樓市僵持 房企資金鏈能撐多久

　　□本報記者 理曉 實習(xí)記者 陳瑩瑩

　　盛夏時節(jié)，樓市卻正值隆冬。二季度以來，北京樓市成交跌幅遠(yuǎn)超上輪調(diào)整時的2008年，開發(fā)商仍繼續(xù)堅守“死扛”戰(zhàn)略，具體“過冬術(shù)”則五花八門：有的借助豐厚老本猶自逍遙，有的遮遮掩掩許久后忍痛降價，有的苦于利潤變薄萌生它求，還有的借助捂盤惜售、價格同盟等邊緣手段，捍衛(wèi)樓市“盛宴”。

　　資金鏈能撐多久

　　“開發(fā)商生意越來越難做，起碼要想拍到地就很難。”一家中小房企老總于果（化名）對中國證券報記者表示，目前開發(fā)商成了政策調(diào)控和輿論的眾矢之的，地價越來越高，利益糾葛難以脫身。于果近年來逐漸把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交給了公司手下，自己則在琢磨去云南開礦。

　　抱怨之余，于果并未流露出對樓市的過分擔(dān)憂。公司目前有數(shù)十萬平方米的未售樓盤，一季度新近一期項目開盤價格為3萬元/平方米，當(dāng)時很快售罄。隨著樓市調(diào)控的來臨，于果暫時放慢了推盤進(jìn)度，新房源將在8月份以后推出，價格基本不變。按照目前進(jìn)度，該樓盤離整體竣工交房尚有三、四年時間，于果認(rèn)為未來還有漲價空間。

　　先期樓市的火爆讓開發(fā)商大賺，面對漸失理性的價格，國家果斷出臺了“新國十條”等調(diào)控政策，不少城市樓市供需形勢“一夜逆轉(zhuǎn)”。北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅銷售面積485.4萬平方米，同比下降42.6%。其中6月當(dāng)月住宅銷售面積40.4萬平方米，環(huán)比下降34.6%，同比下降80.1%。“調(diào)控政策出臺后，銷售下滑速度遠(yuǎn)大于上輪樓市調(diào)整時的2008年，但價格的波動尚小于2008年�！钡禺a(chǎn)商任志強稱。

　　憑著前期所賺“卯吃寅糧”，如今成了不少開發(fā)商的真實寫照。2009年81家A股房企預(yù)收款收入同比增速達(dá)到106%，創(chuàng)下近四年最高水平，為今年開發(fā)商業(yè)績奠定良好基礎(chǔ)。盡管近期開發(fā)商資金來源增速回落，但一些接受采訪的房企負(fù)責(zé)人表示，企業(yè)在此輪調(diào)控之前有了較充足的資金儲備，即使維持現(xiàn)在的市場情況，再撐3-6個月問題不大。此外，在調(diào)控前期，不少公司在一些二線城市“攻城略地”，這些城市樓市受調(diào)控政策影響相對要小，很大程度上保障了資金鏈的順暢。

　　天相投資顧問有限公司發(fā)布研究報告認(rèn)為，未來開發(fā)商可以通過放緩拿地速度來緩解資金壓力，這是短期內(nèi)開發(fā)商較有“底氣”的原因。但如果房地產(chǎn)銷售面積和金額繼續(xù)維持低位，政府后續(xù)對開發(fā)商資金進(jìn)行從嚴(yán)管理，一些開發(fā)商即使不拿地，也可能在三季度出現(xiàn)資金緊張。

　　各尋“越冬”術(shù)

　　調(diào)控政策的威力也讓二三線城市的房企明顯領(lǐng)教。河南宏達(dá)地產(chǎn)董事長王亮近期密切關(guān)注國家政策和樓市動向。躊躇再三，他將自己新開樓盤均價從每平方米3200元-3400元調(diào)低到3000元。他最怕的不是降價，而是房子一直砸在手里賣不出去。“開盤節(jié)奏維持原計劃不變，中小城市的房價泡沫不大，我們相信市場需求應(yīng)該不會太差。”他說。

　　某大型房企北京分公司李樂表示，很多樓盤仍舊不降價的一個原因，很大程度是滿足剛性需求的樓盤利潤率并不高。開發(fā)商真正的高利潤來源往往是大型項目，比如北京CBD附近的樓盤成本價最多2萬多元/平方米，但是售價高達(dá)6萬多元/平方米也很正常，這種樓盤受政策調(diào)控的影響會非常大。此外，還有一些地段優(yōu)越、配套完善且具有稀缺性的樓盤，降價可能性也很小。

