“像買白菜一樣買房”，這個“白菜理論”曾在熱火朝天的中國樓市中被屢屢提及。不錯，那時候，買房和買白菜一樣簡單，像一個限量白菜排隊(duì)搶購的菜市場，買家只管排隊(duì)，能買到就該慶幸，甭管買的白菜是什么價、什么品種、什么質(zhì)量。

　　誠然，現(xiàn)在的市場變了，買白菜的不用再排隊(duì)了，可以慢挑細(xì)選，還可以與賣白菜的討價還價甚至是大肆砍價。買房也出現(xiàn)了這種狀況，買房人可以去售樓處和銷售人員討價還價，這在過去的近10年里，在上海新盤市場中，還未曾出現(xiàn)過。

　　“2004年底，為了能買到一套上海市中心的房子，我甚至不惜花10萬元去買個樓號。 ”浙江臺州的投資者洪瑜對于這段歷史依然歷歷在目，可她萬沒想到，時隔4年來上海買新房，竟然可以直接去議價了。

　　于是，當(dāng)這個“白菜理論”的相對論版再次出現(xiàn)在我們面前的時候，我們不得不感慨，買賣平衡被持續(xù)下降的購買力所打破之后，以上海新房為主體的上海樓市，已全面進(jìn)入了買方市場。

　　“你在九亭哪里，我們可以讓售樓班車接你過來看�！碑�(dāng)筆者站在滬松公路口，打電話詢問九亭區(qū)域某樓盤價格的時候，售樓人員已迫不及待要將我拉到他們的面前。電話中，出于試探，筆者表達(dá)了對樓盤價格過高的擔(dān)憂，售樓人則立即回復(fù)，“你先過來看，具體價格我們都可以談。 ”

　　這樣的情形，在筆者去百腦匯購買電腦時，似曾相識。

　　即使是歷來以品牌標(biāo)榜自居、在上海本地具有大量開發(fā)的大華集團(tuán)，也在大幅度的放低姿態(tài)。早些時候，當(dāng)筆者進(jìn)入大華錦繡華城現(xiàn)場的時候，銷售人員給出的價格同樣是能低再低。

　　“能議價的新房大多是一些前期銷售不暢或推量巨大的存量房。”來自易居研究員的分析人則向筆者表示，由于當(dāng)前大多開發(fā)商都缺錢，迫于銷售回籠的資金壓力，他們往往會允許銷售人員對這些存量房進(jìn)行彈性的價格控制。

　　“今年有關(guān)方面對開發(fā)商的預(yù)售證發(fā)放管得比較嚴(yán)。尤其是對外環(huán)外區(qū)域的新盤，發(fā)放很快，逼著他們銷售推量也快。這也使得這部分區(qū)域的樓盤銷售壓力較大，議價情況也較頻繁�！辈咴囱芯繖C(jī)構(gòu)的小林如此評判。

　　議價不是長久之計(jì)

　　馮曉東 水木天揚(yáng)房地產(chǎn)公司CEO

　　從長期來看，議價顯然不利于房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范發(fā)展。一方面，購房者為了求得最低價，從不同職位的銷售人員口中打探出高低不同的議價空間，整個市場就進(jìn)入了非理性的價格戰(zhàn)。另一方面，散客購房者的單獨(dú)議價行為，并不利于開發(fā)商的大宗回籠資金，這就好比批發(fā)雖然比零售的價格低，但卻可以薄利多銷。

　　當(dāng)然，議價現(xiàn)象的存在肯定是有其現(xiàn)實(shí)意義的。因此，我認(rèn)為議價應(yīng)采取合理的方式。首先，團(tuán)購是議價的有效形式。我覺得，無論是對普通購房者還是開發(fā)商，集體的采購形式對雙方都是最有利的。團(tuán)購形式在南京、合肥等地都有先例。其次，議價肯定是建立在一定誠意的基礎(chǔ)上。如，購房者可交納一定的誠意金，開發(fā)商更愿意同購房者議價，因此議價空間也會更合理。如議價沒有達(dá)成，開發(fā)商可再將誠意金返回給購房者。

