廣州首次明確何為“限價(jià)房” 將施行政府指導(dǎo)價(jià)

　　27日,省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合召開新聞發(fā)布會,詳細(xì)解讀近期出臺的《關(guān)于運(yùn)用價(jià)格政策促進(jìn)限價(jià)商品住房開發(fā)建設(shè)的意見》(以下簡稱《意見》)。這份由廣東省物價(jià)局、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省國土資源廳共同出具的文件,已于22日經(jīng)省人民政府同意,印發(fā)各地貫徹執(zhí)行。

　　廣東將運(yùn)用價(jià)格政策,推動各地因地制宜發(fā)展限價(jià)房,增加限價(jià)房供應(yīng),緩解“夾心階層”的住房困難問題。同時(shí)《意見》指出,廣東省限價(jià)房將施行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　首次明確何為“限價(jià)房”

　　“他們一方面買不起商品房,另一方面又夠不上條件購買或入住保障性住房�！笔∥飪r(jià)局副局長楊驍婷介紹說,在當(dāng)前的住房形勢下,“夾心階層”的住房問題比較突出。為緩解其住房困難,2006年,國務(wù)院辦公廳在《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》中首次提出“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上,采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法,以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。

　　但是,多年以來,有關(guān)限價(jià)房的政策,特別是對其性質(zhì)、地位、銷售對象、銷售價(jià)格、操作方式等,國家尚沒有明確的規(guī)定。

　　去年,按照黃華華省長的指示,省物價(jià)局會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國土資源廳等部門開展了限價(jià)房價(jià)格政策調(diào)研工作。此次出臺的《意見》,明確了“限價(jià)房”指的是限房價(jià)、限地價(jià)的“雙限”商品房�！兑庖姟访鞔_指出,限價(jià)房是由政府主導(dǎo)的,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)限定銷售對象、套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)格等條件的中小套型住房。

　　用限價(jià)房調(diào)控樓市

　　除了緩解“夾心階層”住房問題,推出限價(jià)房也考慮了抑制普通商品住房市場價(jià)格的過快上漲。

　　《意見》要求各地“根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,做好限價(jià)房開發(fā)建設(shè)等有關(guān)工作,尤其是商品住房價(jià)格過高、上漲過快的城市,要切實(shí)增加限價(jià)房的供應(yīng)。

　　省物價(jià)局住房與市場價(jià)格監(jiān)管處處長莊振錫表示,政府可以根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化情況,在房價(jià)過高的時(shí)候,推出限價(jià)房以增加住房市場供應(yīng)量,同時(shí),通過限價(jià)房價(jià)格的標(biāo)桿作用,平抑普通商品住房的市場價(jià)格。例如廣州市限價(jià)房的供應(yīng)對抑制房價(jià)過快增長有明顯的效果,對開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)起到“風(fēng)向標(biāo)”的作用,有效緩解了中等收入階層自主型購房壓力。

　　-數(shù)據(jù)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州市迄今公開出讓限價(jià)房用地面積44公頃,建筑面積92萬平方米,可供應(yīng)限價(jià)房8300多套,截至2009年底已批準(zhǔn)預(yù)售限價(jià)房7555套,實(shí)際銷售7548套,正在建設(shè)的約800套也將在今年全部面市銷售。

　　熱點(diǎn)聚焦

　　政府如何定指導(dǎo)價(jià)?堅(jiān)持低價(jià)的作價(jià)原則

　　據(jù)省物價(jià)局副局長楊驍婷介紹,此次廣東出臺的關(guān)于限價(jià)房價(jià)格的新政策,其核心是堅(jiān)持低價(jià)的作價(jià)原則,并實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格管理形式。

　　“由于限價(jià)房土地的出讓價(jià)格比普通商品住房土地便宜,享受了政府提供的土地優(yōu)惠政策,因此,限價(jià)房的銷售價(jià)格必須嚴(yán)格遵守政府確定的指導(dǎo)價(jià),以及政府指導(dǎo)價(jià)的其他相關(guān)規(guī)定�！笔∥飪r(jià)局住房與市場價(jià)格監(jiān)管處處長莊振錫介紹說。

