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山雨已來(lái)風(fēng)滿樓。
“這是遲早的事情。”5月17日上午，在被問(wèn)到宏觀調(diào)控是否會(huì)再次來(lái)臨的問(wèn)題時(shí)，京城一位地產(chǎn)商這樣對(duì)本刊記者說(shuō)。果不其然，當(dāng)天晚上，中央電視臺(tái)的《新聞聯(lián)播》節(jié)目播發(fā)了這樣一條新聞：國(guó)務(wù)院總理溫家寶當(dāng)天主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施，會(huì)議提出了進(jìn)一步引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的六條針對(duì)性措施。
很快，在一些地產(chǎn)記者的MSN上，就已經(jīng)出現(xiàn)了“國(guó)六條”的字樣。第二天，全國(guó)各大小媒體紛紛報(bào)道、解讀新出的“國(guó)六條”，并聲稱新一輪的地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式全面啟動(dòng)。
上一輪調(diào)控失效？
確切地說(shuō)，近年來(lái)政府對(duì)于地產(chǎn)的宏觀調(diào)控起始于2003年中。從“8·31大限”、央行調(diào)息，到“國(guó)八條”“新八條”和“七部委八條”，以及后來(lái)的一些財(cái)稅和金融政策；再到現(xiàn)在的“國(guó)六條”，可以說(shuō)，調(diào)控手段和政策一直未斷。然而事與愿違，盡管在這些政策作用下，市場(chǎng)上曾經(jīng)出現(xiàn)了很長(zhǎng)時(shí)間的觀望，但觀望之后房?jī)r(jià)依然面臨上漲的壓力，主要城市房?jī)r(jià)上竄跡象明顯。
5月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新報(bào)告顯示，截至4月底，中國(guó)大陸完成商品住宅投資額同比增長(zhǎng)22.6%。與此同時(shí)，北京、深圳、廣州等大城市的房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。而商品房空置面積達(dá)1.22億平方米，同比增長(zhǎng)18.9%。
“國(guó)家一調(diào)控，房?jī)r(jià)就上漲�！本┏且晃坏禺a(chǎn)商將最近一輪房?jī)r(jià)上漲歸因于上一輪調(diào)控。
這位地產(chǎn)商以北京為例向本刊記者說(shuō)，政府說(shuō)限制別墅等高檔住宅的發(fā)展，于是郊區(qū)的別墅全賣(mài)火了；政府又說(shuō)三環(huán)以內(nèi)不再批新地，于是三環(huán)以內(nèi)的房子全漲價(jià)了；現(xiàn)在政府要積極發(fā)展二手房市場(chǎng)，于是京城的二手房又開(kāi)始瘋漲了。
一位不愿透露姓名的地產(chǎn)評(píng)論員對(duì)本刊分析說(shuō)：“近兩年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控許多在結(jié)果上導(dǎo)致消費(fèi)者做出了不合理的消費(fèi)決策�！�
“2004年的宏觀調(diào)控以及2005年春的房地產(chǎn)新政，在為房地產(chǎn)熱降溫上，我認(rèn)為基本上是失敗的�！比鹗啃刨J董事總經(jīng)理兼亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)師陶冬近日指出。
陶冬認(rèn)為，此前的宏觀調(diào)控只是以行政命令的手段，制止銀行貸款流向地產(chǎn)商�！斑@對(duì)個(gè)別小地產(chǎn)商可能是致命的，但對(duì)于資金充沛的大地產(chǎn)商而言，反而為他們趁機(jī)擴(kuò)張?zhí)峁┝朔奖�。海外熱錢(qián)也在此時(shí)順勢(shì)進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�
“2005年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本失敗。因?yàn)?005年國(guó)務(wù)院宏觀調(diào)控目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但實(shí)際結(jié)果沒(méi)有達(dá)到，在上海、深圳、廣州、北京，房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度甚至接近20%�！鄙缈圃航鹑谘芯克魅我讘椚萁淌趶恼{(diào)控結(jié)果上對(duì)本刊記者分析說(shuō)。
在易憲容看來(lái)，兩年的地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)際效果如此之差的原因在于，有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷不明確，從而沒(méi)有決心來(lái)調(diào)控這個(gè)市場(chǎng)，也就不可能用有效的市場(chǎng)工具來(lái)調(diào)控。
而中國(guó)社科院宏觀經(jīng)濟(jì)研究室研究員袁鋼明也認(rèn)為，從去年“國(guó)八條”頒布以來(lái)，宏觀調(diào)控從土地供應(yīng)和房地產(chǎn)信貸投資兩方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，“現(xiàn)實(shí)的情況是，中央制定的這些措施在地方政府的執(zhí)行上已經(jīng)大打折扣，所以說(shuō)調(diào)控失效。”袁鋼明說(shuō)。
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