廣州一地王5年圈而不建 坐等土地增值20億(2)

　　焦點(diǎn)問題

　　質(zhì)疑一 5年“曬太陽”坐等升值？

　　有業(yè)界人士指出，近年來白云新城隨著規(guī)劃完善，種雞場(chǎng)地塊握有白云山腳下低容積率住宅等稀缺資源，該地塊僅土地價(jià)值就翻了近5倍，僅土地增值就掙了20億元。種雞場(chǎng)地塊是否存在“捂盤”坐等升值嫌疑？在2009年11月24日廣州市建設(shè)項(xiàng)目編碼登記表上，種雞場(chǎng)地塊大一山莊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書是從2005年10月25日開始生效，有效期至2007年12月31日。

　　市國(guó)土部門：土地交付延遲了2年

　　不過，廣州市國(guó)土部門有關(guān)人士表示，種雞場(chǎng)地塊是否閑置要區(qū)別開來看，該地塊在招拍掛后交地上遇到了難題，后來延遲了2年左右才將地塊正式交付開發(fā)商使用。據(jù)了解，種雞場(chǎng)地塊在上世紀(jì)50~60年代由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，但在拍賣后才發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)制上存在一定歷史問題，村里提出了新的補(bǔ)償要求。相關(guān)部門將所有檔案資料進(jìn)行刨根研究，進(jìn)行協(xié)商交接，最終在1年多后才厘清問題，時(shí)間得以順延。

　　開發(fā)商廣東中力集團(tuán)董事長(zhǎng)助理袁金榮表示，在拍賣成功拿地后，要進(jìn)場(chǎng)時(shí)才發(fā)現(xiàn)交地有歷史遺留問題。村集體對(duì)某些地權(quán)屬有爭(zhēng)議，政府部門多次協(xié)議解決。最終在2007年，地塊正式移交后開始動(dòng)工。但到目前為止，地塊仍未百分百交地完畢，還欠9畝地未最終移交。這9畝地主要位于地塊的西北面，現(xiàn)狀仍是石材廠和汽車修理廠。此外，地塊上還有些小的零散的紅線爭(zhēng)議。

　　開發(fā)商：一直動(dòng)工未構(gòu)成閑置

　　一般而言，近一兩年來開發(fā)商正式移交使用地塊后，在約2年左右要推出銷售，將土地變?yōu)橛行Х课莨��?yīng)。為何種雞場(chǎng)地塊拿地5年后未賣樓，仍未被作為閑置地收回呢？袁金榮稱，正式移交后地塊其實(shí)一直都處于施工階段，拿地后開發(fā)商也很著急，想盡快動(dòng)工建好住宅。但打造項(xiàng)目不是那么容易的，不是設(shè)計(jì)好一兩套就可以立馬動(dòng)工的，要等待一定的批量。一般項(xiàng)目是3~5張圖紙可以建十幾二十棟住宅，但該項(xiàng)目一張圖紙只建一棟住宅，且邀請(qǐng)了國(guó)內(nèi)外多個(gè)著名建筑師每人設(shè)計(jì)一棟，“一開始要請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師，聯(lián)系看人家愿不愿意，然后要看人家時(shí)間”。

　　袁金榮表示，種雞場(chǎng)地塊辦了所有該辦的手續(xù)，去年下半年國(guó)土部到全面大檢查時(shí)，也到該盤檢查過，所有資料都遞上去符合條件，該地不是閑置地。地塊前期規(guī)劃報(bào)建準(zhǔn)備時(shí)間較長(zhǎng)，規(guī)劃、報(bào)建等每個(gè)環(huán)節(jié)都需要時(shí)間，政府部門也會(huì)提出相應(yīng)的修改意見，設(shè)計(jì)單位再進(jìn)行修改，一來二去也拉長(zhǎng)了時(shí)間。但設(shè)計(jì)和建筑材料等費(fèi)用也比較高，該項(xiàng)目可達(dá)到“總投資額20%~30%”的指標(biāo)。

　　質(zhì)疑二 閑置土地政策有空子可鉆？

　　有質(zhì)疑稱，這是否利用了政策空子，開發(fā)商用規(guī)劃設(shè)計(jì)拉長(zhǎng)了整個(gè)開發(fā)時(shí)間，但又合理地不被認(rèn)定為閑置地？廣州維森置業(yè)有限公司總經(jīng)理張維倫認(rèn)為，開發(fā)商不一定是利用了政策，因?yàn)椴煌�企業(yè)的定位不同。開發(fā)商分為兩類：一類是“割臘肉”式的，拿地后挖掘土地的每寸價(jià)值再慢慢做，就像將豬肉先腌成臘肉慢慢吃一樣；一類是“播種機(jī)”式，一拿地后快速開發(fā)回收資金。以設(shè)計(jì)拖延時(shí)間是一種鉆空子，但開發(fā)商不一定能夠是惡意地這么做，因?yàn)槿绻�開發(fā)商在拿到種雞場(chǎng)地塊后盡快開發(fā)回籠資金，然后再拿別的項(xiàng)目，也同樣可以達(dá)到同樣的賺錢效果。

　　合富輝煌首席分析師黎文江透露，有個(gè)設(shè)計(jì)師教授承接了種雞場(chǎng)地塊項(xiàng)目某樓棟設(shè)計(jì)，做出方案后該項(xiàng)目老板不斷反復(fù)修改，現(xiàn)在跟著教授的學(xué)生都畢業(yè)了，房子還沒建。這主要是種雞場(chǎng)地塊的老板思維比較特殊，要求盡善盡美去做精品，但也因此錯(cuò)過了2007年和2009年比較好的上市時(shí)間。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部經(jīng)理黃韜表示，目前政策上確實(shí)仍存在很多不完善的地方，比如有的開發(fā)商故意讓規(guī)劃不達(dá)標(biāo)，被政府部門打回后反復(fù)改，這樣也可拖延時(shí)間。在這種情況下，國(guó)土部門就算要收地也不可能，因?yàn)殚_發(fā)商確實(shí)不停在完善規(guī)劃。因此，政府要在規(guī)劃等報(bào)批環(huán)節(jié)做出硬性規(guī)定，比如限定規(guī)劃修改次數(shù)，超過一定次數(shù)后就視為拖延。否則，政府只能控制賣地供應(yīng)規(guī)模，卻控制不了住宅最終有效供應(yīng)的規(guī)模，樓市調(diào)控效果會(huì)被削弱。