外資代理行：住宅資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)有點(diǎn)難

　　樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，不時(shí)傳出資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的消息，再加上多年以來(lái)形成的“商住價(jià)格倒掛”現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)似乎已成為樓市新政下的價(jià)值洼地。但這種投資轉(zhuǎn)向真的那么簡(jiǎn)單嗎？近日，本報(bào)記者就此采訪了五大房地產(chǎn)外資代理行中的三個(gè)，他們均給出否定的答案。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：住宅市場(chǎng)受到嚴(yán)厲調(diào)控，投資資金正在從住宅向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，目前的情況如何？

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)首席運(yùn)營(yíng)官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理金勇：從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，個(gè)人投資資金從住宅市場(chǎng)撤出很明顯，但并沒(méi)有投入到商鋪和寫(xiě)字樓市場(chǎng)中。換句話說(shuō)，現(xiàn)階段投資商鋪、寫(xiě)字樓資金的增多和投資普通住宅資金的撤出并沒(méi)有必然聯(lián)系。個(gè)人投資資金主要集中在高端和超高端住宅中，這兩類(lèi)住宅的投資比重大，大概達(dá)到50%，其他普通住宅則相對(duì)較少。

　　戴德梁行投資部董事葉建成：住宅市場(chǎng)受到調(diào)控，與投資資金轉(zhuǎn)向商鋪、寫(xiě)字樓并沒(méi)有因果關(guān)系，投資住宅和投資商業(yè)地產(chǎn)的投資主體和投資風(fēng)險(xiǎn)都不一樣，投資住宅一般為小個(gè)體，投資寫(xiě)字樓和商鋪的實(shí)力要比小個(gè)體強(qiáng)，在宏觀調(diào)控下資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)需要冷靜的思考。

　　高力國(guó)際商業(yè)部董事周曉駿驊：從投資基金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移來(lái)看，樓市資金有更多關(guān)注寫(xiě)字樓和商鋪的趨勢(shì)，我們可以看到專(zhuān)做住宅的萬(wàn)科也開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。從個(gè)人投資角度看，最近確實(shí)有一些民間游資涌向商業(yè)地產(chǎn)，比如溫州炒房團(tuán)回流溫州，他們更加關(guān)注寫(xiě)字樓和商鋪。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：投資資金轉(zhuǎn)向以寫(xiě)字樓和商鋪代表的商業(yè)地產(chǎn)，目前還存在哪些問(wèn)題？

　　金勇：個(gè)人投資資金要想轉(zhuǎn)移商業(yè)地產(chǎn)并不容易，相比普通住宅，商鋪和寫(xiě)字樓的投資情況要復(fù)雜得多。普通住宅的投資價(jià)值主要取決于土地增值，而商鋪和寫(xiě)字樓投資主要取決于收益率。

　　普通住宅與以商鋪和寫(xiě)字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)不同，它是兩個(gè)市場(chǎng)，由兩種不同的驅(qū)動(dòng)力推動(dòng)，其中寫(xiě)字樓和商鋪需要統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招租，更看重后期管理，而住宅不用，投資資金可以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，因此以住宅方式投資寫(xiě)字樓、商鋪，效益要低很多。

　　葉建成：雖然商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格漲幅沒(méi)有普通住宅快，但近幾年漲幅同樣很大，以北京辦公樓市場(chǎng)為例，好地段的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到每平方米4萬(wàn)元。商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅的投資客戶(hù)群不一樣，由于資金總量要求高，投資商業(yè)地產(chǎn)的純投資很少，多數(shù)都要借助銀行融資。

　　周曉駿驊：商業(yè)地產(chǎn)和普通住宅的投資客戶(hù)群不一樣，好的商鋪回報(bào)率比住宅高，但商鋪的兩極分化很?chē)?yán)重，寫(xiě)字樓雖然單價(jià)沒(méi)有住宅高，但總價(jià)高，而且受貸款政策限制——首付五成、最長(zhǎng)貸款期10年，門(mén)檻比普通住宅高，對(duì)購(gòu)買(mǎi)群體的資金要求高。

　　個(gè)人資金在轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)時(shí)一定要避免選擇的盲目性。寫(xiě)字樓的升值主要在管理上，多傾向于長(zhǎng)期持有的，它的保值和增值更多依賴(lài)于只租不售，一旦打散賣(mài)，投資會(huì)有很大問(wèn)題。而商鋪的升值則與地段和人流量密切相關(guān)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：投資商鋪和寫(xiě)字樓未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)如何？

　　金勇：投資商鋪和寫(xiě)字樓短時(shí)間內(nèi)很難出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，首先投資商業(yè)地產(chǎn)在回報(bào)的可持續(xù)性上存在一定的問(wèn)題，其次商鋪和寫(xiě)字樓的升值很大程度上在管理上，取決于租戶(hù)和運(yùn)營(yíng)者的管理，不像住宅資金能夠快速流動(dòng)，再次商鋪的兩極分化很?chē)?yán)重，好地段的商鋪價(jià)格要比其他商鋪高出一大截。

　　葉建成：短時(shí)間內(nèi)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資很難有大的變化，因?yàn)樯啼伜蛯?xiě)字樓的投資回報(bào)周期更長(zhǎng)。相比寫(xiě)字樓市場(chǎng)，我更看好商鋪，未來(lái)商鋪市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ω�大。與國(guó)外成熟的商鋪市場(chǎng)比，中國(guó)的商鋪發(fā)展比較慢，還處于發(fā)展初期，升值空間很大，而寫(xiě)字樓的租金的上升空間相對(duì)要小很多。

　　周曉駿驊：未來(lái)投資資金是否會(huì)有向商業(yè)地產(chǎn)蔓延的趨勢(shì)還不好說(shuō)，但是從目前看，投資商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有對(duì)住宅的限制那么多，許多城市的商業(yè)地產(chǎn)有一定的投資空間，但隨著投資資金大量轉(zhuǎn)向?qū)懽謽呛蜕啼�、商業(yè)地產(chǎn)投資行為是否會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似于住宅市場(chǎng)的過(guò)熱還不好判斷，未來(lái)存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)：作為外資房地產(chǎn)代理行，在此輪樓市政策變動(dòng)中，對(duì)中國(guó)樓市前景持什么樣的態(tài)度？

　　金勇：外資長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市，目前我們公司更看好寫(xiě)字樓和商鋪市場(chǎng)，外資在住宅市場(chǎng)所占比率一直比較小。

　　葉建成：外資長(zhǎng)期看好中國(guó)樓市，對(duì)投資住宅市場(chǎng)更加謹(jǐn)慎，寫(xiě)字樓和商鋪將成為新的投資熱點(diǎn)。

　　周曉駿驊：外資看好中國(guó)樓市，他們購(gòu)買(mǎi)中國(guó)公司的股權(quán)、或者成立公司和合資公司進(jìn)入中國(guó)樓市，還有一些以基金的方式在中國(guó)樓市購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目。即便是在現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，外資也沒(méi)有放棄對(duì)中國(guó)樓市的觀察，但在投資時(shí)會(huì)選擇相對(duì)更好的項(xiàng)目。

　　本報(bào)記者 張一鳴