中新網10月22日電 物業(yè)管理是近年來隨著中國房地產市場迅猛發(fā)展而日益受到關注的一個社會熱點話題，它與老百姓的日常生活息息相關。

　　今天，國務院法制辦公室授權《法制日報》全文刊登《物業(yè)管理條例(草案)》，旨在廣泛聽取社會各界的意見，以便進一步研究、修改后報請國務院常務會議審議。

　　據法制日報報道，制定《物業(yè)管理條例》是社會各界的緊迫呼喚，其宗旨在于規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。國務院法制辦公室在收到建設部草擬的《物業(yè)管理條例(送審稿)》后，又在廣泛聽取意見的基礎上會同建設部兩易其稿，形成了與讀者見面的條例草案。其間，國務院法制辦先后兩次征求了國家計委、國家經貿委、財政部、公安部、民政部、國家工商局等16個部門和北京、上海、天津、重慶、深圳等26個地方政府以及物業(yè)管理企業(yè)的意見，還專門召開了專家論證會收集專家意見，并到上海、深圳進行了專題調研。

　　鑒于物業(yè)管理涉及廣大群眾的切身利益，根據《中華人民共和國立法法》和《行政法規(guī)制定程序條例》的有關規(guī)定，國務院法制辦決定將《物業(yè)管理條例(草案)》向社會公布，充分聽取公民、法人或者其他組織的意見，以追求更高的立法透明度和立法質量，增強法規(guī)的可操作性。

　　物業(yè)管理條例(草案)

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)，制定本條例。

　　第二條中華人民共和國境內的物業(yè)管理活動，適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務的活動。

　　第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理水平。

　　第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第二章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　(一)參加業(yè)主大會會議，享有表決權；

　　(二)業(yè)主委員會成員的選舉權和被選舉權；

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(四)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況；

　　(五)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設備設施維修基金(以下簡稱維修基金)的管理、使用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會章程；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環(huán)境的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規(guī)定繳納維修基金；

　　(五)按時繳納物業(yè)服務費用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治組織。

　　第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

　　第十條在一個物業(yè)管理區(qū)域內，有兩個以上業(yè)主且交付物業(yè)買受人的物業(yè)建筑面積達到50%以上的，建設單位應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處的指導下，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，按照業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積確定。

　　第十一條業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)審議、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會章程；

　　(二)選舉、罷免業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(三)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　(四)審議維修基金續(xù)籌、使用方案，并監(jiān)督其實施；

　　(五)聽取和審議物業(yè)管理工作報告；

　　(六)制定、審議和修改所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度；

　　(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會章程規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

　　第十二條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內代表1／2以上投票權的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會作出的決議，必須經與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出修改業(yè)主大會章程、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金續(xù)籌、使用方案的決議，必須經代表2／3以上投票權的業(yè)主通過。

　　第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會章程的規(guī)定召開。經10%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　第十四條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。

　　第十五條業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會的決議不得與法律、法規(guī)相抵觸。

　　第十六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(二)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

　　(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(四)監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約；

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

　　第十八條業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產生。

　　業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔任。

　　第十九條業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理及業(yè)主的公共利益等事項依法作出約定。

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十條業(yè)主大會章程應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成等事項依法作出約定。

　　第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　第二十二條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反本條例和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

　　第二十三條業(yè)主大會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內，居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受相關居民委員會的管理。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十四條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

　　第二十五條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　第二十六條建設單位制定的業(yè)主臨時公約，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

　　第二十七條國家鼓勵建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業(yè)管理企業(yè)。

　　住宅物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質等級的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第二十八條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內容。

　　第二十九條前期物業(yè)服務合同至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止；但是，前期物業(yè)服務合同期限最長不得超過3年。

　　第三十條業(yè)主依法享有的物業(yè)的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權，建設單位不得轉讓給他人。

　　第三十一條物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設備設施進行查驗。

　　第三十二條建設單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；

　　(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主或者業(yè)主大會。

　　第三十三條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內提供必要的物業(yè)管理用房。

　　第三十四條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期間和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第三十五條物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

