中新網6月5日電 據《中國經濟時報》報道，6月1日，在“國六條”出臺兩周后，國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(下稱《意見》)開始實施�！兑庖姟芬�(guī)定了十五項調控措施，其重點之一就是信貸政策的調整。然而，新的信貸政策能否實現調控目標，對房地產市場的影響又將如何？

　　調控效果有待市場考驗

　　《意見》規(guī)定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

　　北京房地產業(yè)協會副會長林峰表示：“假如房貸首付比例提高到前段時間傳言的四到五成，可能會使普通購房者望而卻步，對房地產商產生很大的打擊。但目前只是將首付款提高至三成，對房屋銷售影響不是很大，消費者應該能夠接受，對買方和開發(fā)商的影響都不是太大�，F在信貸方面的總體政策措施并不嚴厲�！�

　　中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，這種區(qū)別性信貸政策十分溫和，能夠起到一定作用但不會明顯，“首付三成是國際市場上的慣例而已”。

　　5月31日，中國人民銀行有關負責人稱，商業(yè)銀行的住房信貸必須堅持以“自住房為主”的原則。對此，林峰質疑道：“自住房怎么核定？如果購房者買了第二套、第三套，誰去核定其是自住還是投資，是銀行還是其他部門？怎么去審查？這是具體操作中難辦的地方�！币讘椚菀舱J為，消費者進入房地產市場的資格審查是難題。

　　據了解，商業(yè)銀行在鑒定借款人所購房屋是否是自住房時，一是靠借款人自己的填報，二是利用央行“個人信用信息基礎數據庫”獲取借款人貸款信息。

　　《意見》還規(guī)定，對于閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　　林峰認為，此規(guī)定對房地產商可能會產生一點壓力，但這個“35%”的規(guī)定有點籠統(tǒng)�！熬唧w是指開發(fā)商開發(fā)某一樓盤的資金還是開發(fā)所有項目的資金必須達到35%？如果從征地、拆遷、建筑施工整體來看，所有項目資金要達到35%，對小的、實力較單薄的開發(fā)商會有很大壓力�！绷址逭f。

　　易憲容則認為，房地產開發(fā)商的自有資本金比例要能達到35%，其資質會改善很多，但這一條款具體如何監(jiān)督是個問題。此外，國內目前實行的是住房預售制度，這為房地產開發(fā)商逃避銀行監(jiān)管創(chuàng)造了條件。

　　《意見》規(guī)定，對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。對此，林峰說：“商業(yè)銀行本身就有貸款沖動，誰去監(jiān)督？從6月1日起，銀行能否遵行這條規(guī)定？由誰去審查？這一條款如沒有監(jiān)督，很容易馬馬虎虎地走過場，所以應該有些具體監(jiān)督措施�！币讘椚輨t認為，銀行在操作這條規(guī)定時肯定是有困難。

　　“九部委新措施再度調控會給商業(yè)銀行強烈的貸款沖動降降溫，有利于銀行規(guī)避房地產風險，對銀行理性發(fā)展有好處。”中國民生銀行法律與合規(guī)事務部總經理劉朝陽對記者說，“我們正在考慮綜合措施，但不可能搞一刀切，民生銀行注重區(qū)域性，要根據各地區(qū)的具體情況，采取松緊適度的信貸政策。不同地區(qū)房地產市場的風險不同，對于熱點地區(qū)和潛在風險較大的地區(qū)，我們會考慮采取綜合措施，比如貸款成數控制可能比央行要求更嚴�！�

　　工商銀行和華夏銀行的信貸部人員同時表達了對房貸業(yè)務放慢的擔憂。他們認為，調控政策的出臺，可能會抑制房產交易量增長，為規(guī)避政策風險，商業(yè)銀行對房地產開發(fā)貸款的發(fā)放將更趨謹慎，銀行住房按揭貸款業(yè)務增長有放緩趨勢。

　　房價恐難應聲回落

　　2006年一季度，全國房價大面積快速上漲。因而新措施能否抑制住飆升的房價，成為人們關注的焦點。

　　林峰說：“總體來講，新措施肯定會有一定作用，但調控總是‘雙刃劍’，政府也擔心調控作用大的話，對開放商等傷害較大。但調控力度小，起到的作用也相對較弱。國家考慮政策時，會綜合考慮多方面因素。整體來看，此次調控措施是比較溫柔的，有針對性的緊縮調控措施，有利于房地產市場‘軟著陸’，但房價不會馬上回落�！�

　　易憲容告訴記者，短期來看，新的信貸政策對目前市場價格影響不會太大，新政策對房價起作用只能是幾年后的事。

　　劉朝陽認為，房價即使出現下跌也只會是短期波動。長期來看，房價還是會上行，因為土地畢竟是稀缺資源。

　　北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監(jiān)金育松和華遠集團總裁任志強也持類似觀點。金育松說，大多數購房人有看漲不看跌的心理。他預測，北京作為房價上漲較快的城市之一，未來房價還會隨慣性上漲。任志強則表示，開發(fā)商的行為要服從于政府的指導與審批，但無論怎么調控，最終房價還是聽市場的，而市場目前供需矛盾仍然突出。

　　林峰認為，此番調控中厲害的一招是落實調整住房結構的“雙70%”，即90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，居住用地供應量七成用于中低價位、中小套型。這意味著近年存在的以大戶型為主的供應格局將被扳正。但林峰同時提出疑問，如何才能達到“雙70%”？“細則中沒有規(guī)定規(guī)劃部門、施工部門如何控制按圖施工，以防止施工過程中加大面積或者修改設計。最大的難題是目前怎樣穩(wěn)定90平方米以下住房的房價，由誰去控制？小戶型高價格誰去管？如果‘小戶型’價位過高，即便是占到‘70%’，百姓依然承受不起，如何防止由炒豪宅變成炒小戶型？價格問題怎么辦？恐怕還是各級政府面臨的難題。”（趙紅梅）