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山雨已來風(fēng)滿樓。
“這是遲早的事情�！�5月17日上午，在被問到宏觀調(diào)控是否會(huì)再次來臨的問題時(shí)，京城一位地產(chǎn)商這樣對本刊記者說。果不其然，當(dāng)天晚上，中央電視臺的《新聞聯(lián)播》節(jié)目播發(fā)了這樣一條新聞：國務(wù)院總理溫家寶當(dāng)天主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施，會(huì)議提出了進(jìn)一步引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對性措施。
很快，在一些地產(chǎn)記者的MSN上，就已經(jīng)出現(xiàn)了“國六條”的字樣。第二天，全國各大小媒體紛紛報(bào)道、解讀新出的“國六條”，并聲稱新一輪的地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式全面啟動(dòng)。
上一輪調(diào)控失效？
確切地說，近年來政府對于地產(chǎn)的宏觀調(diào)控起始于2003年中。從“8·31大限”、央行調(diào)息，到“國八條”“新八條”和“七部委八條”，以及后來的一些財(cái)稅和金融政策；再到現(xiàn)在的“國六條”，可以說，調(diào)控手段和政策一直未斷。然而事與愿違，盡管在這些政策作用下，市場上曾經(jīng)出現(xiàn)了很長時(shí)間的觀望，但觀望之后房價(jià)依然面臨上漲的壓力，主要城市房價(jià)上竄跡象明顯。
5月19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新報(bào)告顯示，截至4月底，中國大陸完成商品住宅投資額同比增長22.6%。與此同時(shí)，北京、深圳、廣州等大城市的房價(jià)仍在高位運(yùn)行。而商品房空置面積達(dá)1.22億平方米，同比增長18.9%。
“國家一調(diào)控，房價(jià)就上漲�！本┏且晃坏禺a(chǎn)商將最近一輪房價(jià)上漲歸因于上一輪調(diào)控。
這位地產(chǎn)商以北京為例向本刊記者說，政府說限制別墅等高檔住宅的發(fā)展，于是郊區(qū)的別墅全賣火了；政府又說三環(huán)以內(nèi)不再批新地，于是三環(huán)以內(nèi)的房子全漲價(jià)了；現(xiàn)在政府要積極發(fā)展二手房市場，于是京城的二手房又開始瘋漲了。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)評論員對本刊分析說：“近兩年來政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控許多在結(jié)果上導(dǎo)致消費(fèi)者做出了不合理的消費(fèi)決策�！�
“2004年的宏觀調(diào)控以及2005年春的房地產(chǎn)新政，在為房地產(chǎn)熱降溫上，我認(rèn)為基本上是失敗的�！比鹗啃刨J董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師陶冬近日指出。
陶冬認(rèn)為，此前的宏觀調(diào)控只是以行政命令的手段，制止銀行貸款流向地產(chǎn)商。“這對個(gè)別小地產(chǎn)商可能是致命的，但對于資金充沛的大地產(chǎn)商而言，反而為他們趁機(jī)擴(kuò)張?zhí)峁┝朔奖�。海外熱錢也在此時(shí)順勢進(jìn)入了中國房地產(chǎn)市場�！�
“2005年的國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本失敗。因?yàn)?005年國務(wù)院宏觀調(diào)控目的是穩(wěn)定房價(jià)，但實(shí)際結(jié)果沒有達(dá)到，在上海、深圳、廣州、北京，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度甚至接近20%。”社科院金融研究所主任易憲容教授從調(diào)控結(jié)果上對本刊記者分析說。
在易憲容看來，兩年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)際效果如此之差的原因在于，有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場判斷不明確，從而沒有決心來調(diào)控這個(gè)市場，也就不可能用有效的市場工具來調(diào)控。
而中國社科院宏觀經(jīng)濟(jì)研究室研究員袁鋼明也認(rèn)為，從去年“國八條”頒布以來，宏觀調(diào)控從土地供應(yīng)和房地產(chǎn)信貸投資兩方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，“現(xiàn)實(shí)的情況是，中央制定的這些措施在地方政府的執(zhí)行上已經(jīng)大打折扣，所以說調(diào)控失效�！痹撁髡f。
新政之惑
面對持續(xù)上漲的房價(jià)，國家再度出手進(jìn)行宏觀調(diào)控已經(jīng)成為必然。關(guān)鍵在于，是繼續(xù)用嚴(yán)厲的行政手段還是以市場的方式進(jìn)行調(diào)控？
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，從目前的情況來看，行政手段無疑再次占了上風(fēng)，因?yàn)椤皣鶙l”依然強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控,在對房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)相關(guān)部門提出了要求之外，還特意要求各地方政府“切實(shí)負(fù)起責(zé)任”。
國美地產(chǎn)銷售總監(jiān)陳云峰在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為，“國六條”出來后，主要是對地方政府提出要求，開發(fā)商在觀望，買房人也在觀望。
“現(xiàn)在的觀望跟去年的觀望可不太一樣了，開發(fā)商在觀望同時(shí)，‘捂盤’的力度加大了，因?yàn)楝F(xiàn)在局勢很明白，就是供不應(yīng)求。” 陳云峰說。
易憲容認(rèn)為，如果僅通過行政的方式、通過局部來調(diào)控是不可能達(dá)到目的的。特別是當(dāng)有關(guān)部門試圖對一個(gè)地方進(jìn)行調(diào)控而對另一個(gè)地方不調(diào)控時(shí)，那么在中國這個(gè)統(tǒng)一的金融市場，炒作房地產(chǎn)的熱錢就必然從一個(gè)地方流向另一個(gè)地方。