　　縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當根據物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、專業(yè)人員和物業(yè)管理業(yè)績等，對物業(yè)管理企業(yè)核定資質等級。

　　物業(yè)管理企業(yè)應當按照核定的資質等級，承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務。

　　具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十六條國家實行物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。

　　第三十七條一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會，應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十八條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　第三十九條物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第三十二條第一款規(guī)定的資料。

　　第四十一條物業(yè)管理用房的所有權屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第三十二條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主或者業(yè)主委員會。

　　第四十二條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務另行委托，但不得將整項服務業(yè)務委托他人。

　　第四十三條物業(yè)服務費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，協(xié)商確定。

　　普通住宅的物業(yè)服務收費辦法，由國務院計劃主管部門會同國務院建設行政主管部門制定。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

　　第四十五條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。

　　第四十六條物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務價格由雙方約定。

　　第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關費用。

　　第四十八條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十九條物業(yè)管理企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助作好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務，導致業(yè)主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第五十條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門對業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當及時處理。

　　第五章物業(yè)的使用與維護

　　第五十一條業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應當在征得業(yè)主大會和相鄰業(yè)主同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變使用性質。

　　確需改變公共建筑和共用設施使用性質的，業(yè)主應當報經有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施使用性質的，應當在征得業(yè)主大會同意后，報有關行政主管部門批準。

　　第五十三條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

　　業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定的期限內恢復原狀。

　　第五十四條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內的相關管線和設備設施維修、養(yǎng)護的責任。

　　第五十五條業(yè)主需要裝修房屋的，應當按照國家有關規(guī)定辦理申報登記手續(xù)。

　　第五十六條業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定繳納維修基金。

　　維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　維修基金管理辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院有關部門制定。

　　第五十七條利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益中屬于業(yè)主的部分，應當主要用于補充維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決議使用。

　　第五十八條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。

　　第六章罰則

　　第五十九條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設單位，未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第六十條違反本條例的規(guī)定，建設單位將屬于業(yè)主的物業(yè)的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權轉讓給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十一條違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十二條違反本條例的規(guī)定，超越資質等級從事物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處10萬元以上30萬元以下的罰款；可以責令停業(yè)整頓，由頒發(fā)資質證書的部門降低資質等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書。

　　未取得資質證書承攬物業(yè)管理業(yè)務的，依照前款規(guī)定處以罰款，沒收違法所得，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規(guī)定處以罰款，沒收違法所得，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十三條違反本條例的規(guī)定，未取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格，擅自從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得2倍以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十四條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內的整項服務業(yè)務委托他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處委托合同價款10%以上50%以下的罰款，由頒發(fā)資質證書的部門降低資質等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書。

　　第六十五條違反本條例的規(guī)定，挪用維修基金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用數額50%以下的罰款。對物業(yè)管理企業(yè)，由頒發(fā)資質證書的部門降低資質等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質證書。

　　第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款：

　　(一)建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按規(guī)定配備必要的物業(yè)管理用房的；

　　(二)未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。

　　第六十七條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款：

　　(一)擅自改變物業(yè)設計用途的；

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施使用性質的；

　　(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地的；

　　(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經營的。

　　第六十八條違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財務或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，觸犯刑律的，依照刑法關于受賄罪、濫用職權罪、玩忽職守罪或者其他罪的規(guī)定，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，依法給予行政處分。

　　第六十九條業(yè)主大會作出的決議違反法律、法規(guī)的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門可以責令限期改正或者撤銷其決議，并通告全體業(yè)主。

　　第七十條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，觸犯刑律的，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，依法追究治安管理處罰責任。

　　第七章附則

　　第七十一條本條例下列用語的含義：

　　業(yè)主，是指房屋的所有權人。

　　物業(yè)買受人，是指與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同、購買房屋的單位和個人。

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據物業(yè)服務委托合同進行專業(yè)管理，實行有償服務的企業(yè)。

　　物業(yè)管理區(qū)域，是指根據省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法劃定的區(qū)域。

　　第七十二條 本條例自2002年 月 日起施行。