中新網(wǎng)5月26日電 據(jù)《北京娛樂信報》報道，北京南站改造伊始，其周邊區(qū)域的房價波動已引發(fā)了業(yè)界的廣泛關注。25日，記者從北京多家地產(chǎn)界高層人士處得到了難得一致的答案，“南站的改造，肯定會帶來周邊房價的上漲。”

　　專家稱周邊房價肯定漲

　　北京南站在經(jīng)歷了近半個世紀的運營之后，從本月中旬起實施了大規(guī)模的改造。據(jù)悉，改造后的北京南站規(guī)劃范圍擴大到180公頃，其中站區(qū)達到94公頃。它將成為規(guī)劃中的京津間城際列車和市郊旅客列車及京滬高速列車北京方面的起始站。預計到2015年，北京南站的運量每年將超過1.5億人次，到2020年將超過1.9億人次。

　　根據(jù)北京市的相關交通規(guī)劃，地鐵4號線將以南北走向穿過北京南站，地鐵14號線和市郊鐵路將以東西走向穿過北京南站。在各站臺中部，將設通往高架通廊的旅客進站通道，并設有通往地下出站廳的旅客通道，以方便旅客換乘地鐵。換句話說，下了火車就能上地鐵。一位地產(chǎn)專家告訴記者，北京軌道交通的節(jié)點歷來都是黃金點，而南站集合鐵路、地鐵、公交、出租等交通方式，堪稱多級交叉的黃金點。所以，周邊的房價不可能不漲。

　　“南站的改造，肯定會帶來周邊房價的上漲�！�25日，北京百橋地產(chǎn)機構總經(jīng)理牟鑫也表示了同樣的觀點。

　　天津房價短期內(nèi)不漲

　  天津中原地產(chǎn)副總經(jīng)理葉永強表示，從長遠來看，這是個利好消息，但是短期內(nèi)不會有明顯的影響。就像深圳與香港的直達列車的開通一樣，其利好作用的顯現(xiàn)需要一段比較長的時間。如果，北京與天津之間的交通狀況受新南站影響有較大改善的話，那么不排除兩地房地產(chǎn)市場投資客比例上升的可能。21世紀不動產(chǎn)天津區(qū)域分部研究部統(tǒng)計，今年四月份的河東區(qū)(天津站所在的區(qū)域)二手房交易量為53632平方米，成交均價4440元／平方米。

　　其實，北京消費者對天津樓市的關注由來已久。4年前，一些距離老京津塘高速公路出口附近的樓盤，北京買家的比例就已經(jīng)占到30%，而那時，天津很好的樓盤只有一兩千元一平方米，比北京的同質樓價每平方米便宜三四千元，讓北京人感到非常合算。面對越來越多的北京買家，如今，位于天津寶坻京沈高速路附近的一些樓盤甚至一開始就將銷售定位鎖定為北京客戶。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著京津之間的交通進一步改善，不僅使很多人會在北京上班住在天津，也有可能使一些高管人員在天津上班，住在北京。天津和北京之間的地產(chǎn)互動性將越來越強，對于兩地的房地產(chǎn)行業(yè)和其他經(jīng)濟領域都將起到良好的推動作用。按照預測，天津市的房產(chǎn)價格還有上升通道，能夠實現(xiàn)穩(wěn)步上漲。北京人在天津投資樓市的前景應該比較樂觀。

　  酒店、商業(yè)將重點開發(fā)

　　不過，牟鑫還指出，這次改造也會給本區(qū)域樓市帶來一些不利的影響，如交通擁堵、嘈雜所帶來的環(huán)境問題，人流量過大所帶來的安全問題等將對本區(qū)域住宅類項目產(chǎn)生一些不利的影響。

　　同時，牟鑫認為，隨著京津間城際列車和市郊旅客列車及京滬高速列車進入南站，使得本區(qū)域客流結構有所改變，酒店、商業(yè)和商務成為該區(qū)域重點開發(fā)的物業(yè)項目，將凸現(xiàn)一批商務辦公樓宇，但不會過多。因為，北京南站規(guī)劃180公頃，而站區(qū)僅占94公頃，其中，余下的面積中將有一部分被用來做酒店和商業(yè)。從需求來看，隨著拆遷的開始，會有部分居民房和現(xiàn)有的站內(nèi)商戶將拆除，這將在一定程度上增加本區(qū)域的住宅類和商業(yè)類物業(yè)硬性需求。

