中新網(wǎng)6月26日電 據(jù)《北京日報》報道，6月19日，北京市工商局發(fā)布的第14號文件規(guī)定，即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。這是北京第一次叫停民宅辦企業(yè)。“住宅開公司終于有人管了。”廣大業(yè)主津津樂道的同時，關(guān)于住宅商用的諸多懸疑卻仍未解決。
60%公司開進(jìn)住宅樓
近日，北京朝陽區(qū)東恒時代家園發(fā)生了夜間竊賊入室行竊的案件。由于竊賊是以到樓內(nèi)公司應(yīng)聘為由進(jìn)樓的，小區(qū)內(nèi)的商住公司也因此備受業(yè)主們的“敵視”。
《北京日報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，越是交通好、配套足的大型臨街小區(qū)，商住現(xiàn)象越是普遍，如東三環(huán)沿線和望京地區(qū)的新建小區(qū)，住宅樓上商住公司的牌子隨處可見。“我們這兒也是因為離地鐵和四環(huán)都太近了，才被這些公司盯上的。”東恒時代家園業(yè)主王先生無奈地說。而在東恒時代家園的業(yè)主論壇上，記者看到還有不少業(yè)主打著“商住樓、地段好”的旗號招租:一居室每月的租金在兩三千元，兩居室通常為四五千元。
據(jù)了解，在北京有60%以上的公司開在住宅樓里，利用居民樓開辦公司的占用面積不少于1200萬平方米，這一數(shù)字幾乎占到了去年全市住宅買賣成交量4079.2萬平方米的三分之一。
侵犯居住業(yè)主權(quán)益
絕大多數(shù)業(yè)主對“住宅商用”持反對態(tài)度，他們認(rèn)為，小區(qū)民宅就是用來居住的，應(yīng)該是不受外界打擾的安靜居所，絕對不能變成經(jīng)營場所。
在海淀區(qū)某小區(qū)居住了多年的一位業(yè)主說，家住一層的居民樓里開起了棋牌室，他們打麻將的聲音很大；樓上一家公司的員工有時忘帶大門鑰匙，就把樓宇電話打到其他業(yè)主家里叫門……
北京市消協(xié)副秘書長張明認(rèn)為，商用民居在多個方面侵害了消費者的權(quán)益。首先，商住混居的噪聲、污染、擁擠，使消費者用相應(yīng)的價格沒有買到自己稱心的居住環(huán)境，侵害了消費者的公平交易權(quán)；其次，純居住的用戶已經(jīng)付出了公攤部分的成本，但是，這些公攤卻被經(jīng)營型的人員使用，侵害了消費者的人身、財產(chǎn)權(quán)；再有，消費者在已經(jīng)購買了居住環(huán)境的條件下，無法再進(jìn)行其他選擇，侵害了消費者的自主選擇權(quán)。
小區(qū)居民紛紛表示，安全隱患在住宅商用環(huán)境中隨處可見。住宅樓內(nèi)開公司、辦買賣，必然導(dǎo)致人流增加，但消防設(shè)施卻遠(yuǎn)沒有達(dá)到寫字樓和商鋪的要求，一旦發(fā)生意外，后果不堪設(shè)想。
抬高房價擠壓寫字樓
房屋中介“我愛我家”表示，租房者中大概有三四成的人選擇租住民宅辦公司；鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，租住民宅用來辦公的租賃行為占到租賃成交量的10%以上。
鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松認(rèn)為，新政策的實施，在一定程度上擠出了部分租住民宅來實現(xiàn)創(chuàng)業(yè)的需求者，使得民宅租賃市場的實際需求減少，從而會影響民宅租賃市場的成交量；同時，隨著民宅租賃市場供求關(guān)系的緩和，對于民宅的租賃價格可能會起到一定的平抑作用。另外，由于民宅的租賃需求和租賃價格回落，從而會增加二手房買賣市場的房源供給。公司買的住宅少了，相當(dāng)于為自住購房者提供更多的房源，從而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。
從另外一個層面來說，由于北京的創(chuàng)業(yè)需求依然旺盛，從而決定了寫字樓的租賃需求仍然較大；而在民宅需求路徑被封閉的情況下，會引導(dǎo)部分公司進(jìn)駐寫字樓，也可有效解決部分地區(qū)寫字樓的空置窘境。
