新政擠壓房企“錢”途 信托融資成本超15%

　　號稱“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)新政出臺后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本隨著政策的緊縮而沖至高位：民間融資的成本漲至月息3分，房地產(chǎn)信托融資成本由年初的11%左右上漲至15%以上。

　　與此同時，投向房地產(chǎn)市場的集合信托產(chǎn)品收益率也水漲船高，由年初的8%漲至9%以上，大約上升了1個百分點(diǎn)。

　　房企民間融資成本上升

　　浙江的房地產(chǎn)開發(fā)商老張最近煩透了。在山東的一個項目進(jìn)行了大約1/3時，他的公司臨時決定更改規(guī)劃，“我們想把目光放得更長遠(yuǎn)一些，把周邊的土地也納入開發(fā)范圍，由原來的住宅社區(qū)，改為商住兩用社區(qū)�！�

　　在新規(guī)劃上馬后不久，被認(rèn)為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)新政出臺。為此，老張最近在上海和山東之間來回奔波，為該項目尋找方便可行的融資方式。

　　“盤子已經(jīng)鋪開，這時資金鏈一斷裂，就只能爛尾�！崩蠌埛Q，“從銀行拿土地開發(fā)貸款是不可能了，現(xiàn)在正在想辦法和信托公司合作，發(fā)行集合信托產(chǎn)品募資；不行就只能找私募合作�！�

　　按照老張的說法，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述兩種融資方式的融資成本均不菲。

　　記者昨日(7月15日)從深圳一家投資咨詢公司了解到，目前房企從私募拿資金的月息是3分(3%)，具體還要考察項目的風(fēng)險和借款者的資質(zhì)，貸款期限一般不超過半年，這相當(dāng)于年化融資成本約為36%，遠(yuǎn)高于發(fā)行信托的成本。

　　與此同時，華融信托的一位項目負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，銀信合作叫停后，房企只能通過集合信托產(chǎn)品募資，成本呈上漲態(tài)勢。

　　房企集合信托融資成本超15%

　　上述人士稱，“現(xiàn)在就算是資質(zhì)好的企業(yè)，發(fā)行信托產(chǎn)品融資每年的成本最低也要13%，大多集中在15%以上。此前每年11%的成本就能做得下來�！�

　　至于信托融資成本上升的原因，北京信澤金分析則認(rèn)為，絕大多數(shù)信托公司面臨著營銷推介成本上升的難題，高額的營銷費(fèi)用勢必要轉(zhuǎn)嫁到融資方身上。

　　據(jù)悉，目前像老張這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商并不在少數(shù)。自2010年5月，銀監(jiān)會對土地開發(fā)貸款和土地儲備貸款明確“三不貸”原則，各家銀行就開始壓縮土地開發(fā)貸款；而隨著近期傳出的銀信合作被叫停，房企通過單一信托曲線融資的模式也被切斷。

　　“再加上市場上有房地產(chǎn)新政籠罩，買房者普遍持觀望態(tài)度，各地商品房成交量急劇下跌，使得房地產(chǎn)商靠自身經(jīng)營獲取現(xiàn)金流也變得困難起來�！�

　　北京信澤金分析認(rèn)為，“在當(dāng)前的政策環(huán)境下，信托機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)和證券市場提供融資的能力正在受到各種約束，這種供給與需求的嚴(yán)重失衡也在加劇融資難度，勢必將抬高整體的融資成本�！�

　　集合信托產(chǎn)品收益大漲

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在房企通過信托的融資成本上升的同時，集合信托產(chǎn)品的融資成本也在悄然上行，目前較年初上升了一個百分點(diǎn)以上。

　　展恒理財公布的本月新發(fā)固定收益類產(chǎn)品顯示，在7月1日至5日發(fā)行的10款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品中，預(yù)期年化收益率最高的一款已經(jīng)達(dá)到10.5%，是由中信信托發(fā)行的投向東宸智地的3年期股權(quán)投資類信托產(chǎn)品，預(yù)計發(fā)行規(guī)模為4.4億。

　　另有3款產(chǎn)品的年化收益率都是9%，還有一款接近9%，達(dá)到8.8%。這意味著當(dāng)期發(fā)行的50%的產(chǎn)品年化收益率都在9%左右。

　　而根據(jù)展恒理財此前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年一季度，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率為7.52%，相當(dāng)于這類產(chǎn)品的收益上升了1個百分點(diǎn)。

　　上述變化也得到了業(yè)內(nèi)人士的證實(shí)�！澳瓿醴康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率約為7%、8%，現(xiàn)在相當(dāng)于上升了一兩個百分點(diǎn)�！比A融信托的一個負(fù)責(zé)人稱。

　　北京信澤金理財顧問有限公司的市場監(jiān)測分析人士稱，短期信托理財產(chǎn)品(例如≤2年的集合信托產(chǎn)品)的投資者年化收益率已進(jìn)入9%~12%的區(qū)間，1年期信托產(chǎn)品已出現(xiàn)10%的預(yù)期年化收益率。

　　種種跡象還顯示，對于投向房地產(chǎn)市場的集合信托產(chǎn)品，單筆認(rèn)購金額在300萬元以上的投資者儼然是市場的“寵兒”，獲得的年化收益率也較高。

　　華融信托的一位項目負(fù)責(zé)人稱，集合信托的特點(diǎn)是不通過大眾媒體宣傳，認(rèn)購門檻一般為100萬元，因此投資者大多是有實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者。

　　“這類企業(yè)抗風(fēng)險能力強(qiáng)，對風(fēng)險的甄別能力也很強(qiáng)。在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的形勢下，投資于房地產(chǎn)市場的信托產(chǎn)品收益率相應(yīng)提高才能吸引這類企業(yè)投資。”上述人士透露。(記者 印崢嶸）