保障房或走開發(fā)商“代建”之路

　　最近，有消息稱，萬科今年將參與南京的保障房建設，預計建筑規(guī)模達400萬平方米。這一規(guī)模遠遠超過萬科進入南京10年來所有開發(fā)項目面積之和，也是今年傳出的開發(fā)商參建保障房的最大規(guī)模。而且不僅是萬科，保利、中建、綠地、遠洋、富力、首開等許多大型房企近期也都在謀求大規(guī)模進入保障房市場。

　　據(jù)了解，開發(fā)商參與保障房建設，其實并不新鮮。早在上世紀90年代初，為了解決市民的住房問題，廈門市住宅建設總公司就率先成片開發(fā)經(jīng)濟適用房小區(qū)。10多年來，該集團先后開發(fā)了10多個成規(guī)模的統(tǒng)建房或經(jīng)濟適用房小區(qū)，總建筑面積超過180萬平方米，提供住宅2萬多套。在南京，開發(fā)商“代建”大量的保障房也有例可循。其中，為全國所知名、且如今居住氛圍已經(jīng)相當成熟的經(jīng)濟適用房小區(qū)江畔人家，就是南京棲霞建設集團開發(fā)建設的。

　　開發(fā)商采用“代建”的形式參與保障房的建設，除了可在一定程度上緩解政府投入的資金壓力之外，其實，對開發(fā)商本身也是一大好事。世聯(lián)地產(chǎn)相關人士就認為，建保障性住房仍然會拉動經(jīng)濟，因為保障房也是住宅，照樣拉動從水泥到窗簾各個產(chǎn)業(yè)，實際上還拉動更快，因為高端物業(yè)經(jīng)常空置率比較高，業(yè)主買了也不裝修。但保障房的買家往往買了房就裝修、入住，這對經(jīng)濟的拉動更快。雖然建保障房政府只允許你最多只有5%的固定利潤，但如果不占用投資現(xiàn)金流，在今年這個市場形勢下，5%的利潤也已經(jīng)很不錯了。

　　事實上，即便開發(fā)商不主動參與，但保障房建設也已經(jīng)成為大部分房企的必由之路。因為住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房，而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房，只要拿地開發(fā)，基本上繞不開保障房的建設。所以，明智的開發(fā)商轉(zhuǎn)向保障房之路也就是必然的了。

　　代建保障房利潤不高卻無風險

　　據(jù)了解，近期意圖大規(guī)模參與地方保障房建設的萬科，更是有結(jié)合規(guī)�；�的保障房建設推進住宅產(chǎn)業(yè)化的打算。5月底，王石指明方向：“萬科下一步仍然會加大對住宅產(chǎn)業(yè)化的推進，并結(jié)合政府下單的保障房的建設進行大規(guī)模實踐。”郁亮近日也公開表示看好保障性住房建設與住宅產(chǎn)業(yè)化的結(jié)合，將積極介入，“今年的目標是以產(chǎn)業(yè)化方式建設100萬平方米的保障性住房。”除了規(guī)�；�、標準化、工業(yè)化的思路之外，據(jù)稱萬科正在考慮保障房領域的“代建制”模式。即資金等均由政府投入，萬科只輸出技術(shù)與管理，以此來收取管理費用。若依此實施的話，意味著開發(fā)商幾乎毫無風險，雖然利潤不高，但卻是穩(wěn)定的一筆生意。

　　目前，在廣州，開發(fā)商全面進軍保障房的勢頭并不明顯。除了保利地產(chǎn)2007年建設了廣州第一個限價房項目保利西子灣外，目前只有今年將開建的金沙洲保障房地塊。該地塊前身是富力地產(chǎn)在2006年年底拿下的限價房地塊。由于限價房市場形勢的變化，富力地產(chǎn)主動提出要將限價房用地轉(zhuǎn)為保障房用地，但仍由富力負責建設。

　　據(jù)介紹，金沙洲這次建設的保障房將以50平方米以下的廉租房為主，此前該地作為限價房最高能賣6050元/m2，如果作為經(jīng)濟適用房對外銷售的話，利潤則將控制在建造成本的3%以內(nèi)。(記者 王荔玨)