作者：鄭娜

　　房企融資規(guī)模已連續(xù)兩個月保持同比增長的態(tài)勢。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年10月，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為289.7億元，同比增長3.2%；9月份時，這一同比增幅約為8%。在上年低基數(shù)的影響下，房企單月融資規(guī)模已連續(xù)兩月為正。該機構表示，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，雖然仍有償債壓力，但高峰已過。

　　從融資結構來看，信用債是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式，10月融資規(guī)模共217億元，同比增長44.9%，環(huán)比增長27.7%，占比近75%。同期，ABS融資約73億元，同環(huán)比均有所下降；海外債則無新增發(fā)行。

　　10月份的典型發(fā)債企業(yè)為華潤置地、保利發(fā)展、中交房地產(chǎn)、珠江實業(yè)、蘇高新、大悅城、保利置業(yè)、招商蛇口等國央企，而月內無民營房企發(fā)行信用債。其中華潤置地、保利發(fā)展的發(fā)債額度最高，均為30億元。

　　受發(fā)債主體、融資結構等影響，當前房企整體融資利率處于低位，債券融資平均利率為2.98%，同比下降0.51個百分點，環(huán)比下降0.08個百分點。

　　整體來看，前10個月，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額4420億元，同比下降25.6%，降幅較上月有所收窄。其中，信用債融資2778億元，同比下降超23%，占比超6成；海外債發(fā)行金額67億元，同比下降超60%；ABS融資約1575億元，同比下降約25%。

　　融資也在向頭部房企匯集。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，1-10月，TOP10房企的平均融資額為224.85億元，是所有梯隊中最多的，同時該梯隊也是唯一一個融資規(guī)模同比增長的梯隊。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.6%，較2023年全年融資成本降低了1.64百分點，降幅最大。

　　為了實現(xiàn)新增融資流入，各家房企多管齊下，開辟各種可能的渠道。

　　10月10日，萬科再推進一筆擔保融資，為旗下深圳泊寓的4億元銀行貸款提供擔保。據(jù)披露，本次擔保發(fā)生后，萬科的對外擔?？傤~將為1038.86億元，占公司2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重將為41.42%。

　　今年以來，萬科的擔保融資動作頗為頻繁，截至4月末時，其擔?？傤~約為285.82億元，占公司2023年末經(jīng)審計歸屬于上市公司股東凈資產(chǎn)的比重為11.4%。在此后5個多月的時間里，擔?？傤~突破1000億元，增幅超263%。

　　萬科嘗試著從過去“總對總”轉換為當前項目抵押貸款的融資模式，融創(chuàng)則把握住股價上漲的窗口期，成功推進了一次股權融資。這也是內房股時隔1年有余，再次有企業(yè)成功完成配股融資。

　　“924”樓市新政給股市帶來了一波前所未有的上漲，包括融創(chuàng)在內的多只內房股股價大幅上漲。截至10月16日，融創(chuàng)收盤價為3.08港元，較9月24日上漲約180%。次日，融創(chuàng)宣布通過先舊后新配售現(xiàn)有股份及根據(jù)一般授權認購新股份的方式，與中金國際簽訂了配售及認購協(xié)議，所得款項凈額約11.92億港元。

　　克而瑞認為，未來房地產(chǎn)板塊是否能繼續(xù)保持甚至重新走出牛市行情，仍然要看市場后續(xù)的政策落實以及銷售表現(xiàn)，也會影響到房企的配股融資，因此融創(chuàng)的成功配股或是近期孤例。

　　另一方面，監(jiān)管層也在持續(xù)推進房企融資端政策的落地。9月26日的政治局會議明確要求，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加大“白名單”項目貸款投放力度。10月17日，金融監(jiān)管總局副局長肖遠企也明確，“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款2.23萬億元，到2024年底“白名單”項目信貸規(guī)模要增加至4萬億元。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，房地產(chǎn)融資協(xié)調機制集“政銀企”三方形成合力，擴圍房地產(chǎn)融資協(xié)調機制“白名單”，將有助于又快又穩(wěn)地支持項目開發(fā)建設，促進保交樓工作，有助于減輕經(jīng)營層面風險，也有助于增加房企流動性，減輕償債壓力。

　　值得一提的是，從到期債務方面來看，房企當前面臨的壓力有所減輕。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，到2024年底，房企到期債券余額一千億元左右；2025年，房企到期債券余額約七千多億元，但總體債務壓力較之高峰期已有所緩解。

　　有出險房企內部人士向第一財經(jīng)記者透露，大部分公司重組債務的常用方式有兩種，一是“債務置換”，也就是將“舊債”換“新債”，發(fā)行新債券或新借款，償還之前的債務；二是展期原有債務，延長兌付時間，部分公司會償還部分本金或利息。