購(gòu)房投資兩不誤

　　80后單親家庭女孩理出“財(cái)富夢(mèng)”

　　⊙互動(dòng)策劃/整理 涂艷

　　本期參與理財(cái)師：上海浦東發(fā)展銀行金融理財(cái)師 AFP 顏杰

　　客戶情況簡(jiǎn)介

　　蔡女士，今年55歲，2010年剛剛從單位退休。由于是離異家庭，蔡女士目前一人居住在江蘇老家，擁有一套房產(chǎn)價(jià)值120萬(wàn)元，另外存款50萬(wàn)元。蔡女士每月領(lǐng)取養(yǎng)老金1500元左右，生活較拮據(jù)。

　　女兒小劉，今年25歲，在上海一家國(guó)企工作三年，年薪在13萬(wàn)元左右。由于每日工作清閑，加上對(duì)投資理財(cái)異常感興趣，小劉非常想實(shí)現(xiàn)自己的“財(cái)富夢(mèng)”。目前，小劉手中有工作積蓄15萬(wàn)元，加上父親已經(jīng) “贊助”的購(gòu)房首付30萬(wàn)元，小劉希望能在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)至少50%的高收益。平日消費(fèi)并不多，除去每月1000元房租外，每月其他支出2000元左右。另外，蔡女士和女兒均有社保，但是均無(wú)商業(yè)保險(xiǎn)。

　　理財(cái)目標(biāo)

　　1、 現(xiàn)在小劉最大的焦慮是，如果3年內(nèi)不準(zhǔn)備買房，自己租房生活將花費(fèi)租金總計(jì)在4-5萬(wàn)元左右，如何通過(guò)自己的投資理財(cái)，讓目前的45萬(wàn)元迅速“生財(cái)”，以抵御房?jī)r(jià)在3年內(nèi)的上漲預(yù)期？

　　2、 打算在女兒成家之后賣掉老家的房產(chǎn)，希望老年生活有保障，且不加重女兒的負(fù)擔(dān)。

　　家庭財(cái)務(wù)分析

　　蔡女士家庭中每年有退休收入18000元，能夠基本滿足自用需求。而女兒年收入有13萬(wàn)，每月日常支出3000元僅占到每月收入的27.7%，儲(chǔ)蓄率還是較高的，這意味著有更多的節(jié)余可以作投資理財(cái)。

　　考慮到這種情況，理財(cái)師建議：即使將來(lái)購(gòu)房，每月支付房貸的同時(shí)也滿足小劉投資理財(cái)?shù)脑竿�，也是有這個(gè)保障和能力的。目前最大的問(wèn)題是，如果3年內(nèi)不考慮買房，則希望自己的投資收益要高達(dá)50%以上以抵御房?jī)r(jià)在未來(lái)3年的上漲預(yù)期，如果這一問(wèn)題得到解決，其他問(wèn)題也能迎刃而解。

　　理財(cái)建議與分析

　　我們將蔡女士及女兒小劉的三大目標(biāo)列表如下，并劃分為4個(gè)理財(cái)子計(jì)劃：

　　1、 購(gòu)房計(jì)劃

　　目前女兒小劉也在焦慮猶豫中，如果3年內(nèi)不買房，希望購(gòu)房款能在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)至少50%的高收益，以抵御房?jī)r(jià)在3年內(nèi)的上漲預(yù)期。而小劉希望通過(guò)對(duì)購(gòu)房款的打理來(lái)實(shí)現(xiàn)3年50%的高收益的目標(biāo)，則需要投資于股市等高風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)，而歷史經(jīng)驗(yàn)表明該類投資的目標(biāo)事實(shí)上并不一定能保證達(dá)到，尤其是投資于具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性和不確定性的資本市場(chǎng)。

　　雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一定的調(diào)控壓力，但根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到60%以上的時(shí)候，房地產(chǎn)才出現(xiàn)真正大的調(diào)整。拿購(gòu)房款先去做投資3年后再購(gòu)房，也面臨著較大的機(jī)會(huì)成本。重要的是小劉的購(gòu)房屬于自住行為，如果小劉考慮現(xiàn)在就購(gòu)房，那么購(gòu)房后可省去每月1000元的房租，甚至可能的話可以將一個(gè)人居住的母親接到上海同住，既可彼此照顧又可節(jié)省開(kāi)銷。故推薦小劉考慮清楚，先實(shí)施購(gòu)房這個(gè)更有可行性和現(xiàn)實(shí)意義的方案。

