投資客無法貸款起訴退房 房貸新政成不可抗力？(2)

　　調(diào)查 房產(chǎn)新政下退房現(xiàn)象大增

　　隨著國家實施房產(chǎn)新政，廈門房貸出現(xiàn)前所未有的緊張局面。不少投資客、投機客都感受到資金短缺。近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著新政的實施，退房現(xiàn)象開始大量增加。

　　在退房者當中，一部分是因為銀行貸款沒有批下來，另外，也有相當一部分退房是因為買家后悔房子買貴了，進而借口房貸政策變化而故意違約。據(jù)中介介紹，退房率明顯上升，還有很多炒房客因違約退房，連定金也無法追回。

　　廈門一家銀行的法律顧問告訴記者，目前因房貸新政導致的糾紛在房地產(chǎn)案件中占據(jù)了很大的比例，他最近也接到了很多這方面的官司。像蔣莉這樣的投資客的遭遇是“新國十條”出臺后可能引發(fā)的典型案件。由于新的銀行放貸政策，購買第三套及以上住房的買受人，或者不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民，由于無法取得銀行貸款，且無力一次性支付房款，從而導致按揭貸款無法實現(xiàn)。

　　此外，購買第二套房的買受人需要增加貸款首付金，而買受人已經(jīng)無力承擔增加部分的首付金，此時也會導致買受人無法繼續(xù)履行合同。在這種情況下，不是出賣人起訴要求買受人承擔違約責任，就是買受人會起訴要求解除合同，退還合同定金。

　　焦點政策

　　變動能否成退房理由？

　　貸款政策變動能否主張解除買房合同？對此，思明區(qū)法院一位法官認為，這種情況下退房首先要看雙方簽訂的買賣合同是如何約定的，是否有關于銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的處理方式。如果有約定，那么服從約定；如果沒有約定的，就存在較大爭議了。

　　對此，有一種法律觀點主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的 “不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。

　　但是，從不可抗力的要件來看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當事人不能預見的情形，但并未達到不能避免并且不能克服的客觀程度，不應認定為不可抗力。

　　如果將此種情況認定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認定范圍的過寬，將使合同穩(wěn)定性受到極大影響。當事人將動輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。

　　另外一種法律觀點，主張房貸政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢變更”，因此，要求依據(jù)我國 《合同法》司法解釋(二)第二十六條關于“情勢變更”原則的規(guī)定，解除合同。

　　專家說法

　　政策變動 不算“不可抗力”

　　廈門大學法學院副教授黃健雄：依據(jù) 《民法通則》規(guī)定，不可抗力應表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應同時具備不能預見、不能避免并不能克服三個條件。在司法實踐中對不可抗力的適用是比較嚴格的。近幾年來房地產(chǎn)市場一直是社會關注的熱點問題，政府也頻頻出臺政策對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，當事人對此應有所預見。因此國家對樓市調(diào)控政策不屬于不可抗力。

　　針對依據(jù)《合同法》關于 “情勢變更”原則的規(guī)定，要求解除合同的，我認為，情勢變更務必謹慎適用、嚴格適用程序，如果根據(jù)案件的特殊情況，確需在個案中適用的，應由高級法院審核，必要時應報請最高人民法院進行審核。因此，對于房屋買賣雙方來說，在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，最好約定一些特別條款，如合同解除條件、免責條件等。

　　律師說法

　　新政目的就是減少成交

　　福建信海律師事務所林敏輝律師：房地產(chǎn)新政不屬于法律上的 “不可抗力”，但買房人可依合同法上的“情勢變更”要求解除合同并退還定金 (首付款)�！安豢煽沽Α�，應屬于在合同成立以后所發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，即所謂的 “情勢變更”。

　　這種情況下如果強行要求合同雙方繼續(xù)履行將導致對一方明顯不公平，如買房人在銀行不放貸的情況下，要繼續(xù)履行買賣合同可能要通過民間借款等方式籌措資金，這樣的話可能其支付的成本過高，超過其自身的承受能力，這種情況下如果不賦予其解除合同的權(quán)利顯然也有悖于法律的公平原則。

　　但是，如果無一例外地讓所有人可以據(jù)此解除合同，是否存在一些炒房者預期房價下降，剛好可以借此機會退房并“全身而退”呢？法律是否在保證一種公平的情況導致另外一種不公平呢？對于這個問題，我認為房地產(chǎn)新政的目的就是要通過信貸手段遏制投資性的需求，減少房屋成交，減少購房需求來改變公眾的房價預期，從而遏止房價過快上漲。人民法院和仲裁機構(gòu)支持這樣的訴求符合政策調(diào)控的基本目標，有利于保證社會整體的公平。記者 陳捷