　　期待降價

　　唐書媛 讀者

　　我和老公都是普通的退休工人，家里條件不算富裕。兒子雖然找到了一份不錯的外企工作，但他研究生畢業(yè)不久，月薪也只有近萬元。但預(yù)計(jì)兒子明年就要結(jié)婚了，但新房還沒有，我還挺著急的。我們家又沒有太多存款，因此給兒子添置一套婚房還是很有壓力。

　　前陣子，看到很多樓盤打折促銷我就跟老公去看，好幾個樓盤的銷售員都說價格可以再談?wù)劊�而且不是說近期房子不好賣么，那么我想房價應(yīng)該還會再降。雖然我心目中已有好幾套備選的房子，但我還是會等等看，我估計(jì)明年初房價差不多還會降些，到時候再跟銷售員談?wù)剝r格，應(yīng)該是比較劃算的。

　　明暗兩個價

　　大眾汽車設(shè)計(jì)師 陳先生

　　我是2007年中旬在錦秋花園買的房子，當(dāng)時市場環(huán)境比較好，房子銷售很快但價格還沒有上來，我們托關(guān)系想便宜一點(diǎn)都沒有商量，不過價格還可以，6700元/平方米。

　　我朋友最近也想買房子，聽說萬科的房子可以議價很多，就去看了一下。但是他發(fā)現(xiàn)，目前萬科的房子價格已經(jīng)是明碼實(shí)價，不能再降價太多，所以他就折到三林板塊其他樓盤去看，發(fā)現(xiàn)只要是他愿意買，實(shí)際上價格還可以浮動10%左右，只不過這個價格就屬于暗渡陳倉了。

　　議價幅度有范圍

　　某集團(tuán)開發(fā)商 吳小姐

　　往年開發(fā)商的價格都是不能談的，現(xiàn)在如果真的要買房子，一些項(xiàng)目的價格可以談，不過不能明目張膽地談。如果真的要說有什么玄妙的話，那么就是看它的價格區(qū)間。例如，售樓員經(jīng)常會說，我們這棟樓的價格區(qū)間在10000元/平方米至14000元/平方米，根據(jù)樓層和位置的不同價格而不同。這個也就是議價空間，意味著你可以談價格，但是浮動只能在這個價格之間，具體能夠少多少，就要看各人的議價水平和議價條件了。

　　“議價”盤調(diào)查

　　目前，上海多數(shù)在售新房均可議價。從區(qū)域來看，松江、寶山、閔行和浦東等中外環(huán)和外郊環(huán)板塊的房價浮動明顯。

　　為此，本刊特選取六個樣本樓盤進(jìn)行調(diào)查，得出如下信息，供購房者參考。

　　中環(huán)1號

　　議價方式：優(yōu)惠能延期，價格能面談

　　“先生你到現(xiàn)場來，價格我們都能談。 ”中環(huán)1號的銷售人員在電話那端告訴筆者，中環(huán)1號的均價在10800元/平方米左右，但依舊能享受此前開盤期的促銷優(yōu)惠，具體促銷幅度不定，但有意買房的，絕對能在現(xiàn)場面談。

　　事實(shí)上，位于真北路中環(huán)線外側(cè)的中環(huán)1號，地域上處于大華和大場等的交雜之處，地段品質(zhì)不甚出色，今年以來的銷售情況一直不是特別順暢。大華新界也是今年大華集團(tuán)成交去化較慢的樓盤之一。

　　據(jù)了解，近百萬平方米體量的中環(huán)1號銷售周期還很長，因此目前銷售壓力相對較大。

　　幸福小鎮(zhèn)

　　議價方式：總價立減十萬，價格現(xiàn)場可談

　　“我們現(xiàn)在只有三房的房源，頂樓已售完，其他樓層都有房源。 ”幸福小鎮(zhèn)的銷售人員對筆者坦言，“買房都可以總價基礎(chǔ)上減掉十萬元。 ”