　　據(jù)介紹,限價(jià)房銷售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),其中屬“限房價(jià)、競地價(jià)”的,其最高銷售價(jià)格由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會同建設(shè)(房地產(chǎn))、國土資源等部門確定；屬“定地價(jià)、競房價(jià)”的,其競價(jià)的起始價(jià)(標(biāo)底)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會同建設(shè)(房地產(chǎn))、國土資源等部門確定,競價(jià)結(jié)果作為限價(jià)房最高銷售價(jià)格,報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。

　　各地如何執(zhí)行?省里不下硬性指標(biāo),深圳正規(guī)劃建限價(jià)房

　　“省里不下硬性指標(biāo)�！睏铗旀帽硎�,由于我省房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡,地區(qū)差異比較大,《意見》作為規(guī)范全省限價(jià)房價(jià)格政策的規(guī)定,主要對一些問題進(jìn)行原則性規(guī)定。

　　省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房發(fā)展與房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長劉瑞萍也表示,由于我省各地房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異很大,并沒有全省性統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)限價(jià)房�！澳壳耙仓挥袕V州市推出過限價(jià)房,深圳市正在規(guī)劃建設(shè)限價(jià)房。”

　　《意見》指出,限價(jià)房銷售價(jià)格應(yīng)當(dāng)充分考慮特定銷售對象的經(jīng)濟(jì)承受能力,并按照低于同一時(shí)間、同一地段、同一類型普通商品住房市場價(jià)格的一定比例合理確定,具體比例由地級市人民政府確定。

　　單套銷售價(jià)格?不得超過最高銷售價(jià)格

　　《意見》同時(shí)也給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定空間的定價(jià)自主權(quán),但單套具體銷售價(jià)格不得超過最高銷售價(jià)格。

　　《意見》規(guī)定,限價(jià)房的單套具體銷售價(jià)格,可在不超過最高銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上,由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)不同位置、樓層、朝向等因素合理確定,報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格和建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門備案。

　　新政策還同時(shí)規(guī)定,對限價(jià)房的審批建立綠色通道,加快辦理有關(guān)手續(xù),簡化項(xiàng)目審批工作流程。

　　限價(jià)房銷售如何監(jiān)督?開發(fā)商要公布銷售方案結(jié)果

　　有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位在銷售限價(jià)房前,應(yīng)當(dāng)制定包括樓盤銷售價(jià)格明細(xì)表在內(nèi)的銷售方案,經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售后,將銷售方案與《商品房預(yù)售許可證》一起向社會公布。銷售后還須將銷售結(jié)果向社會公布,接受社會監(jiān)督。

　　廣州限價(jià)房建設(shè)有何經(jīng)驗(yàn)借鑒

　　劉瑞萍認(rèn)為,廣州這些年建設(shè)限價(jià)房的經(jīng)驗(yàn)值得各地借鑒。

　　2006年,廣州市在全國率先開展了限價(jià)房開發(fā)建設(shè)、銷售的探索,推出了全國第一個(gè)限價(jià)房小區(qū)———保利西子灣。廣州房地產(chǎn)專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同回憶說,當(dāng)時(shí)限價(jià)房項(xiàng)目共拍了10個(gè)地塊,保利、萬科、中海等均價(jià)只有6000元—6500元/平米,龍光峰景華庭售價(jià)更是僅要4000元/平米。在申購時(shí)廣州商品房均價(jià)過萬的背景下,限價(jià)房受到熱捧。

　　但是,到2008年底收樓時(shí),廣州房價(jià)回落到8000元/平米,限價(jià)房和周邊商品房售價(jià)相差無幾,失去了價(jià)格優(yōu)勢。之后不但多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目鬧出退房風(fēng)波,新推出的限價(jià)房銷售也由熱轉(zhuǎn)冷,少有人問津。之后,廣州收回多個(gè)限價(jià)房用地,針對限價(jià)房投放節(jié)奏與市場動態(tài)不匹配的問題,探索由政府主導(dǎo)建設(shè)的模式。“未來政府的保障辦可以像香港的房委會那樣,以非盈利組織的形式開發(fā)限價(jià)房,以市場價(jià)的70%供應(yīng)。”韓世同建議說。

　　本欄撰文:

　　記者牛思遠(yuǎn)