治標(biāo)治本期待組合拳
“工商部門對居民樓里辦企業(yè)歷來是不予主張的”，北京市工商局企業(yè)登記處負(fù)責(zé)人曾表示，在法律中沒有明確規(guī)定什么場所才是經(jīng)營場所，也就是說，把居民住宅樓作為商業(yè)用途，法律上并沒有禁止性規(guī)定，從這方面說“管理部門也感到很無奈”。國土資源部門也表示，雖然《土地管理法》也涉及了不得改變土地使用性質(zhì)的內(nèi)容，但實際上很難處理。
在各主管部門的“煩惱”中，住宅商用現(xiàn)象一直沒有得到控制，反而大有愈演愈烈之勢，給小區(qū)居民的生活平添了許多麻煩。直到6月19日，市工商局終于發(fā)布通知，暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。
多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這個政策到位并真正見到實效還要做到最重要的一點:明年企業(yè)年檢的時候凡是不遷出民宅辦公的均不予以年檢，這樣才可以治本。工商部門則強調(diào)，在通知下發(fā)前，已經(jīng)在住宅登記注冊的企業(yè)不必遵照此新規(guī)定，至于明年企業(yè)年檢時是否還允許繼續(xù)在住宅里開辦，還需要等待通知。
“暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照，也只是主管部門的權(quán)宜之計�！币晃粯I(yè)內(nèi)專家分析說，而這樣一來，很可能會令許多小公司和創(chuàng)業(yè)者感到舉步維艱。
14號文件原本無意將“住宅商用”一棍子打死。通知規(guī)定，企業(yè)可以到房屋登記主管部門申請房屋用途變更，只要經(jīng)過審查符合條件，將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”，就可予以辦理發(fā)照。“據(jù)我了解，我們根本就無權(quán)進(jìn)行用途變更�！笔薪ㄎ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果要將現(xiàn)有的“住宅”變更為“商用”，應(yīng)該經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。
“將已建成的住宅用途改為商用，目前還沒有這樣的規(guī)定�！币�(guī)劃部門稱，按照規(guī)定，業(yè)主個人也不能更改住宅用途�！俺鞘窃陧椖縿庸ぶ啊！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人透露，規(guī)劃部門也曾考慮將禁止“住宅商用”的規(guī)定在年內(nèi)修訂本市規(guī)劃條例時提出，以利于各部門之間協(xié)同“作戰(zhàn)”。
完善法律是當(dāng)務(wù)之急
此外，目前，中國法律并沒有在居民樓內(nèi)開設(shè)公司的禁止性條款。工商部門作為行政執(zhí)法部門，審查僅限于經(jīng)營者是否具有對作為住所(經(jīng)營場所)的建筑物的使用權(quán)，但對該建筑物的使用用途，工商部門并沒有審查的權(quán)限。按照《公司登記管理條例》規(guī)定，工商部門無權(quán)對登記地址進(jìn)行限制，因此有人對工商部門的做法提出質(zhì)疑，認(rèn)為限制住宅商用“于法無據(jù)”。
正如首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)法教授周序中所說，業(yè)主對住宅享有所有權(quán)，包括占有、使用、收益、處分的權(quán)利。但不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益�！白宰∵�是辦公，工商局無權(quán)過問�！彼瑫r強調(diào)，改變住宅用途，還須經(jīng)過周圍業(yè)主的同意。而根據(jù)已納入今年立法計劃的《物權(quán)法》草案的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)對鄰居將住宅轉(zhuǎn)為商用的做法說“不”。(劉宇鑫)
