房產(chǎn)稅下商業(yè)地產(chǎn)成新投資方向

　　自今年4月樓市調(diào)控新政出現(xiàn)以來，一線城市受到嚴(yán)重影響，成交量大幅萎縮；而前期價格上漲比較平緩的二三線城市的成交情況則相對平穩(wěn)，但價格漲幅無疑是得到了遏止。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個大中城市房地產(chǎn)價格環(huán)比下降低了1%，二手房的價格降低了0.2個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)的價格過快上漲勢頭得到明顯遏制，出現(xiàn)下降的趨勢。

　　房市的低迷除了新政調(diào)控的原因外，風(fēng)傳已久的房產(chǎn)稅也是讓購房者駐足不前的重要原因。近日，有消息顯示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。不過，全國范圍內(nèi)推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的難度較大，試點(diǎn)將從個別城市開始，但他并未透露具體試點(diǎn)城市。

　　至于2012年要試點(diǎn)開征的房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)的影響如何，莊凌顧問合伙人張映光表示，房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)而言并不是一個新問題，它已在國家征收之列，只是目前它對居民住宅這一塊一直沒有征收而已，故而房產(chǎn)稅對商業(yè)地產(chǎn)不會有什么大的沖擊。

　　一位上市公司總經(jīng)理7月22日告訴《證券日報》記者，自己公司的房產(chǎn)稅一直在交，但由于不清楚將來房產(chǎn)稅征收的具體方案，難以判斷對商業(yè)地產(chǎn)和個人住宅的影響。

　　樓市短期不投長期看好

　　來自房地產(chǎn)市場一線銷售人員的信息，也許能更真實的反映樓市動向。

　　7月21日，在中莎廣場舉辦的主題為“商業(yè)地產(chǎn)形勢與展望”的論壇上，樂工場寫字樓服務(wù)聯(lián)盟與百萬銷售精英俱樂部共同發(fā)布了北京樓市銷售精英和投資者信心指數(shù)調(diào)研報告。該報告顯示，盡管超過半數(shù)的投資者仍對房地產(chǎn)投資有信心，但超過九成的投資者表示，3個月內(nèi)沒有購置住宅物業(yè)的計劃。接近80%的投資者表示有投資商業(yè)地產(chǎn)的計劃，在通脹和人民幣升值的雙重壓力之下，選擇租售比高，泡沫小且政府支持的商業(yè)地產(chǎn)成為投資者新的選擇。

　　近期潘石屹的銀河SOHO和中莎廣場逆市飄紅，受到安全性資本的追捧也印證了這一現(xiàn)象。近一半投資者稱，短期內(nèi)，將不會再增加針對住宅房地產(chǎn)的投資。

　　另一方面，超過一半的銷售精英認(rèn)為，今年下半年，房價會出現(xiàn)下降，但多數(shù)人認(rèn)為，降幅不會超過20%。

　　百萬銷售精英俱樂部秘書長王柯表示，此次調(diào)研共匯集70位北京房地產(chǎn)銷售精英，大部分銷售精英年傭金在100萬元以上，即可代表兩億多元的銷售額，此次調(diào)研的銷售精英約可代表超過百億元的銷售額。最主要的是這些銷售精英接觸的基本是投資型大客戶，此次調(diào)研針對的大客戶一般單筆投資額均在1000萬元以上。

　　樂工廠寫字樓服務(wù)聯(lián)盟秘書長何金芯表示，樂工廠寫字樓服務(wù)聯(lián)盟目前匯集了20多家代理機(jī)構(gòu)，銷售人員有500多人，規(guī)模已超過任何一家寫字樓代理行。樂工廠是知名代理機(jī)構(gòu)理想陽光發(fā)起的銷售聯(lián)盟組織，理想陽光的主要代理銷售模式是總代理制，即可以聯(lián)合任何一家代理機(jī)構(gòu)承接其作為總代理的項目銷售，這在國內(nèi)還是惟一的。

　　“隨著房地產(chǎn)市場的波動加劇，代理銷售行業(yè)也在尋求資源整合。以往的報告多是偏向數(shù)據(jù)分析的，而數(shù)據(jù)的可信性不僅受到質(zhì)疑，而且只能反映市場當(dāng)前的狀況，對預(yù)判市場下一步的走勢，提供不了幫助。”王柯表示。

　　北京樓市銷售精英和投資者信心指數(shù)的調(diào)研，主要是針對房地產(chǎn)市場投資形勢的判斷。盡管，目前的投資信心偏向悲觀，但從長期看，大多數(shù)投資型客戶仍在投資配置中，將房地產(chǎn)作為投資的重要選擇，其中，有超過半數(shù)的投資者計劃在一年內(nèi)購置物業(yè)，僅有不到兩成的投資者表示，沒有購置物業(yè)的計劃。

　　商業(yè)地產(chǎn)成新投資方向

　　另一方面，在住宅市場受政策打壓降至冰點(diǎn)的情況下，商業(yè)地產(chǎn)正成為投資者關(guān)注的新投資方向。

　　調(diào)研顯示，超過半數(shù)的投資者選擇寫字樓和商鋪?zhàn)鳛橥顿Y重點(diǎn)，超過7成的銷售精英認(rèn)為，今年下半年北京商業(yè)地產(chǎn)銷售額、銷售價格以及租金價格都會出現(xiàn)上漲。

　　剛剛成功收購緊鄰昆侖飯店的中莎廣場的高和投資，在完成收購不到3個月，即以較高的溢價，基本完成了中莎廣場的銷售。高和投資董事長蘇鑫表示，在收購中莎廣場時，大多數(shù)代理銷售機(jī)構(gòu)并不看好這個項目，因為，當(dāng)時，正式樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的時候，但市場證明，商業(yè)地產(chǎn)反而迎來了機(jī)遇。采取總代理銷售模式的中莎廣場，更好的整合了行業(yè)資源，比很多位置更佳，但采取獨(dú)家代理的寫字樓獲得了更好的銷售成績。

　　在基本完成中莎廣場的銷售后，高和投資還將負(fù)責(zé)中莎廣場的出租，蘇鑫將此稱為“資本精裝修”，即令投資客戶獲得持續(xù)增值。

　　樂工廠同時發(fā)布的寫字樓報告顯示，2010年1-6月份，北京寫字樓整體市場強(qiáng)勁復(fù)蘇，市場租賃交易量顯著上升，租售價格水平持續(xù)上漲，整體空置率在數(shù)個新項目入市的情況下仍取得下降。其中寫字樓市場整體存量為1100萬平方米，寫字樓租售價格持續(xù)增長，平均租金水平為180元/月/平方米(建筑面積報價)，平均售價水平為27340元/平方米(建筑面積報價)，空置率為17.6%。

　　無獨(dú)有偶的是，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布第二季度市場報告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓及商鋪物業(yè)市場全面恢復(fù)，平均成交租金穩(wěn)定增長。

　　不過，接受本報采訪的數(shù)位人士皆謹(jǐn)慎地表示，由于房產(chǎn)稅的具體方案沒有出臺，難以預(yù)計其對住宅市場的影響。本報記者 白寶玉