　　南站輻射區(qū)域兩大新熱點

　　從目前北京南站所輻射的區(qū)域來看，房屋購買的新一輪熱點將主要集中于右安門和馬家堡地區(qū)。

　　陶然亭高檔住宅林立

　　北京市國土資源局發(fā)布的2005年北京土地供應計劃中，規(guī)定二環(huán)以內(nèi)將不再新增住宅商品房項目建設用地。因而，土地供應預期將給北京二環(huán)在售項目帶來利好，尤其促進具備土地資源優(yōu)勢的陶然亭區(qū)域樓市持續(xù)升溫，其儼然成為了京城樓市熱點地區(qū)，又因受公園地產(chǎn)效應影響，該區(qū)域內(nèi)以高端項目居多，新建商品房有“耕天下”、“朱雀門”，均為高檔住宅，均價13000元／平方米左右。二手商品房在售項目有清芷園、萬博苑、中華家園等，北京中原地產(chǎn)三級市場研究中心透露，目前該地區(qū)二手商品房售價在8000元-10000元／平方米。目前該地區(qū)二手商品房的租賃價格為，一居室在1700元-2000元／月左右，二居室租價在1900元-2500元／月之間。

　　近年來，陶然亭區(qū)域內(nèi)開發(fā)的高檔寫字樓、酒店類產(chǎn)品相對較少，而住宅開發(fā)量較大，導致住宅類產(chǎn)品成為該地區(qū)的主力產(chǎn)品。據(jù)記者了解，在今年新開盤的項目中，仍以住宅為主，新開發(fā)的綜合類產(chǎn)品很少。隨著南站的改造完畢和該區(qū)域商業(yè)配套及環(huán)境成熟，市場對該類產(chǎn)品的需求會相應增加。

　　馬家堡新盤升值潛力大

　　由于看中了馬家堡地區(qū)的未來潛力，該地區(qū)在四五年的時間里冒出了近30個樓盤，加上以前的老社區(qū)如馬家堡小區(qū)、馬家堡西里小區(qū)以及嘉園的部分老齡房形成了新老共處的和諧景象。而“鏈家”市場人士認為，同一地區(qū)新舊樓群共存有利于地緣性人群在同一區(qū)域完成升級置業(yè)，促進某局部區(qū)域率先形成完整的房地產(chǎn)梯級消費市場，形成良性的內(nèi)部循環(huán)體系。在馬家堡西路的東側老社區(qū)較集中，小區(qū)環(huán)境相對落后，房子多為上世紀80年代的。而馬家堡西路的西側房屋年代較新，小區(qū)環(huán)境較優(yōu)越。但在某些大型社區(qū)如嘉園一、二、三里中新老樓群混合，年代橫跨兩個十年。

　　北京中原地產(chǎn)三級市場研究中心提供的資料顯示，馬家堡地區(qū)新建商品房有星河城三期、未來上城二期等，均價在7500元／平方米；二手商品房目前在售的有“璽萌麗苑”、“戀日家園”、“星河城”一期二期等，該地區(qū)在售的次新房較多，消費者在此處購房可選擇范圍較大。目前該地區(qū)在售的次新房均價在6500元-8000元／平方米之間。該地區(qū)二手商品房的租賃價格為，一居室1200元-1300元／月左右，二居室在1600元-1800元／月左右。

　　事實上，早在2003年前后，馬家堡周圍迎來了星河城等新樓盤集中開發(fā)期，目前這些房源成為二手房的主要供應者。從歷年的價格走勢來看，馬家堡地區(qū)的二手房價也是一再上揚。2006年馬家堡開陽路段二手房單價已達到6700元／平方米，較2005年上漲幅度已達13%，馬家堡北部二手房單價上升至6400元／平方米左右，比2005年的5500元上升了14.6%，同時中部與南部均有不同程度漲幅。(蔡雪婧)