中新網(wǎng)6月2日電 日前有媒體報(bào)道，在北京、上海等10個(gè)大城市中，62%的借款人在買(mǎi)房置業(yè)時(shí)沒(méi)有考慮過(guò)租房，其中北京高達(dá)90%。置業(yè)用途中自住、空置、出租的比例為84∶10∶6。
今日出版的《新京報(bào)》載文指出，這一調(diào)查結(jié)果至少說(shuō)明三個(gè)問(wèn)題：目前北京市居民房貸月供比例偏高，也就是目前的房?jī)r(jià)相對(duì)收入來(lái)說(shuō)偏高；在北京租房的價(jià)格也很高，因此居民90%不考慮租房；置業(yè)后空置比例高于出租比例，說(shuō)明房?jī)r(jià)增值快，而持有房屋的成本低，因此很多業(yè)主對(duì)房租收入不太關(guān)心。
這三個(gè)問(wèn)題相互影響，而其中最根本問(wèn)題在于房屋持有成本過(guò)低而房屋增值過(guò)快。
這使得許多擁有多套住房的家庭，根本不考慮將房子租出去，而是等著升值之后再出售。因此，在已經(jīng)完成多次置業(yè)的人群中，房屋空置的比例可能高于目前購(gòu)房的人群。這就導(dǎo)致了房屋租賃市場(chǎng)中供應(yīng)緊缺，房租居高不下。這使得本來(lái)并不急于購(gòu)房或完全可以依靠租房解決需求的人不得不進(jìn)入購(gòu)房大軍，導(dǎo)致房屋購(gòu)買(mǎi)需求放大，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)加速上漲；而房?jī)r(jià)加速上漲，就迫使居民加速買(mǎi)房進(jìn)程；在房?jī)r(jià)加速上漲的情況下，有房者更加惜售或惜租。
因此，要為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，政府不僅僅要從房屋的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上想辦法，還應(yīng)當(dāng)在其替代品市場(chǎng)也就是房屋租賃市場(chǎng)上出招，讓租賃市場(chǎng)的價(jià)格回落到合理的區(qū)間。這樣，房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的供求矛盾自然緩解，從而起到快速穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。也就是說(shuō)，只有迫使大量空置的房屋進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)或租賃市場(chǎng)，才可以適度改變房屋供應(yīng)緊張局面，緩解市民居住方面的經(jīng)濟(jì)壓力。
而要讓空房子進(jìn)入市場(chǎng)，不妨從以下幾個(gè)方面出招：征收房產(chǎn)稅，對(duì)第二套以上房產(chǎn)的擁有人在占有房屋期間按時(shí)間征稅。征收房產(chǎn)稅不僅可以抑制大面積住宅的需求，而且可以讓那些擁有多處住房者不能再安之若素。房產(chǎn)稅高到一定程度，房主們會(huì)努力將房子出售或者租出去。
而且，增加了持有環(huán)節(jié)的成本，也可以顯著抑制投機(jī)行為，因?yàn)橥稒C(jī)者的風(fēng)險(xiǎn)將更大，一旦房子無(wú)法出手就要自己不斷往里面貼錢(qián)。當(dāng)然，房產(chǎn)稅只是針對(duì)擁有多套住宅的家庭征收，每個(gè)家庭應(yīng)當(dāng)有一套住宅免稅，像新加坡。
加快改革供暖補(bǔ)貼機(jī)制。由于北京市大多數(shù)行政事業(yè)單位對(duì)職工的供暖費(fèi)用或多或少地報(bào)銷(xiāo)，因此擁有多套住房的家庭并不擔(dān)心供暖費(fèi)的負(fù)擔(dān)。而如果改革供暖補(bǔ)貼機(jī)制，將報(bào)銷(xiāo)改為補(bǔ)貼，不論是否有住房和有多少住房，都按一定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放現(xiàn)金補(bǔ)貼，不僅可以讓沒(méi)有住房的人享受到更多福利，也可以讓擁有過(guò)多住房的人感受到更大壓力。
如果征收了房產(chǎn)稅，就可以降低房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。通過(guò)提高房屋流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲的調(diào)控，并不一定能起到很好效果。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲時(shí)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收使得市場(chǎng)供應(yīng)量減少，很可能推動(dòng)房?jī)r(jià)加速上漲，而房主很容易將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。
如果減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，可以鼓勵(lì)閑置房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃，從而增加市場(chǎng)供應(yīng)，這樣也可以有效抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。因此，在開(kāi)征房產(chǎn)稅之后，應(yīng)當(dāng)免除房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、契稅、所得稅等，讓房屋的流通更加順暢，提高房主們交易的積極性。
如果能夠讓所有空房子都進(jìn)入市場(chǎng)流通，也許有一天租房會(huì)比買(mǎi)房更合算，那時(shí)候住房需求的多樣化，就可能會(huì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。（周城雄）