　　有的開發(fā)商則打起了“擦邊球”，寄望于“鉆空子”甚至觸碰監(jiān)管“紅線”以強撐局面。少數(shù)開發(fā)商拿出前期開盤時預(yù)留的房源，以靈活價格賣給員工或相關(guān)群體，既能回籠現(xiàn)金，又有利于公司運營。中國證券報記者近日見到某樓盤公開售價為每平方米28000元，而在“重點照顧”下，某客戶現(xiàn)場最終簽約價為每平方米17000元。

　　又比如，炒房客成為本次樓市調(diào)控的重點抑制對象。但一位房地產(chǎn)銷售人士坦承，與普通購房者相比，開發(fā)商更喜歡炒房者去買房。他們經(jīng)常一買就是十幾套房子，即使資金周轉(zhuǎn)緊張也可以暫時通融。而普通購房者雖然只買一套房，哪怕只有幾天房款交不上就往往被取消資格。

　　捂盤惜售是部分開發(fā)商游走在監(jiān)管邊緣的另一種越冬術(shù)�！拔挥诒本┪鞒菂^(qū)的四合上院，2009年初就對外宣稱要開盤銷售，當(dāng)時聲稱開盤價每平方米15000元左右。隨后每次打電話，銷售人員都說近期開盤。直至今年3月終于開盤，價格是每平方米33000元�！北本┦幸晃毁彿空哂行�氣憤地說。

　　價格僵局何時打破

　　應(yīng)對樓市成交低迷，“死扛”成為開發(fā)商的普遍策略。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月全國70個大中城市房價環(huán)比下降0.1%，樓市調(diào)控效果初顯。但多數(shù)城市房價下降幅度畢竟有限。樓市未來向何處去，僵局何時打破，成為各界最關(guān)心的問題之一。

　　“5月份經(jīng)常是一天都看不到一個購房者，現(xiàn)在好些了，但觀望猶豫的人仍然很多�！比A遠(yuǎn)九都匯的一位銷售人員說。

　　“當(dāng)前北京房價總體處于下跌通道。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，盡管近期個別樓盤價格逆市上漲，但這不是普遍現(xiàn)象。從成交量看，7月份新盤成交小幅反彈，但二手房比上月又下降了10%左右。

　　上海樓市也呈現(xiàn)總體低迷局面。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，從周數(shù)據(jù)看，7月中旬以來上海新房成交均價創(chuàng)出全年新低，但這主要是郊區(qū)以及中低端樓盤成交放大造成的。

　　與此同時，一些低價入市的樓盤取得了較好的銷售業(yè)績。近日北京房山區(qū)萬科長陽半島開盤均價為每平方米13500元，當(dāng)天吸引了1500多人前往售樓處，場面甚為火爆。東方證券發(fā)布的研究報告稱，長陽半島前三天銷售率達(dá)到94%，6月底開盤的保利茉莉公館銷售率達(dá)98%。部分樓盤熱銷，可能意味著區(qū)域樓市價格底部正在形成。但從總體來看，遠(yuǎn)區(qū)域樓盤降幅明顯，近區(qū)域價格堅挺，降價仍處于傳導(dǎo)過程的前期。

　　至于降價傳導(dǎo)途徑，東方證券則認(rèn)為，可能沿著“偏遠(yuǎn)盤”至“中心盤”，從“純新盤”到“老盤”，從“無資源支撐盤”到“有資源支撐盤”演繹。

　　一位房企內(nèi)部人士則表示，萬科長陽半島一期銷售火爆，部分原因是開盤價確實較低。該樓盤的土地成本價是7000多每平方米，綜合建筑成本價達(dá)到12000元/平方米。接下來的兩期開盤價格很可能會適當(dāng)提高，價格可能與周邊其他樓盤差不多，而銷售情況肯定不如第一期。

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，行業(yè)內(nèi)有些中小型開發(fā)商，在調(diào)控政策出臺前為迅速擴張而高價拍地，這些企業(yè)很可能在下半年加快樓盤開發(fā)，低價銷售以加速資金回籠。