英大證券研究所

　　房地產(chǎn)作為鋼鐵、建材主要下游行業(yè)之一，其增長速度對(duì)于相關(guān)品種的市場(chǎng)需求量將有一定影響。我們認(rèn)為，該政策組合拳的出臺(tái)對(duì)于鋼鐵、建材行業(yè)的影響預(yù)計(jì)將通過以下兩個(gè)方面進(jìn)行傳導(dǎo)：

　　需求減緩將降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的積極性。目前，房地產(chǎn)投資性需求比較大，“新政”出臺(tái)的目標(biāo)首先是打擊投資性購房，這對(duì)于房地產(chǎn)投資需求將有一定抑制作用，并很可能導(dǎo)致部分剛性需求者形成觀望態(tài)度，進(jìn)而對(duì)未來一段時(shí)間內(nèi)的房地產(chǎn)需求產(chǎn)生影響，再進(jìn)一步傳導(dǎo)至房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)熱情。相應(yīng)的，其對(duì)于建筑用鋼(包括螺紋鋼、線材等)、建材的需求將會(huì)出現(xiàn)一定程度的減少。由于施工面積目前還處于高位，而在建房產(chǎn)是無法停建的。同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示一季度新開工面積增幅較大，依然處于高位，實(shí)際開工則會(huì)在6個(gè)月以后表現(xiàn)出對(duì)于鋼材的需求。預(yù)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的影響真正起作用至少是1-2年之后，因而對(duì)于鋼材、建材需求短期內(nèi)不會(huì)有實(shí)質(zhì)性影響。

　　國家對(duì)于囤地打擊力度的加大反而會(huì)促進(jìn)短期內(nèi)施工面積增加。由于目前開發(fā)商擁有的土地較為豐富，其開發(fā)進(jìn)度受到國家對(duì)土地開發(fā)時(shí)間限制的影響，將會(huì)在近兩年相繼上馬。正是這種原因，即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌也不會(huì)立即導(dǎo)致開發(fā)商停止土地開發(fā)和建設(shè)，相反會(huì)增加集中建設(shè)的項(xiàng)目，進(jìn)而促進(jìn)鋼鐵、建材的需求增加。

　　綜上所述，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)鋼鐵及建材行業(yè)的影響短期內(nèi)不僅不會(huì)呈現(xiàn)，反而可能在一定程度上促進(jìn)其需求量的增加，但對(duì)長期影響還將有待于觀察其政策效應(yīng)對(duì)于房價(jià)的實(shí)際效果。(英大證券研究所)

　　銀行 房貸“價(jià)升量不跌”

　　房貸新政對(duì)銀行影響總體中性，周一的走勢(shì)顯示市場(chǎng)對(duì)銀行股的擔(dān)心被放大。目前銀行股估值的安全邊際高，盈利預(yù)測(cè)下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)不大。房價(jià)下行對(duì)銀行的負(fù)面影響更多體現(xiàn)在投資者對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的擔(dān)憂，我們認(rèn)為這一負(fù)面影響是短期的，有限的。

　　“新政”或提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

　　首付比例提高有利于銀行信用風(fēng)險(xiǎn)防控，為銀行的信貸質(zhì)量提供了保證；嚴(yán)格二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍，有利于銀行凈息差的回升。之前由于較為寬松的信貸政策和銀行爭(zhēng)奪住房按揭貸款的市場(chǎng)份額，實(shí)際執(zhí)行過程中，不少二套房貸利率可能執(zhí)行8.5折甚至更低折扣的利率政策。本次利率提高，有利于提升貸款收益率。第三套房可停止貸款的政策，也給銀行提供選擇的機(jī)會(huì)，防止多套房貸的資產(chǎn)質(zhì)量出現(xiàn)問題。

　　房貸將保持“價(jià)升量不跌”

　　我們判斷，銀行業(yè)短期略有負(fù)面影響，但長期利好。短期政策調(diào)控對(duì)樓市成交量的影響會(huì)大于按揭利率提升的影響，按揭業(yè)務(wù)將承壓。不過隨著政策利空的消化，剛性需求將使觀望的自住性需求迅速回升。

