá)90%

　　海南省住建廳的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，島外人士購(gòu)買�？谏唐纷》�7566套、78.09萬(wàn)平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的71%、63%；購(gòu)買三亞商品住房6366套、60.52萬(wàn)平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的85.5%、85.4%；購(gòu)買文昌市商品住房6024套、36.49萬(wàn)平方米，分別占銷售總套數(shù)和總面積的94.1%、92.1%。與2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相比，盡管上半年島外人士購(gòu)買海南商品住房比例局部有所下降，但購(gòu)買總套數(shù)和面積均有大幅提升。

　　由于大多數(shù)業(yè)主購(gòu)房的目的是投資和度假，所購(gòu)住房普遍存在空置率高的問(wèn)題。海南省人大常委會(huì)環(huán)境資源工作委員會(huì)6月中下旬對(duì)�？�、三亞、文昌、瓊海等8個(gè)市縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況的調(diào)查顯示，有些小區(qū)平時(shí)入住率不到2%，多數(shù)小區(qū)平時(shí)入住率不到20%，高峰時(shí)僅為40%—60%。

　　記者走訪�？诓糠肿≌�小區(qū)，發(fā)現(xiàn)低入住率的問(wèn)題十分突出。2009年底交付使用的海口“申�；▓@”小區(qū)約有250套房子，記者采訪時(shí)正值華燈初上，該樓盤僅2套房子亮燈。無(wú)獨(dú)有偶，�？谑泻５閸u的“海天逸舍”小區(qū)有200余套住房，2棟樓僅有8套房子亮燈。該小區(qū)樓下的北京萬(wàn)紫千紅房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司海南分公司置業(yè)顧問(wèn)劉先生介紹說(shuō)，“海天逸舍”200余戶房主中，海南本地人不足10戶，絕大多數(shù)房主是內(nèi)地投資購(gòu)房者，以東北、北京、上海、江蘇等地居多，平時(shí)常住住戶占住戶總數(shù)不到5%�！斑@邊共有400余套房子，但是常年居住的不足100戶。”“世紀(jì)海岸”小區(qū)一名保安向記者介紹該小區(qū)居住情況，“這一片小區(qū)都是這樣的！”而該小區(qū)400余套房子，當(dāng)晚亮燈的房子不到20家。

　　海南多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的工作人員表示，海南商品住房大多銷售給島外人士，早已不是什么新聞。一家房地產(chǎn)公司銷售部經(jīng)理介紹，今年新開樓盤中，購(gòu)買者中本島居民比例有所上升，但非常有限，之前購(gòu)房者多以外地人為主，很多都是“候鳥一族”。“商品住房大量外銷必然提高空置率，而空置率高在某種意義上確實(shí)是資源浪費(fèi)�！痹摻�(jīng)理說(shuō)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致商品房高空置率

　　海南房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)單一，大量建設(shè)以島外需求為主的小戶型普通商品住房，必然導(dǎo)致高空置率。海南省人大常委會(huì)環(huán)境資源工作委員會(huì)的調(diào)研報(bào)告指出，盡管目前海南房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的趨勢(shì)，但是酒店、度假村等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)發(fā)展速度和規(guī)模偏小。房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅為主，占開發(fā)總量的80%以上，且項(xiàng)目分散、規(guī)模較小，產(chǎn)品檔次低。大量建設(shè)此類產(chǎn)品，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)。海南省副省長(zhǎng)姜斯憲認(rèn)為，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理還表現(xiàn)在為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供配套功能的集工作、生活、娛樂(lè)為一體的新型商務(wù)地產(chǎn)及康體養(yǎng)生、主題公園、商業(yè)娛樂(lè)、分時(shí)度假等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)嚴(yán)重不足。

　　“海南省目前已經(jīng)出現(xiàn)城市型地產(chǎn)與度假型地產(chǎn)并存的現(xiàn)象，且度假型地產(chǎn)比例正在擴(kuò)大，這自然就會(huì)出現(xiàn)高空置率�！焙Ｄ洗髮W(xué)社會(huì)科學(xué)研究中心主任曹錫仁表示，很多人來(lái)海南購(gòu)房就是為了投資或度假使用，度假又跟季節(jié)緊密相關(guān)，這必然預(yù)示著高空置率。

　　沒(méi)有統(tǒng)一的房地產(chǎn)專項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃也是導(dǎo)致海南房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的因素之一。海南省住建廳房產(chǎn)處負(fù)責(zé)人介紹，目前《海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃》還在編制中，尚未出臺(tái)。由于沒(méi)有房地產(chǎn)專項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)和區(qū)域功能定位不清，房地產(chǎn)總體結(jié)構(gòu)單一，各類房地產(chǎn)項(xiàng)目缺乏特色，品位較低，使海南優(yōu)質(zhì)的土地資源難以得到科學(xué)合理開發(fā)。

　　加快結(jié)構(gòu)調(diào)整　推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》對(duì)海南發(fā)揮生態(tài)宜居特色、積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提出了明確要求：“優(yōu)先發(fā)展?jié)M足常住居民住房需求的房地產(chǎn)，加快保障性住房建設(shè)，積極發(fā)展酒店、度假村等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等不同需求的度假旅居型房地產(chǎn)。”

　　目前，海南商品住房的高空置率敲響了房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的警鐘。海南省住建廳副廳長(zhǎng)蔡仁杰表示，他們正著手研究解決空置率高的問(wèn)題，重點(diǎn)關(guān)注毛坯房及季節(jié)等原因引起的住房空置問(wèn)題，后期將會(huì)出臺(tái)一系列促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施。海南省人大常委會(huì)環(huán)境資源工作委員會(huì)建議，海南需盡快制定出臺(tái)海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與中長(zhǎng)期規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型、規(guī)模和速度，突出區(qū)域特色，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理調(diào)節(jié)各類房地產(chǎn)的比例，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　姜斯憲認(rèn)為，解決高空置率問(wèn)題，一是要把房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作落到實(shí)處，在土地出讓合同中約定土地具體用途和項(xiàng)目開發(fā)類型；二是抓緊制定培育和發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的政策，鼓勵(lì)島外購(gòu)房者將閑置的住房出租，實(shí)現(xiàn)旅游房地產(chǎn)使用效率最大化。

　　曹錫仁認(rèn)為，在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的同時(shí)，必須重點(diǎn)加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)，以解決低收入家庭住房問(wèn)題。加大資金投入，有效保障土地供應(yīng)，加大廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房的供應(yīng)量。同時(shí)，制定保障性住房建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃，落實(shí)保障措施，完善保障體系，爭(zhēng)取解決好中低收入家庭的住房困難問(wèn)題。尤為重要的是，政府要將住宅型地產(chǎn)和旅游型地產(chǎn)、商品房和保障性住房建設(shè)兼顧起來(lái)，均衡發(fā)展。加快研究制定租賃型公寓、酒店式公寓開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的地方法規(guī)，確保整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。記者 王存福