部分財務數(shù)據(jù)有所好轉

　　一季報顯現(xiàn)積極變化

　　根據(jù)中投證券對房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司08年年報和09年一季報綜合比較分析，部分財務數(shù)據(jù)在今年一季度已出現(xiàn)好轉跡象，主要體現(xiàn)在預收賬款顯著增加、凈負債率有所下降和銷售收入出現(xiàn)增長等三方面。

　　08年房地產(chǎn)市場深幅調(diào)整，行業(yè)營業(yè)收入和凈利潤增速大幅下降，09年一季度銷售回暖尚未體現(xiàn)在報表中，但09年一季度預收賬款增長顯著，預計09年行業(yè)整體增長超市場預期。2008年房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司營業(yè)收入增速從07年的47%下降到16%，歸屬母公司所有者凈利潤增速從07年的89%下降到9%;09年一季度上述增速大幅減緩，營業(yè)收入同比下降8.5%，歸屬母公司所有者凈利潤同比下降22.9%。09年一季度預收賬款大幅回升，92家上市公司預收賬款比08年末增長17.8%，而08年一季度僅比07年末增長5.3%。

　　凈負債率下降，09年一季度銷售有所回暖，行業(yè)資金壓力有所緩解。08年末，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司資產(chǎn)負債率為62.9%，比07年末上升0.2個百分點，扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比07年末上升4.3和13.1個百分點。09年一季度末，資產(chǎn)負債率為63.7%，比08年末上升0.8個百分點，但扣除預收賬款后的負債率和凈負債率分別比08年末下降0.7和2.3個百分點，這是近期各地樓市復蘇，開發(fā)商銷售回籠資金大幅增長，資金壓力緩解所致。

　　09年一季度毛利率下降，銷售收入增長，09年凈利潤同比有望正增長。從08年的盈利指標來看，房地產(chǎn)價格的調(diào)整尚未體現(xiàn)在盈利水平的下降上，08年行業(yè)的各項盈利指標基本與07年持平。08-09年的價格調(diào)整將反映在09年的結算收入中，09年毛利率和凈利潤率預計低于08年3%-5%點。09年一季度毛利率同比下降4.5個百分點，低于08年全年下降1.4個百分點的水平；扣除營業(yè)稅金及附加后的毛利率同比下降4個百分點，低于08年全年1個百分點；銷售凈利率同比下降3.2個百分點，低于08年全年1.6個百分點。但由于09年主要城市一季度銷售收入同比增長超過100%，預計上市公司09年全年銷售增長將在20%以上，銷售增長將抵消毛利下降帶來的不利因素，預計09年是近年地產(chǎn)行業(yè)毛利的低點。

　　行業(yè)集中度繼續(xù)提高。08年營業(yè)收入排名前10名的上市公司其營業(yè)收入合計占到行業(yè)的53.5%，比07年提高了3.5個百分點，萬科占到行業(yè)全部營業(yè)收入的21.2%，基本與07年持平。2005至2008年，營業(yè)收入排名前10名的公司，其營業(yè)收入占比從40.5%提高到53.5%，行業(yè)在加速整合過程中集中態(tài)勢顯著。

　　四方面

　　尋找投資機會

　　不過需要提醒的是，大部分行業(yè)分析師都對房地產(chǎn)市場全面回暖持謹慎樂觀態(tài)度，具體到個股的交易機會上，綜合山西證券、海通證券、長江證券、金百靈投資等觀點，主要集中在以下幾個方面：

　　一、在世博會、迪士尼、雙中心等多個概念影響下的上海板塊的投資機會在未來幾年中長期存在。具體上市公司分為兩類：一是在原南匯區(qū)已有大量土地儲備等不動產(chǎn)資源的相關上市公司，如中華企業(yè)、海博股份等；二是主導浦東新區(qū)所轄的四大國家級開發(fā)區(qū)的陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋等公司，因有望獲得更多的土地儲備資源，并將由此從中顯著受益。

　　二、從行業(yè)復蘇角度，深圳等區(qū)域的房地產(chǎn)復蘇跡象較為明顯。深圳地區(qū)房地產(chǎn)股可積極跟蹤，當然也包括業(yè)務總量中擁有大量深圳商品房銷售比重的品種，招商地產(chǎn)、金地集團、沙河股份、深長城、深振業(yè)等品種就是如此。

　　三、國家政策持續(xù)放松地產(chǎn)企業(yè)銀根，流動性將再次成為主導行業(yè)發(fā)展變化的關鍵性因素。企業(yè)層面流動性的釋放，將意味著房價逐步穩(wěn)定、土地成交逐步活躍、以及新開工增加。這樣的釋放，最直接提升了地產(chǎn)行業(yè)中小公司的估值水平，這些企業(yè)徹底走出資金鏈的危局，屬于反轉類型投資機遇，如廣宇集團、上實發(fā)展等。

　　四、從市場層面，比如大股東定向增發(fā)價格高的，每股凈資產(chǎn)高的，或者有業(yè)績承諾等因素的個股，云南城投、陽光發(fā)展、中江地產(chǎn)等可跟蹤。(本報記者 沈 明)