　　鑒于小劉每月有固定的、較高的儲(chǔ)蓄率，可以利用銀行貸款來(lái)完成購(gòu)買目標(biāo)。一方面可以利用銀行貸款減輕一次性籌集大筆資金的壓力，另一方面，通過(guò)月供的形式也可以達(dá)到儲(chǔ)蓄的作用，未來(lái)通貨膨脹也可以減輕房貸的實(shí)際支付壓力。如果購(gòu)買一套價(jià)值為100萬(wàn)元的小戶型，小劉可以利用到父親已經(jīng) “贊助”的購(gòu)房首付30萬(wàn)元，及自己的儲(chǔ)蓄15萬(wàn)，所以目前只需要貸款55萬(wàn)，按目前的利率、30年還款期限來(lái)算，每月只需還2676元左右。

　　2、 養(yǎng)老計(jì)劃

　　蔡女士面臨的一個(gè)最大問(wèn)題是養(yǎng)老問(wèn)題，雖然有1500元退休金剛好過(guò)生活，但擁有一套價(jià)值120萬(wàn)的房產(chǎn)和50萬(wàn)存款，這是蔡女士養(yǎng)老的最大資源和本錢。但因?yàn)檫@部分資產(chǎn)因?yàn)橐�用以養(yǎng)老，應(yīng)該力求穩(wěn)健，所以蔡女士可以將其50萬(wàn)存款投資到一些債券類和銀行固定收益類產(chǎn)品上，以實(shí)現(xiàn)保本穩(wěn)定且增值。

　　這部分資產(chǎn)若以平均4%-5%的年化收益率計(jì)算，每年將有2-3萬(wàn)的收益，可以極大地補(bǔ)充蔡女士的養(yǎng)老資金。而蔡女士打算在女兒成家后賣掉老家的房產(chǎn)，同時(shí)又希望老年生活有保障，且不加重女兒的負(fù)擔(dān)。如果房產(chǎn)出售后，蔡女士有可能到上海與女兒共同生活，可以在生活上有保障和照顧，資金上也有極大地改善和更多的寬裕，生息資產(chǎn)將達(dá)到170萬(wàn)，每年也至少可以得到固定收益類投資收益7萬(wàn)多元。

　　3、 保險(xiǎn)保障計(jì)劃

　　蔡女士和女兒小劉均有社保，但沒(méi)有商業(yè)保險(xiǎn)。小劉作為家庭的經(jīng)濟(jì)支柱，且要承擔(dān)養(yǎng)老和支付貸款的責(zé)任，所以要加強(qiáng)保險(xiǎn)保障。保險(xiǎn)可以讓風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨發(fā)生的損失盡可能地減少，可以讓家庭的生活不受到大的影響，能增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　建議小劉著重配置意外險(xiǎn)和健康險(xiǎn)，年繳保費(fèi)以年收入的5-10%為限，理賠額度應(yīng)首先覆蓋房貸，保險(xiǎn)金理賠能夠償還所有現(xiàn)存的借貸(是買保險(xiǎn)時(shí)計(jì)算保額的基本依據(jù))。而蔡女士到了這個(gè)年齡要么投保受到限制要么保費(fèi)和保額上不合算，可以從輕配置。根據(jù)她們的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)計(jì)了一個(gè)方案。

　　4、 投資理財(cái)計(jì)劃

　　投資理財(cái)是小劉的興趣所在，也希望實(shí)現(xiàn)通過(guò)短期的投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富夢(mèng)想。前面已經(jīng)提及，要達(dá)到50%的投資收益較為不現(xiàn)實(shí)，故建議在完成購(gòu)房計(jì)劃的同時(shí)，兼顧小劉的投資之路。

　　小劉在每月歸還房貸、日常開(kāi)支、保費(fèi)后還可結(jié)余5660元，可以考慮每月投資3000元的基金定投。通過(guò)基金定投，投資者既可減少市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，又可實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)長(zhǎng)期投資的效應(yīng)。

　　另外，建議蔡女士和小劉家庭預(yù)留3-6個(gè)月開(kāi)支的緊急備用金，以備不時(shí)之需，約有1、2萬(wàn)即可，小劉可以從已有的結(jié)余中預(yù)留一部分資金來(lái)滿足這方面的需求。結(jié)余資金應(yīng)當(dāng)充分利用投資理財(cái)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金利用效應(yīng)的最大化。接下來(lái)，理財(cái)師也根據(jù)小劉的風(fēng)險(xiǎn)偏好屬性為其制定了投資理財(cái)計(jì)劃。

　　因?yàn)椴膛�士每月的收支比較單一和均衡，且面臨將來(lái)可能出售房產(chǎn)，我們單以小劉的收支情況作了收支情況表。

　　從規(guī)劃之后的可以看出， 小劉每年收支可以做到略有盈余，現(xiàn)金流充沛，而且家庭所訂立的買房、養(yǎng)老、保險(xiǎn)保障、投資理財(cái)?shù)哪繕?biāo)也都能有條不紊地進(jìn)行。