　　綜合來看，2010年信貸總量增長總體所受影響很小。一方面，房貸新政導(dǎo)致按揭貸款中投資投機(jī)需求下降；另一方面，政府會(huì)擴(kuò)大土地和房屋供給，增加普通房、廉租房等的供應(yīng)，相關(guān)貸款需求會(huì)增加；同時(shí)2010年貸款規(guī)模控制目標(biāo)7.5萬億元并未縮減，房貸新政的影響更多地體現(xiàn)在貸款結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而對(duì)銀行貸款總量的影響有限。另外，如果管理層接下來加息調(diào)控地產(chǎn)，那么對(duì)銀行的凈息差的回升或構(gòu)成利好。總體來看，房貸新政對(duì)銀行貸款中性略偏利好，即“價(jià)升量不跌”。(英大證券研究所)

　　房地產(chǎn) 還有“靴子”沒落下來

　　□英大證券研究所

　　房價(jià)的快速上漲引發(fā)了國家嚴(yán)厲的調(diào)控政策。4月17日，國辦發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》。該文是對(duì)4月14日的“新國四條”的細(xì)化和加強(qiáng)，明確提出對(duì)商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；其次，規(guī)定“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)將降溫

　　我們認(rèn)為，此次信貸政策的初衷依然是保護(hù)剛性住房需求，限制投機(jī)性住房需求。(1)對(duì)于首次購房者影響主要在于購房面積的控制，而參考目前的房價(jià)水平和首次購房者的一般收入水平，購買90平方米以上住房的比例較小，因此，預(yù)計(jì)影響不大。(2)對(duì)于購買二套房及以上的家庭，此次政策的抑制作用較為顯著，首付和利息的提高將減少或推遲部分改善型購房需求和投機(jī)投資需求。(3)總需求的減少將降低房價(jià)瘋長的推動(dòng)力，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫和房價(jià)的穩(wěn)定。

　　除了信貸政策，增加有效供給也是此次政策措施的主要內(nèi)容之一。文件中提到，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)，要加快保障性安居工程建設(shè)。這表明政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段上，更注重采用市場(chǎng)化的措施，盡量減少行政干擾。住房供給的增加不僅能有效地緩解房價(jià)上升的壓力，也能在一定程度上解決較為困擾的民生問題。在供給增加、需求下降兩方面手段作用下，相信房價(jià)的過快上漲將得到有效控制。

　　“組合拳”還沒打完

　　提高首付款比例只是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)方面，而政府面對(duì)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)劃打出的是一套“組合拳”。從此次政策的具體措施內(nèi)容，我們還看到了其他可能出臺(tái)的調(diào)控政策：稅收手段方面，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策；土地出讓制度方面，在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”“一次競(jìng)價(jià)”“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式；企業(yè)融資方面，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。

　　對(duì)于稅收手段，我們認(rèn)為，新稅種的正式征收需要一個(gè)過程，短時(shí)間內(nèi)應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)，近期將主要還是以預(yù)期的方式影響市場(chǎng)，但是不排除頑強(qiáng)堅(jiān)挺的房價(jià)迫使政府加快相關(guān)稅收政策出臺(tái)的速度，從而較為劇烈的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于土地出讓制度，我們認(rèn)為，該制度的變更也非一朝一夕之事，但新制度的試點(diǎn)和推出相對(duì)新稅收的增加較為容易，首先推出新土地出讓制度地方試點(diǎn)的可能性相對(duì)較大。對(duì)于企業(yè)融資，我們認(rèn)為，盡管目前的政策主要針對(duì)的是存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，但相關(guān)政府部門有可能將政策延伸到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，從而縮緊房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，迫使房地產(chǎn)企業(yè)提早降價(jià)。

　　近日國家連續(xù)出臺(tái)政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控。受此影響，地產(chǎn)股出現(xiàn)大幅調(diào)整。同時(shí)，作為房地產(chǎn)行業(yè)上游的鋼鐵、建材以及關(guān)系緊密的銀行業(yè)也未能幸免，聯(lián)袂走弱。