　　幸福小鎮(zhèn)位于浦東新區(qū)俱進(jìn)路，近楊高北路，周邊有軌道交通六號線和多條公交線路。

　　目前,該樓盤均價在12000-13000元/平方米之間。

　　在了解了筆者的購房誠意下，幸福小鎮(zhèn)售樓員坦言，如果真心買房可到現(xiàn)場先看看房子再談價格，應(yīng)該可以在總價立減十萬的基礎(chǔ)上再看情況能否再優(yōu)惠。

　　香逸灣

　　議價方式：中介分銷，價格面議

　　“我們現(xiàn)在房源已經(jīng)不多了，你要買就要趕快。 ”在筆者聯(lián)系香逸灣時，售樓員焦急地說道：“不過你還是過來我們這邊看看房源比較好。 ”“現(xiàn)在你們均價多少？ ”“9000多吧。”當(dāng)筆者表示了價格過高的擔(dān)憂后，該售樓員又說：“我們這邊根據(jù)樓層不同價格是可以談的。 ”“可以談到多少呢？ ”“8700元。 ”

　　香逸灣那是西城區(qū)的康橋水都，隨著各種營銷方式的引入，該樓盤已經(jīng)攀升上海周成交TOP10。據(jù)業(yè)內(nèi)消息顯示，除了強(qiáng)勢的營銷手法外，其價格因素也是熱銷的關(guān)鍵原因。

　　樓價體系仍然偏高

　　議價能說明什么？我個人認(rèn)為，這個是現(xiàn)階段上海樓市痛楚期所浮現(xiàn)出的一個特定現(xiàn)象。但，這個現(xiàn)象應(yīng)該說是暫時的，并不會持續(xù)很久。

　　大家都知道，今年全國樓市促銷、降價彌漫。大家也都知道，上海樓市相對深圳、北京而言，新盤市場依舊最為堅(jiān)挺。這兩者聯(lián)系一看，能得出什么結(jié)論呢？很簡單，上海房市有大量的剛性需求作支撐，有全國最多的買房觀望人。但是，不降價、不促銷行不行？當(dāng)然也不行。一是牽涉到整個全國樓市的價格體系，畢竟，去年的全國樓價大漲的確是有很多非理性的成分，二是相比于去年的高潮期，現(xiàn)在全球金融危機(jī)，大家股票都被深套，資產(chǎn)都在大幅縮水，購買力勢必大幅下降。所以，新的命題來了：沒購買力，有購買需求，怎么辦？那就只有賣房子的先降價，去迎合市場需求。但促銷降價也有問題，還有一部分開發(fā)商心存不甘：我產(chǎn)品做得好，成本花得高，我資金壓力也并不大，憑什么要去學(xué)別人降價。于是，他們要撐高姿態(tài)，但看到一些同區(qū)域、看到那些所謂品質(zhì)不如他們的樓盤在降價促銷后引發(fā)的銷售熱潮，又會讓他們看得心酸，只能回頭稍降一些姿態(tài)，去與買家適度地進(jìn)行議價。還有些，樓盤品質(zhì)也不好，地段也沒競爭力，促銷降價后也沒什么效果，可開發(fā)商又急著要回籠資金。那怎么辦？又要議價。

　　買家這邊也有問題。憑什么你賣我們的時候就沒容許討價還價，賣他們就容許�。窟�有些激進(jìn)的人說，允許議價是不是說明賣樓的沒原則，開發(fā)商本來就是價格底限低。針對這些尖銳的提問，我的觀點(diǎn)是，市場的價格是由供需決定的，并不存在一個原則和底限問題。但是，就當(dāng)前的上海新房市場樓價體系來說，我個人感覺仍舊是偏高，這也造成了現(xiàn)在在供需平衡打破之后，體系的浮動系數(shù)會變大。但一旦這個體系回歸原位，那么，新房市場的議價現(xiàn)象將會陸續(xù)消失。 (木華)