房租大漲并非炒作所致

　　5月以來，伴隨著物價上漲，多個重點城市的住房租金也明顯上升，北京、上海、深圳、廣州、天津、大連等城市的房租同比普遍上漲15%至20%，部分地段好、交通方便的房源，房租漲幅甚至高達(dá)50%。甚至有媒體稱，房租上漲“堪比綠豆”。

　　對于前一段時間綠豆、大蒜等小品種農(nóng)副產(chǎn)品價格的暴漲，發(fā)改委等部門給出的權(quán)威解釋是，“幕后有游資在串通哄抬”。同樣，房租上漲也被部分專家解讀為“中介趁機(jī)抬價和炒作的結(jié)果”。

　　表面上看，房屋中介公司確實有炒作的嫌疑。在二手房銷售量冰凍之后，房屋中介公司的生存遇到問題，希望通過租賃市場彌補收入的損失，租金上漲有利于中介提高收入。因此，要是能夠炒作，它們是有炒作動機(jī)的，攛掇房東提租也是可以理解的。

　　不過，全國很多大城市“全面開花”式的提租行為，應(yīng)該不是中介公司炒作一番就能辦到的。

　　首先，中介行業(yè)分散，市場集中度較低，而租賃市場又十分龐大，個別中介機(jī)構(gòu)不可能成功炒作甚至操縱租金價格。以北京為例，目前，市場上大大小小的房屋中介機(jī)構(gòu)超過2000家，前五大中介在租賃市場上的份額，顯然不足以決定價格。

　　其次，作為房屋租賃市場的供給方——房東，比中介機(jī)構(gòu)更分散，人數(shù)眾多，不可能主觀愿意就能形成“價格共謀”。除了通過中介機(jī)構(gòu)外，還有相當(dāng)部分房屋租賃是房東與租客直接談判達(dá)成的。如果為數(shù)眾多、分散全國各地的房東都能形成“價格共謀”，那我們將很難再信任市場經(jīng)濟(jì)。

　　因此，在房租上漲過程中，中介至多是推波助瀾，而不可能是始作俑者和主導(dǎo)者。房租上漲的原因，應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是中介炒作這么簡單。

　　房租不斷上漲的基礎(chǔ)，無疑應(yīng)是房屋租賃市場“供小于求”的趨勢性關(guān)系。

　　如果說，高房價下越來越多的居民被迫選擇“轉(zhuǎn)購為租”，在短期內(nèi)增加了租賃需求，是房租上升的初始動因。那么，人口向城市的流動并定居，是租金上漲的中長期推動力。與上世紀(jì)80、90年代不同，近五年來，人口流動呈現(xiàn)出的明顯趨勢，一是向大城市聚集，二是移民傾向加劇。其中，最典型的是，大學(xué)畢業(yè)生住房需求龐大。大學(xué)畢業(yè)生、公司白領(lǐng)、事業(yè)較成功的自由擇業(yè)者等紛紛進(jìn)入北京、上海等大城市，且“穩(wěn)定居住”的持續(xù)時間逐年加長。

　　以北京為例，近幾年該市的常住人口數(shù)量持續(xù)攀升。截至2009年末，北京常住人口達(dá)到1755萬人，比2008年末增加60萬人，北京已經(jīng)連續(xù)三年年均增加常住人口50萬人以上。如果以人均25平方米的居住面積計算，每年新增人口所需的住房面積高達(dá)1500萬平方米，折合建筑面積約1900萬平方米，以每套100平方米算，也高達(dá)19萬套。而近年來，北京新建商品房遠(yuǎn)不足以滿足這一新增住房需求，因此，新增人口的住房需求將主要通過租賃市場來滿足。

　　另一方面，整體物價的上漲也對租金上升產(chǎn)生推動力。今年以來，包括糧食、蔬菜在內(nèi)的多種商品價格顯著上升。今年5月，居民消費價格指數(shù)同比漲幅突破3%，創(chuàng)近19個月來的新高。比較效應(yīng)加之房屋維護(hù)成本的提高，也助長了房租的上漲。

　　不過，對于房租上漲的負(fù)面效應(yīng)，政府有關(guān)部門也應(yīng)引起重視。以目前的租金水平看，部分城市的城鎮(zhèn)居民租金占收入的比重已接近40%，生活壓力已然過大。而作為城市的管理者，在房價過快上漲時，出手調(diào)控防止資產(chǎn)泡沫；在房租價格大幅上升之際，更應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)措施保障住房民生。記者 林喆