“國六條”規(guī)定：要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為�！斑@很難執(zhí)行，政府怎么去控制這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上在一定范圍內(nèi)調(diào)控自己公司的銷售，這是企業(yè)的權(quán)利。比如我有100套房，我認(rèn)為后面市場好一些，我適當(dāng)?shù)胤怕N售，在某種程度上開發(fā)商有這種權(quán)利�！标愒品鍖Ρ究浾哒f。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩表示，令人欣慰的是，此次“國六條”盡管依然沒有明確增加供給，但提出“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。”
“雖然這直接表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，但大家都知道，不適度擴(kuò)大中低端住房總量的規(guī)模，是很難調(diào)整結(jié)構(gòu)的�！倍獙Ρ究浾哒f。
但地產(chǎn)界人士并沒有如此樂觀。說到調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，北京朝陽大地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理段枚焱在接受本刊采訪時(shí)認(rèn)為，因?yàn)橥恋厥怯烧刂频�，如果調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加郊區(qū)土地的供應(yīng)，這樣是可以的�！暗仨毬鋵�(shí)下去，否則在量仍然不夠的情況下，各種房價(jià)都會(huì)上漲，比如過去廉租房是3000元/平方米，現(xiàn)在都炒到5000元/平方米�！倍蚊鹅驼f。
在段枚焱看來，囤積土地不完全是企業(yè)的問題。企業(yè)拿到土地之后，受很多因素制約，包括拆遷、資金、金融政策等對它的影響，導(dǎo)致沒有辦法開發(fā)�！艾F(xiàn)在房子漲得這么快，傻子才不愿意把土地開發(fā)成商品房賣掉呢。而且按規(guī)定兩年不開發(fā)，土地會(huì)被收回，關(guān)鍵是在實(shí)踐中有多少土地被收回了呢？”段枚焱說。
以稅控市？
在瑞士信貸董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師陶冬看來，過剩的資金流動(dòng)性，是新一輪房地產(chǎn)熱的根源。因此，“為房地產(chǎn)熱降溫的最直接有效方法，不是加息，不是行政調(diào)控，而是加稅，打擊炒作。加稅曾經(jīng)在兩個(gè)月內(nèi)讓上海房地產(chǎn)市場由沸點(diǎn)降到冰點(diǎn)�！碧斩f。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，作為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種，物業(yè)稅無疑具有抑制需求并遏止投機(jī)的作用，而目前房價(jià)快速上漲的公認(rèn)原因之一便在于需求剛性。因此，物業(yè)稅似乎被越來越多的人看作是下一步對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的有力手段。
易憲容解釋說，政府并沒有真正使用過宏觀調(diào)控的工具，比如利率僅動(dòng)了一次，匯率也僅改變了一點(diǎn)，稅收政策更是連現(xiàn)有政策都沒有認(rèn)真落實(shí)。
《中國房地產(chǎn)藍(lán)皮書》副主編李景國教授表示，國家應(yīng)在條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。他說：“我國房地產(chǎn)稅費(fèi)主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，但最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀�。而對個(gè)人占用多套房產(chǎn)幾乎不征收稅費(fèi)，客觀上刺激了房地產(chǎn)的投機(jī)行為。”
“國六條”提出要“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”。對此，北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩說，“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策當(dāng)然有必要，但在需求旺盛的情況下，交易環(huán)節(jié)的稅收對住房需求的抑制作用不很明顯，容易轉(zhuǎn)化為交易的成本從而進(jìn)一步推升房價(jià)。”他認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立物業(yè)稅，在持有環(huán)節(jié)增加稅種。
國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員王小廣認(rèn)為，房地產(chǎn)稅收應(yīng)該有四個(gè)稅：第一個(gè)是交易稅(契稅)；第二是財(cái)產(chǎn)稅；第三是所得稅；第四是消費(fèi)稅。王小廣介紹說，韓國的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。從2006年開始，韓國對出售第二套或第三套房產(chǎn)的投資者征收30%的房產(chǎn)交易資本收益稅，大幅提高房產(chǎn)投資交易成本；另外，有區(qū)別地制訂購房貸款措施，下調(diào)真實(shí)購房貸款利率，而上調(diào)投資需求的貸款利率。
5月19日，中國國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人接受中央電視臺記者采訪時(shí)表示，將進(jìn)一步完善稅收政策，遏制最近一段時(shí)期少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題。
事實(shí)上，針對房地產(chǎn)市場短期投機(jī)行為，國家稅務(wù)總局去年就已出臺了對已購商品房兩年內(nèi)出售的將全額征收營業(yè)稅，此次完善稅收政策后，相關(guān)時(shí)間段可能會(huì)延長，比如三年內(nèi)出售。此次還將完善的另一項(xiàng)稅收政策，就是提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，抑制囤積土地，促進(jìn)空置房處置。此外，國家稅務(wù)總局也將采取措施，抑制開發(fā)高檔住宅，鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅的開發(fā)。
如此看來，在強(qiáng)調(diào)行政調(diào)控的同時(shí)，加大稅收的杠桿作用，將構(gòu)成此次地產(chǎn)調(diào)控的主要特色。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵
